La banca y las inmobiliarias

No quedaba otro remedio. La estrategia de la banca para disimular la mora y atenuar el esfuerzo de provisiones pasaba por comprar los inmuebles antes del impago. Esta tendencia se ha relajado mucho en los últimos trimestres, aunque las cifras cosechadas en apenas dos años dan vértigo. Según los balances públicos, la banca podría acoger a toda la ciudad de Valencia con los activos adjudicados a cambio de la deuda.

“Creemos que la exposición a los activos inmobiliarios adquiridos continúa siendo un riesgo clave”, comenta Nomura en un informe de banca española. “El Banco de España cuantificó recientemente la exposición a 60.000 millones de euros, lo que elevaría el ratio de mora hasta el 8,6%. En este momento, está en el 5,3%”.

Banco Popular es entre los cotizados el que más ladrillo ha engullido durante la crisis. Aparte de la mora de toda la vida, en la que el banco que preside Ángel Ron es también líder con un ratio del 4,81% en 2009, la entidad con sede en el edificio Beatriz es la que más deuda ha canjeado por activos. Popular también fue pionero cuando en 2008 canjeó la deuda de Luis Portillo, ex presidente de Colonial, por acciones de la compañía.

Según datos recopilados por este portal, Popular cuenta con cerca de 4.000 millones de euros en activos inmobiliarios, no todos, por supuesto, provenientes de adjudicaciones tras la crisis del sector. En este grupo destaca la inmobiliaria del grupo Aliseda, 100% Popular. Sus activos están tasados en 2.876 millones de euros y en 2009 sufrió pérdidas netas de 129,6 millones. Hace dos años, los activos bajo el paraguas de esta inmobiliaria eran de apenas 4,2 millones.

Isla de los Buques, con un activo de 614 millones, Alprosa (127 millones), Viagracia (118), Velázquez 34 (98), Urbanizadora Española, Tamadaba, Vivesa y Finespa son otras empresas de Banco Popular cuyo fin es el negocio del ladrillo. A esto hay que sumar las participaciones en Inmobiliaria Colonial, un 7,52% valorado en 76 millones a precio de mercado, y el 10,92% de Metrovacesa, otros 84,5 millones de euros.

Darle salida a este amplio stock de activos inmobiliarios es uno de los principales quebraderos de la banca. Para ello, según apuntan expertos, es necesario un recorte mayor en el precio. Aunque esa condición es insuficiente para poder colocar el suelo que los bancos tienen en cartera. Esto no es baladí, ya que alrededor de la mitad de los activos adjudicados de Popular es suelo, 1.350 millones de euros.

“Los bancos minoristas han provisionado de media el 18% de los activos comprados. En julio de 2009, el Banco de España dijo que la provisión debería estar en el 20%, pero más recientemente la ha incrementado hasta el 30% para final de 2010”, recuerda Deutsche Bank. “Nuestra previsión para 2010-2011 asume una provisión adicional equivalente al 10-15% de los activos comprados hasta final de 2009 por los bancos”.

A mayor exigencia de provisiones por parte del Banco de España, más prisa se darán las entidades para vender los activos inmobiliarios. Si el requisito del supervisor es del 30% para los activos que lleven dos años en balance, los bancos estarán dispuestos a vender con ese descuento.

El porcentaje de Popular en suelo se queda pequeño si se compara con Sabadell, cuya cartera de activos adjudicados a cambio de deuda es en un 85% suelo, como reconoce la propia sociedad. Tras Popular, cuyos activos adjudicados más las participaciones en Metrovacesa y Colonial equivalen al 3% del total de su activo, Sabadell es la segunda entidad más enladrillada del sistema financiero español, con el 2,2%.

El banco que preside José Oliú ha engordado hasta la extenuación a su sociedad filial Solvia, que a cierre de 2009 contaba con 1.554 millones de euros en activos y sufrió pérdidas de 166 millones. En 2007, según los datos de auditoría, Solvia era una sociedad con activos valorados a cierre de año en apenas 60.000 euros, 10 millones de las antiguas pesetas.

El resto de sociedades inmobiliarias en las que participa Sabadell cuentan con unos 180 millones de euros en activos, entre las que destacan Europea Pall Mall, Hobalear, Inmobiliaria Asturiana, Interstate Property Holdings, Santex Pluser, Plaxic Estelar, Gaviel y SBD Creixent. Además, el quinto banco español tiene una participación del 10,92% en Metrovacesa valorada en 84,5 millones de euros.

Metrovacesa, controlada ahora por los bancos, antes por los Sanahuja, antes por Joaquín Rivero, aunque antes por BBVA, cuesta en bolsa 775 millones de euros. Claro que los bancos que forman ahora parte del accionariado, como Sabadell y Popular, canjearon la deuda de los Sanahuja a un precio mucho mayor del mercado. En concreto, 57 euros por acción, por los 11 a los que cotiza ahora. Las pérdidas son, por lo tanto, enormes.

La banca mediana ha sido por lo general la que más ha sufrido en sus balances la entrada de pisos, suelo y cualquier activo que tenga que ver con el ladrillo. Banesto es tras Popular y Sabadell la entidad con más adjudicados por deudas, con el 2,11% del total del activo. En total, más de 2.600 millones de euros con las valoraciones actuales.

El entramado de empresas que se dedican al negocio inmobiliario dentro del banco filial de Santander es amplio. Según la auditoria, Intursa, con activo de 962 millones y pérdidas de 92,3 millones en 2009, es la mayor. En 2007, el activo era de solo 35,6 millones. Elerco (678 millones, frente a 358 en 2007) y Programa Hogar Montigalá, que en 2009 perdió 75,2 millones para un activo de 215 millones, completan el podio.

La entidad que más se desmarca de esta vorágine es Bankinter, que además cuenta con el ratio de mora más bajo del sector (2,56%). El sexto banco español por activos se ha adjudicado 343 millones de euros en inmuebles durante la crisis, una cifra que equivale al 0,6% de su activo. Su filial Intermobiliaria, que perdió 46,7 millones en 2009 y se dedica a administrar los adjudicados del banco, tiene un valor contable negativo de cinco millones.

LA GRAN BANCA APROVECHA SU DIVERSIFICACIÓN

Santander es la entidad en España que más ladrillo ha tenido que engullir con el fin de que no acabasen los créditos en mora, aunque el gran tamaño de su balance provoca que la cifra final represente apenas un 0,37% del total de sus activos. El banco que preside Emilio Botín cuenta con activos adjudicados por 4.100 millones de euros, a lo que sumar los 183 millones en los que está valorada su 23,6% en Metrovacesa.

Su mayor rival, BBVA, tiene 4.750 millones en activos de empresas inmobiliarias que están bajo su control, según la auditoria de 2009. En 2007, la cuantía era inferior a 2.000 millones. Anida Grupo Inmobiliario, su sociedad de cabecera, tiene 11 ramificaciones (Desarrollos Inmobiliarios, Operaciones Singulares, etcétera). En 2009, perdió 552 millones. Las once en conjunto tuvieron números rojos de 1.200 millones.

Además de Anida, BBVA tiene un gran número de empresas que se dedican al negocio del ladrillo, como Gran Jorge Juan, El Encinar Metropolitano o Desarrollo Urbanístico Chamartín. A esta exposición al ladrillo se suma la participación del 11,43% en Metrovacesa, tasada a precios de mercado en 88,5 millones de euros. Una cifra ésta última que se queda muy por debajo del precio de entrada.

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Articulo de invertia.com