Contrato privado de compra sobre propiedad con usufructuario.

Hola, en el edificio en el que resido, han puesto a la venta una plaza de garaje sobre la cual estoy interesado. Al ponerme en contacto con la persona que anunciaba la venta me dice lo siguiente:
La plaza es propiedad de esta persona (la que anunciaba la venta), pero el usufructo lo tiene el anterior propietario que es una persona mayor de 92 años y que realmente no la utiliza. El vendedor me ofrece realizar contrato privado pagando el 50% del valor de la operación para, una vez el usufructuario fallezca, terminar de realizar la operación.
Yo no entiendo de estos temas y me gustaría saber como puedo asegurarme de si esto es legal. El vendedor me ha enseñado escritura pública donde efectivamente existe una operación de compra-venta quedando este señor mayor como usufructuario de la plaza de garaje y de una vivienda en otro edificio que no tiene nada que ver con la operación de compra-venta del garaje.
Mis dudas son:
Si el usufructo termina con el fallecimiento de esta persona, ¿no tendré ningún problema con los herederos de la plaza de garaje? ¿Es válida la firma en el contrato privado del usufructuario para que yo pueda utilizar la plaza mientras llega el momento de escriturar? ¿Quien debería pagar los gastos de IBI y comunidad durante el tiempo que pase desde que firme el contrato privado, hasta que podamos escriturar? ¿Se podría formalizar de algún modo esta operación realizandola ante notario para quedarme mas tranquilo?

Muchas gracias por adelantado.

La verdad es que jamás me metería en estos verengenales si no fuera porque tengo especial interés en adquirir dicha plaza de garaje, porque jamás he realizado este tipo de operaciones.

Saludos.

Tengo poca experiecia pero menudo berenjenal que parece. Lo del contrato privado al 50% sin pasar por un notario me parece un nido de problemas si el señor este fallece, los herederos ni te conoceran. y te tendrías que meter en litigios probablemente.

Lo primero seria clarificar la propiedad que reza publicamente de dicha plaza de garaje en el registro. No se, soy desconfiado por naturaleza y eso del 50% para escriturar cuando muera el usufructuario suena raro... No puedes intentar que haga la venta publica del 100% con/sin una renuncia del usufructuario (obtiene algun beneficio el por ello?). Lo del 50% y dejarlo en el limbo....

Sobre el tema de la nuda propiedad y usufructo aqui te lo explican bastante bien http://gileramxr.blogspot.com.es/2012/12/extincion-de-un-usfructo-por.html

Mi mujer heredo en nuda propiedad unos garajes que mi suegra es usufructuaria, mi mujer no debe pagar el IBI o comunidad, sino el usufructuario.. Sin embargo yo tengo una plaza de aparcamiento municipal en usufructo, pago la comunidad y estamos en litigios porque el ayuntamiento nos exige pagar el IBI.

Si el nudo propietario y el usufructario, que por lo que se ve es un anciano, está con plenas facultades mentales, se puede vender perfectamente siempre y cuando nudo propietario y usufructuario estén de acuerdo en la venta. Van al notario firman, y listo, adquiriendo tu el pleno dominio del garaje.

Si el usufructuario por lo que sea no quiere vender, por el motivo que sea y se opone, el nudo propietario puede vender pefectamente su nuda propiedad de manera legal ante notario. Eso si, como bien debes saber el usufructo no se va extinguir hasta que fallezca el usufructuario, por lo tanto sigue manteniendo el derecho de uso y disfrute de la plaza.

Ahora bien, te recomiendo, informate de la situacion registral del garaje en el registro de la propiedad. Y hagas la operacion que hagas, hazlo ante notario, y despues al registro. El contrato privado te puede traer algún problema.

Ante notario tu le pagas al nudo propietario actual lo que convengas con el, teniendo en cuenta que sabes que la plaza está afectada por esa carga, y que la carga va desaparecer cuando fallezca el anciano.

Espero haberte resuelto las dudas, y si no, te pasas por un notario, que te lo explican amablemente.

Pidele que te deje hacer una fotocopia a la escritura y llevasela a un abogado para que te la estudie y te de una respuesta,no sea que pagues ese 50% y luego te quedes sin nada.Puede suceder que incluso el titular de la escritura se la venda a alguno más y tu no puedas darte cuenta hata que sea demasiado tarde.
Un saludo

Muchas gracias por vuestra ayuda.

Sergio85, al parecer, (digo al parecer porque es lo que me ha dicho el vendedor) el notario recomienda que los hijos del usufructuario estén presentes o que firmen también en la renuncia al usufructo, ya que a pesar de no estar legalmente declarado como incapaz, sus 92 años hacen difícil comunicarse con él por problemas físicos.
He pedido nota simple en el registro y no está registrada la operación de compraventa y usufructo, es decir, que en el registro tan solo aparece la propiedad a nombre de esta persona mayor y ninguna carga, pero otro problema que veo, es que no se cuanto serán los gastos de notaría, ya que en la misma escritura que me enseñaron, está la vivienda y el garaje del anciano, pero yo solo adquiero el garaje. ¿Supone eso un mayor gasto que si estuviera solo el garaje en la escritura?
De todos modos he pedido una copia de la escritura y si no me dan otra opción para realizar la operación, voy a desistir de la compraventa a pesar de tener especial interés en dicha plaza de garaje.

Lo dicho, muchas gracias a los tres por vuestra ayuda y consejos. Un saludo.

Lo primero sería distinguir si en la escritura aparece el garaje separado de la vivienda, es decir, si tiene referencia catastral propia diferente a la vivienda. En caso de que la tenga:

Para ir por el camino correcto, desde mi punto de vista y para no tener problemas en el Registro de la Propiedad con el tracto sucesivo, sería registrar el contrato que tienen a día de hoy en el Registro de la propiedad, haciendo constar así las afecciones que tiene el garaje.

Posteriormente, o bien, compras la nuda propiedad, sabiendo que hasta que muera el viejo va tener derecho a usarla.(él o los hijos o cualquiera que el designe, lo cual tiene sus riesgos en el aspecto que igual no te dejan usarla hasta que fallezca el anciano, ya que no ostentas el pleno dominio).

O estando el anciano de acuerdo en la venta, firma él, firma el nudo propietario y se vende adquiriendo tu el pleno dominio.

Sobre que esten los hijos o no presentes en el momento de la venta... Si el anciano tiene las plenas facultades mentales, y no está incapacitado, y entiende y comprende lo que le dicen, yo no veo mayor problema. Incluso si el problema es que no se mueve porque está encamado el notario viene a casa, pagas el desplazamiento y listo.

Los honararios van en función del valor de la cosa vendida. Está sujeto a unas tarifas públicas.

Informate bien, no dudes en ir a preguntar a una notaría, no te van cobrar, y ves las posibilidades que tienes.

Saludos

Desde mi completa ignorancia,

Y el anciando "dona" el usufructo así por las buenas?? El usufructo no tiene un valor respecto de la propiedad con un coeficiente por edad?? No recuerdo ahora la formula

Muchas gracias Sergio85 por tu ayuda, me estas aclarando muchas dudas.
Como tu dices, voy a ofrecer realizar la operación ante notario con la presencia del usufructuario, en caso contrario desisto. Consultando la página del catastro, parece que efectivamente la plaza tiene su referencia catastral por separado a la vivienda, además que la plaza de garaje no esta en el mismo edificio.
Lo que no sé, es como va los del tracto sucesivo. Supongamos que al final lo realizamos ante notario y adquiero la plaza de garaje ¿como lo registro si el vendedor no lo ha hecho antes? ¿Me supondría un coste adicional para mí?...Bueno, supongo que esto es lo de menos si al final lo hacemos en notaría, que es donde debería ser y así me quedo tranquilo y me aclararán todas las dudas. Saludos y muchas gracias.

Por lo que pude leer por encima en la escritura, el vendedor de la plaza de garaje, adquirió la vivienda y la plaza de garaje al anciano por módico precio, a cambio el anciano además recibe mensualmente una cuantía económica. Para que renuncie al usufructo de la plaza de garaje (que evidentemente no usa) dice el vendedor que ha llegado a un acuerdo económico con el anciano. En fin, muchas variantes en esta operación...con lo que me costó decidirme para aceptar el precio que me ofrecían y al final solo me voy a llevar quebraderos de cabeza.

Saludos.

El usufructo claro que tiene un valor Xikitin, el que el usufructuario de la cosa decida ponerle, si está de acuerdo junto con el nudo propietario en vender. Es un negocio a dos partes, nudo propietario y usufructuario, siempre y cuando esten de acuerdo los dos y estimen entre ellos lo que convenga en términos económicos.

Por otro lado el nudo propietario, puede vender solo la nuda propiedad, al precio que quiera.Quedando afectado el bien por el derecho del usufructo ( el usufructo también se puede transmitir, enajenar, arrendar, incluso a titulo gratuito, pero estos contratos que celebre se extinguen al final del usufructo) En el caso que tratamos me imagino que es un usufructo vitalicio ( es decir se extingue al fallecimiento del anciano).

Por lo que cuentas parece que usufructuario y nudo propietario no tienen una relación más alla de la contractual. Seguramente algun tipo de operacion como la que se describe aquí y que te recomiendo leer https://www.rankia.com/blog/echevarri/417303-venta-nudas-propiedades

Con respecto al Registro de la propiedad y el tracto sucesivo, te recomiendo pasar por el Registro de la Propiedad perteneciente al inmuble en cuestión, ya que allí es donde vas tener que tramitar el papeleo de registro y preguntes.

Pero estoy casi seguro de que te dirá de registrar primero la escritura que hay hoy, hacer la operación de compra, y despues ya con tu escritura de compra pones todo a tu nombre. Esta es la forma adecuada a mi entender. Otras formas ya las desconozco si es que las hay.

Y si tienes que hacerlo así pues ya sabes, negocias con la otra parte los costes, que los asuman ellos en un principio aunque te aumente algo el precio final de la operación y si es buen precio y te sale a cuenta, perfecto. Facilita la labor, es mi recomendación.

Espero que te sirva de ayuda.