La banca vuelve con las hipotecas a tipo variable

&Quot;Las entidades vuelven este año a la carga, pero con cambio de estrategia. Mantienen su cartera de tipos fijos, pero se centran en el variable. De nuevo, BBVA volvió a ser el primero en dar una vuelta de tuerca más. La oferta -lanzada en enero pasado- se consideró «innovadora», ya que permite al cliente tomar un préstamo a un tipo de interés del 2,75% en el primer año, más un diferencial de entre el 0,65 y 0,90% dependiendo del grado de relación comercial con la entidad. A partir del segundo año, el cliente podrá elegir entre un tipo variable o fijo. Con el nuevo producto la entidad espera financiar la compra de 30.000 viviendas en los primeros cuatro meses del año.

Y de nuevo el Santander volvía a dar la réplica esta misma semana con la campaña del «Superoportunidad II», que ofrece un préstamo con un interés del 2,5% durante el primer año, mientras que a partir del segundo año de vida del préstamo el interés estará referenciado al Euribor más el 0,75%."

Leer en http://www.abc.es/economia/noticia.asp?id=245283&dia=hoy

En mi opinión esta falta de consistencia en la forma de ver el mercado desorienta al cliente. Si hace 6 meses porque había subido un par de veces el Euribor se intenta vender a toda costa hipotecas a tipo fijo, los que hayan contratado a tipo fijo pueden sentir que les han vendido la moto.

Otra cosa muy distinta es que uno tenga la convicción personal de que, en este momento, las hipotecas a un tipo fijo y bajo para un plazo largo (20 años) sea su mejor alternativa. Como nadie puede predecir el futuro es una opción.
Como alternativa personal sigo optando por las hipotecas tipo variable. ¿Y vosotros?

Les han vendido la moto y el sidecar......

Vamos a ver la cuestion no es hipoteca fija o variable. depende de las condiciones. Y en las condicioens en las que se ofertan las fijas las hacen muy muy poco atractivas. lo cual no quita poara que siempre habra un publico muy conservador, y unos plazos, en los cuales se firme a tipo fijo, pero vamos debe ser lo unico que es fijo en una sociedad en la que todo es variable.....

saludos...

Muy buenas Echevarri, no te explicas demasiado con tu cuestion y las condiciones...

desconozco cuales son esas condiciones y que plazos consideras para que las hipotecas de tipo fijo te resulten muy, muy poco atractivas...

solo señalar que entiendo que con las hipotecas de tipo variable (en españa casi todas) los bancos estan pasando los riesgos de balance ante posibles subidas de tipo de interes a los consumidores.... quienes ante subidas fuertes de tipos de interes durante la vida de la hipoteca (sobre todo si se producen en los primeros años de vida) pueden terminar con pagos variables muy superiores a los pagos iniciales (el saldo de capital pendiente podria en algunos casos incluso aumentar).... y ademas, si la burbuja estalla, tambien con un valor del piso sustancialmente menor al valor inicial y al del valor actual de la hipoteca, resultando en capital negativo...

Por pasar este riesgo de tipos de interes a los consumidores, los bancos cobran un tipo variable inferior al tipo fijo en el momento presente, solo que el tipo variable puede subir como la espuma en dos o tres años, y el tipo fijo permaneceria fijo durante 30 años....

Aquellos hipotecados que mediante poca proteccion publica y mala informacion interesada "les han metido" por el aro.... hipotecandose hasta las orejas por cantidades que estan por las nubes (evidentemente respaldadas por la demanda...) podrian considerar en su dia, si el mercado inmobiliario cae bruscamente y los tipos de interes han aumentado, comparar el nuevo valor de la misma casa (o equivalentes) con el saldo de la hipoteca, y si el nuevo saldo deduciendo la pequeña amortizacion de capital hasta la fecha supera significativamente al nuevo disminuido valor de las casas... "declararse en suspension de pagos" asumiendo asi la perdida menor (lo ya pagado, que desgraciadamente sera considerable) y transfirendo asi de vuelta el riesgo de capital a los bancos rapaces....

No sabemos cuando van a subir los tipos, pero estando en niveles historicamente bajos, hay bastante probabilidad de que suban en un periodo relativamente corto, ante un horizonte de 30 años, 2 o 3 años es muy corto plazo ante una potencial subida.

saludos

Que hipotecas a tipo fijo hay a 30 años Chutney?....Ese plazo, o e de 25 años, es el mas ampliamente demandado...No hay oferta de hipotecas a tipo fijo a 30 años...Y no me digas, como me decia otro forero que no hay que endeudarse a tan largo plazo. ya me contarsa sino como se hace frente a la cuota hipotecaria. me temo que el que no dice que condiciones atipo fijo hay eres tu....dime una oferta a tipo que consideres atractiva y viable economicamente para el español medio, en una ciudad media como puede ser salamnca o santander.

Si hablamos de tipos a 15 o 20 años,, lo que he visto yo anda por el 4,75 mas o menos. Vamos, parcticamente el doble del tipo de arrnque de una variable y casi dos puntos mas que lo que tocaria coin ua revisionde euribor + 0,5 po 0, 6.

en cuanto a ese maquivelismo que otrogas a los bancos, en parte estas errado. Los bancos corren riesgos similares con el tipo variable que con el tipo fijo. Las hipotecas a tipo fijo suelen ser cubiertas a traves de opciones y furos por creo que practcamente todos los bancos. Lo que si es muy posible, yd adas las ofertas que realizan es lo que estimo que es por donde van los tiros, al haber una menor oferta y una menor competencia en el mercado del tipo fijo es mas facil que te calzen un margen de gancia superior. Si haces la compra a diario sabes inmediatamente si el pan que te venden, producto que compras todos los dias es caro o barato, pero si compras dos veces en tu vida caviar beluga es bastante mas complicado que establezcas comparaciones. te faltan referencias, te falta mercado,...BBVA trataba en aquel intento demjorar su margen financiero (muy deteriorado) escapandose de la pra guerra del euribor contra euribor.

No te voy a negar que los tipos estan bajos, pero si te voy a afirmar que en el boom hipotecario pesa mas la la confianza en la estabilidad laboral y en el mañana (o sease que voy a tener curro ) que el que los tipos esten al 3 o al 4%. Por que esa es otra, que los tipos van a subor es evidente. Estamos en un mercado que fluctua, dicho lo cual lo importante es definir hasta donde y en que plazo, por que si todo esto es para decir que en los proximos 5 años los tipos se pueden poner en el 4 o en el 4,25% me parece que se esta pariendo un raton....

Saludos...

Por ciertto la suspension depagos, no tiene que ver con la caida del valor patrimonial de los activos, si no mas bien con la ausencia de generacion de pasta para cumplir los compromisos de pago, al menso en el muno empresarial...

Dicho lo cual, me parece que sui hay algo lamentable en derecho mercantil es la legislacion de suspensiones y quiebras, y desde luego la solucion mas que extenderla a los particulares (vamos , lo que faltaba, que mi vecino me diga que se declara en suspension de pagaos) es recortar fuertemente la mencionada legislacion para las empresas.

saludos...

PD: Aqui hay mucho rapaz suelto, bancos, clientes y abogados,....jajajaajajaja

Por ciero, sobre el tan temido crack inmobiliario qcreo que esta notcia (de prisa) limita bastante ese panico (casic asi me suena al efecto 2000)
http://www.cincodias.com/articulo.html?d_date=20040224&xref=20040224cdscdieco_1&type=Tes&anchor=cdscdi

Vivienda
Siete de cada diez familias españolas ya tienen pagada su vivienda habitual

El censo de población y vivienda elaborado por Estadística revela curiosos detalles sobre la situación de la deuda de los hogares. De los 11,6 millones de viviendas familiares principales que existen en propiedad, sólo 3,2 millones tienen hipoteca, lo que significa que el 72,3% están completamente pagadas.



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Raquel D. Guijarro / MADRID (24-02-2004)

En España existía un parque de 20,9 millones de viviendas a finales de 2001, de las que 14,1 millones corresponde a casas familiares principales, es decir, aquellas que se utilizan como hogar habitual; un total de 3,3 millones son residencias secundarias (aquellas que se emplean por temporadas), y los 3,1 millones restantes pertenecen al epígrafe de casas vacías o desocupadas, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Las respuestas que suscribieron millones de españoles en los formularios que durante los últimos meses de 2001 y primeros de 2002 repartieron los agentes censales por el territorio nacional han servido al INE para elaborar esta extensa radiografía de los hogares, que va a permitir tener información antes no disponible.

De los 14,1 millones de viviendas principales, según el INE, existen 7,19 millones cuyo régimen de tenencia es en propiedad por compra y ya están totalmente pagadas; a esta cantidad habría que sumar 1,2 millones más que son pisos en propiedad por herencia o donación. En tercer lugar están los 3,23 millones de viviendas en propiedad por compra con pagos pendientes (básicamente de naturaleza hipotecaria). Estas tres categorías suman los 11,6 millones de viviendas principales que existen en propiedad en España. Además, el INE ha contabilizado un total de 1,6 millones de pisos en alquiler, 375.466 cedidos gratis o a bajo precio por otro hogar o una empresa (viviendas que las compañías ceden a sus altos ejecutivos sin perder su titularidad, por ejemplo) y 539.960 viviendas que clasifica bajo el epígrafe de 'otra forma', ya que no se corresponde a ninguna de las categorías anteriores.

Pero, además de este detalle, los datos obtenidos permiten conocer, entre otros aspectos, cuántos de esos hogares principales disponen de una segunda vivienda.

Sobre el total de 14,1 millones de viviendas principales, 2,1 millones de hogares cuentan con una segunda residencia. Más de la mitad de esos pisos destinados a pasar temporadas corresponde a las familias que ya tienen pagada su casa habitual, con 1,3 millones.

Casi 400.000 familias que aún pagan su casa disponen de otra

De los propietarios que accedieron a su vivienda principal mediante herencia o donación, un total de 153.377 cuenta con otra casa, de naturaleza secundaria; y, por último, de los hogares que aún cuentan con pagos pendientes, 393.565 disponen de otra residencia.

Lo que no detalla el INE es si esas segundas viviendas están sujetas a pagos pendientes o, por el contrario, se encuentran libres de cargas. El resto de vivienda secundaria, hasta completar los 3,3 millones, se correspondería fundamentalmente con los extranjeros que han invertido en España en los últimos ejercicios.

Según las estimaciones de los promotores, el parque de viviendas en 2003 se habría situado en 22 millones de casas, por el boom de producción de los últimos años. Aunque la totalidad de ese millón más de casas se hubiera hipotecado, el porcentaje de los hogares con la casa pagada seguiría siendo elevado: un 58%; con lo que parece que algunas alarmas están poco justificadas, según denuncian algunos expertos.

Inmuebles vacíos El 18,3% se encuentra en mal estado

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24/02/2004
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(24-02-2004)

Siete de cada diez familias que son propietarias de la casa en la que viven la tienen completamente pagada. Y sólo las tres restantes tienen pagos pendientes, según la radiografía de la estructura de la propiedad de los hogares aportada por el censo de viviendas de 2001. Con estos datos parece exagerado llevarse las manos a la cabeza por el alto endeudamiento de las familias, esgrimido por los políticos ante los toques de atención de los expertos.

No debe cuestionarse que el nivel de deuda de los hogares es alto. Pero da la impresión de que es sólo en una proporción de hogares, seguramente los formados por personas más jóvenes, con rentas más inestables y con unos activos adquiridos a precios desorbitados por el boom de los últimos años. En todo caso, el censo de Estadística obvia dos cosas importantes: que en los dos últimos años la adquisición de vivienda cara ha sido muy intensa -casi toda financiada con deuda- y el estado de la segunda residencia en los balances familiares, que puede elevar los pasivos de una proporción considerable de hogares. No obstante, el valor de la primera casa proporciona valor patrimonial suficiente como para contrarrestar tales pasivos

Gracias por los articulos..., por cierto y como aclaracion en caso de duda, el comentario que hice sobre mi opinion respecto a la poca proteccion publica y mala informacion interesada no iba por ti, sino por los supuestos veladores del interes publico y buen funcionamiento de los mercados..., si los hubiere..., mercados en los que la demanda se dispara no estoy seguro que funcionen bien, (recuerda el nasdaq, las ganancias de las IPO's en el primer dia de cotizacion y durante los primeros meses...., no eran el resultado de la demanda..., sino de fraudes contables/financieros, manipulacion en la asignacion de acciones en las IPO's por los bancos de inversion en su propio interes y el de "clientes distinguidos"....

te dije que desconocia los detalles en el mercado hipotecario español, las hipotecas de 30 años que tomaba como referencia eran las tradicionales en Estados Unidos emitidas por FNMA, GNMA, FHLMC, etc que aunque tienen 30 años se pueden pagar anticipadamente con coste minimo. En cualquier caso, los 25 años tambien me vale para mi argumento anterior sobre los riesgos de la hipoteca de tipo variable y si es adecuada o no a las circunstancias del mercado actuales y a las particulares de las familias. No he echado los numeritos o considerado distintos escenarios porque no me planteo comprar en estos momentos...., pero es algo que evidentemente aconsejaria, por muy descabellados que parezcan....

Inglaterra vivio una situacion de capital negativo (la ultima) a principio de los 90 , tambien estados unidos hace algunas decadas. Creo que en españa nunca ha habido un descalabro en el mercado inmobiliario, pero eso no quiere decir que no lo vaya a haber, sobre todo cuando la demanda... se ha disparado como lo ha hecho.....

No he leido los articulos todavia, pero que una casa cueste dos o tres veces mas hoy que lo que costaba hace 7 años cuando los salarios apenas han cambiado, no es lo mismo que la barra de pan cueste hoy tres veces mas...

Obviamente, los bancos intentan cubrir sus riesgos, pero este tipo de riesgo no es completamente controlable...., mucha opcionalidad y asociada incertidumbre de los flujos.... y los bancos en la posible situacion de descalabro inmobiliario que apunte pueden llegar a tener algun problemilla. Respecto a cuanto pueden subir o bajar los tipos, ya veremos, en estados unidos bajaron recientemente casi 5 puntos porcentuales en menos de 18 meses, Europa en este sentido no es tan "volatil" por ahora, pero tambien veremos..., por cierto, el DAX en Alemania parecia al Nasdaq ultimamente.

Sin querer polimizar, alomejor tu tambien estas errado con tu comentario que los bancos corren riesgos similares con el tipo variable que con el tipo fijo. Con hipotecas de tipo variable las necesidades de cobertura de los bancos son muy inferiores (pues la mayoria de los depositos son a tipo variable) y mucho mas precisas porque activos y pasivos se pueden encajar mas facilmente. De hecho, las hipotecas de tipo variable se ingeniaron en Estados Unidos precisamente para transferir el riesgo de balance a los consumidores quienes pagan por esa transferencia de riesgo mediante un coste (inicial) menor.

No se si estare errado en cuanto al maquiavelismo de los bancos (que no del maquiavelismo de todos los banqueros, especialmente los mandados que ejecutan ordenes sin cuestionar o denunciar si son inapropiadas...), lo que si empezamos a conocer el entorno de impunidad en el que operan los bancos.... quienes se permiten alimentar los fuegos pasando los riesgos al consumidor u otros bancos, quienes despues de multiples amonestaciones, se permiten lanzar campañas huecas de captacion abusando de la buena fe de los consumidores y de unos organos de supervision y control poco desarrollados (siendo bueno...).

saludos