Volviendo a la realidad sobre la burbuja inmobiliaria (CNN)

Magnífico, real, brutal, tardío para mucha gente. Así funciona el juego amigos. Lo que me sorprende es lo burdamente copiado que está aquí y lo torpe que es la gente en descubrirlo.
Traducción macarrónica by me.

Volviendo a la realidad sobre la burbuja inmobiliaria
Shawn Tully de la revista Fortune destruye cuatro mitos sobre el futuro de los precios de las casas.
25 de agosto de 2006

NEW YORK (Fortune) -- Durante los pasados cinco años, los toros inmobiliarios han estado proclamando un argumento (que sonaba razonable) tras otro para explicar por qué el boom tenía perfecto sentido económico.

Olviden un crash, aseguraban a los propietarios de casas. Esperen un "aterrizaje suave" donde tu casa de tres habitaciones en Larchmont o Larkspur no solo se mantiene en sus descomunales ganancias de precios, sino que sigue apreciándose en un "normal" y "sostenible interés del 6 % o parecido para siempre.

Los americanos querían creer, y lo hicieron. Ahora, el gigantes sonido de "pop" que están oyendo es el sonido de los mitos de ayer estallando como globos inflados con demasiado aire caliente.

El último signo que los hacedores de mitos se equivocaron espectacularmente es el dato de las ventas de casas existentes en julio. Los precios medios rozaron el 0,9 %

Pero incluso ese exiguo número enmascara la historia real. Los precios en realidad cayeron donde las casas son más vulnerables, en los mercados burbuja del oeste y el noroeste. En el noroeste, cayeron un 2,1 % desde julio de 2005, al mis tiempo que los precios a lo largo de la nación subían un 3%, significando que esas casas habían perdido un 5% de su valor ajustado a la inflación.

Los propietarios acaban de ver sus riquezas hundirse, un montón. Los números solo irán a peor. Es el momento de examinar los clichés que los "expertos" - analistas y economistas de las asociaciones de inmobiliarias y prestamistas - usaron para convencer a los americanos que lo que ellos están viendo ahora nunca podría ocurrir. Aquí están los cuatro grandes mitos inmobiliarios - y el porqué ellos nunca tuvieron mucho sentido desde el principio.

Mito 1: Mientras el crecimiento del empleo sea fuerte, los precios no pueden bajar.
Puedes casi perdonar a los toros por tropezar con éste. En las pasadas recesiones inmobiliarias, los precios cayeron fuertemente en mercados con pérdidas de trabajo severas, como Texas en la mitad de los 80 y en Boston a principio de los 90.

Pero el argumento de que los precios no pueden caer en un mercado de buen empleo no tiene sentido económico: Un panorama de fuerte empleo ayuda a la demanda. Pero si se añaden más casas al mercado de las que pueden ser absorvidas por los propietaros con sus nuevos trabajos, y si los vendedores están presionados para vender, los precios caerán.

Eso es precisamente lo que está pasando en buenos mercados de empleo tales como San Diego y Virginia del Norte. En este boom, los precios subieron a tales extraordinarios niveles que los constructores continuaron pariendo nuevas casas, y los propietarios de las existentes lanzaron un número record de unidades al mercado para hacer caja. El suministro creció tan rápido que la demanda, incluso en mercados de trabajo fuertes, simplemente no pudo mantenerse a su nivel.

Como siempre, para los creyentes, es siempre más fácil caer en un cliché que leer los signos de alerta.

Mito 2: Los constructores aprendieron su lección en la última crisis. Ellos no inundarán el mercado cuando el mercado cambie.

Podríamos llamar esto como la teoría OPEC de los constructores. La idea era que los constructores no se arriesgarían construyendo montones de invendidas, unidades en espera que podrían atascar el mercado y meterlo en crisis. Ellos habían supuestamente absorvido esta disciplina ganada duramente desde los excesos de construcción cometidos en pasadas crisis.

Bien, no ha cambiado en ese sentido. Los constructores todavía están echando viviendas en números cercanos

Mito 3: Las tasas de interés bajas mantendrán los valores creciendo, o al menos, pondrán un piso bajo los precios.

Lo que realmente importa en todos los activos, si son casas, valores o bonos, son los tipos de interés reales - en otras palabras, los tipos nominales después de substraer la inflación. Y los tipos reales cayeron fuertemente comenzando el 2001. Eso causó un legítimo incremento puntual en los precios de las viviendas.

El problema es que los precios crecieron mucho más de lo que se podría nunca haber justificado por la disminución de los intereses en las hipotecas. Ahí es donde la burbuja hizo su aparición. Los tipos actuales relativamente bajos no son, y nunca lo fueron, una razón por la que los precios siguieran creciendo. Una vez los tipos de interés reales caen y se estabilizan, el ímpetu se va - de nuevo, la ganancia es puntual, no un fenómeno recurrente.

Hoy, los tipos reales a 10 años son todavía extremadamente bajos. No tienen otro sitio que ir sino arriba. Cuando la ganancia puntual de 2001-2004 se torne en pérdida, los precios de las viviendas podrían caer más.

Además, un descenso en los tipos debido a una caída en la inflación no es el boom que venden sobre lo inmobiliario. De seguro, los tipos bajan, pero los trabajadores también reciben subidas salariales aún más bajas. Así que una caída en los tipos no cuela. Así que como las cosas (lo inmobiliario) que baja luego sube, y los precios de las casas van en la otra dirección, llamémoslo "sur".

Mito 4: restricción en el desarrollo de los suburbios aseguran un suministro bajo de casas y garantiza precios en aumento.

Este argumento ignora que las duras leyes de urbanismo y el fervor anti-desarrollo han sido una característica en las pequeñas ciudades de américa desde principios de los 70. El fenómeno "no en mi ciudad" no es algo nuevo.

Lo que es seguro que es todavía difícil conseguir un permiso de construcción en los suburbios de Nueva Jersey, Nueva York, Washington, Seattle y San Francisco. Pero el mercado de viviendas de América es extremadamente fluido. La gente se mueve más desde sus centros de trabajo y viajan cada día al para ir al trabajo más horas, para obtener chollos donde las casas abundan. Entonces los trabajos se mueven a las áreas con las casas baratas. La gente en los 50 y 60 hacían caja en San Diego y compraban una casa más grande por la mitad del dinero en Texas o en Carolina del Sur.

Y las ciudades son solo tan entusiastas en desarrollar arrabales con nuevos incrementos de impuestos como los suburbios en cerrar las puertas. En el área de Nueva York, Brooklyn, Jersey City y Hoboken - e incluso Manhattan - están apareciendo más nuevas casas que en décadas, a pesar de que un mercado de trabajo que no es robusto.

Hace un año, el cliché reinante era que lo inmobiliario había introducido una nueva palabra de "no suministro". Ahora, un record de 3,85 millones de casas están preparadas para la venta, y los compradores empiezan a escasear.

No, el mundo no ha cambiado. Y los mitos tampoco han cambiado. La próxima vez, no te los creas.

http://money.cnn.com/2006/08/24/real_estate/pluggedin_tully.fortune/index.htm