Comprar una vivienda para ponerla en alquiler es una interesante opción de inversión que en algún momento nos podemos llegar a plantear. La duda inmediata que suele surgir al pensar en esta posibilidad es la rentabilidad de la operación.
¿Vale la pena comprar para alquilar? La inversión en vivienda sigue siendo un tipo de inversión atractiva por varios motivos, sobre todo si hablamos de viviendas en grandes ciudades donde los alquileres son más altos. Si eres una de esas personas que se plantea la inversión en vivienda, sigue leyendo para saber qué aspectos debes tener en cuenta al comprar una vivienda para ponerla de alquiler.
Comprar vivienda para ponerla en alquiler: ¿Qué debo tener en cuenta?
¿Estás pensando en invertir en vivienda para ponerla en alquiler?, quizás este sea el momento oportuno. Hablando en términos de rentabilidad, una vivienda con el objetivo de ponerla en alquiler podría alcanzar una rentabilidad media nacional del 7,1%. Estos fueron los datos que dejó el último trimestre de 2023 según un informe de un conocido portal inmobiliario.
En el último año, la rentabilidad de la vivienda en España se ha estancado o decrecido, mientras que locales y garajes han visto sus rentabilidades crecer sensiblemente. Esto se debe al continuo crecimiento en los precios de la vivienda, ya que, si el precio de un bien sube y sus ingresos son parecidos, la rentabilidad matemáticamente debe disminuir.
Entonces, si desgranamos el mencionado informe podríamos resumirlo en que la mejor provincia en términos de rentabilidad de vivienda es Lleida con un 8,5%; mientras que en oficinas es Sevilla con un 11,7%. Luego, si nos fijamos en locales la provincia líder en rentabilidad es Ávila con un 12,3% y por último, en lo que respecta a garajes, sería Murcia con un 10,8%. Como se puede observar, se puede sacar una buena rentabilidad tanto a regiones costeras, como de interior. La clave estará en el lugar y el tipo de inmueble en el que queramos invertir.
¿Es buen momento para invertir en vivienda?
Para determinar si es buen momento, o no, tendremos que hacernos las siguientes preguntas:
- ¿Necesito financiación? Si es así, estudiar la evolución del EURIBOR y el mercado hipotecario en general será una de nuestras principales tareas. La rentabilidad que queramos sacar dependerá de, además de los ingresos del alquiler y sus gastos asociados, la cuota de financiación. Además, será crucial elegir entre una hipoteca fija, variable o mixta.
- ¿Qué tipo de alquiler voy a ofrecer? Esto es esencial, ya que si bien es cierto que se puede generar una gran cantidad de ingresos con alquileres turísticos, estos necesitan una licencia turística, por lo que será fundamental consultar los estatutos de la comunidad (si la posee) y la reglamentación actual en este aspecto si queremos conseguir la licencia después de comprar.
- ¿Has hecho un presupuesto post compra? Si no es así, tienes que tener en cuenta que una vivienda en alquiler es un activo muy agradecido: requiere un mantenimiento anual mínimo. Eso sí, el pago del seguro de hogar, de la comunidad, de posibles "derramas" o la reposición de electrodomésticos por averías irán a tu cargo. Cuando alquilas una casa hay ingresos, pero también gastos, por lo que tu precio máximo idealmente no deberá dejarte con cero ahorros.
Con estas preguntas contestadas, podrás resolver esta cuestión de forma personal, ya que cada inversor posee una necesidades y expectativas diferentes. Recuerda que para más información siempre podrás contactarnos para consultar tus posibilidades de compra con nuestros asesores financieros. ¡Apoyarte en un profesional puede ser una decisión que marque la diferencia!
Aspectos que influyen en la rentabilidad de la compra para alquiler
En otro orden, cuando compramos un piso o una casa para alquilarla, debemos tener en cuenta que nuestra rentabilidad vendrá determinada por múltiples factores, entre los que destacamos los siguientes:
- Zona en la que se encuentra situada la vivienda: ¿Se trata de un barrio bien comunicado? ¿Cuenta con supermercados, colegios, zonas de ocio...? También deberemos analizar e investigar si se trata de un área concurrida y ruidosa, o más bien una zona tranquila.
- Dimensiones de la ciudad en la que está situado el piso: La inversión suele salir más rentable en las grandes ciudades, como por ejemplo Madrid o Barcelona. Otras como Málaga, Valencia o Mallorca también están en continuo crecimiento.
- Precio de la vivienda: A más cara sea una vivienda, se le presupone más servicios, cercanía a puntos de interés, o una buena comunicación. Por tanto, tendremos que investigar si el precio está descontando todos las ventajas que nos imaginamos en una vivienda.
En resumidas cuentas, estos aspectos serán relevantes tanto para definir el precio que pagaremos por nuestra vivienda, como por el que pediremos para su posterior alquiler. No debemos pasar por alto el hecho de que pueden existir inversiones iniciales: reformas, compra de mobiliario, etc.
¿Cómo se determina el precio de alquiler de la vivienda?
Es evidente que cuando compramos una vivienda para alquilarla, deseamos obtener rentabilidad lo antes posible. No obstante, antes de precipitarnos al establecer el precio de alquiler hay varios aspectos que no debemos pasar por alto. A continuación, os dejamos con los principales:
- ¿Cuál es el precio del resto de pisos de la zona? Como es lógico, además del precio orientativo de los alquileres en nuestra ciudad, deberemos prestar especial atención a la oferta de la zona en la que se encuentra nuestro piso. Aquellas personas interesadas en una zona concreta, visitarán varios pisos; y es posible que si nuestro precio está por encima del de la competencia los interesados encuentren mejores opciones.
- ¿A qué tipo de perfil va dirigido el alquiler del inmueble? El precio y la calidad exigidos para la vivienda no serán los mismos si los futuros inquilinos son estudiantes, como si se trata de una familia, pareja, etc.
- ¿Cuáles son las características del inmueble? El hecho de que la vivienda tenga muchos años de antigüedad, no esté reformada o no se encuentre en buen estado de conservación, va a influir notablemente en el precio que los posibles interesados estén dispuestos a pagar. Por lo tanto, a la hora de establecer el precio de alquiler, deberemos tener en cuenta el estado del piso, además de si éste cuenta con ascensor, si está amueblado, etc.
Vamos a clarificar esto a través de un ejemplo práctico:
- Precio vivienda: 150.000€
- Financiación: 105.000€ (70% sobre 150.000€)
- Plazo del préstamo: 25 años
- Tipo de interés: 2,50%
- Cuota de la hipoteca: 440,00€
- Gastos de compra-venta: en torno a 14.000€ + 55.000€ de entrada
- Gastos de hipoteca: 350€ de la tasación
- Alquiler: 750€
Resultados | |
Ingresos de alquiler menos comunidad e impuestos | + 6.500€ |
Cuota anual del préstamo | - 5.300€ |
Diferencia | = 1.200€ |
Según los datos introducidos en el ejemplo, teniendo en cuenta un tipo medio del 2,50%, se podría conseguir una rentabilidad anual neta de 1.200€ después de pago de comunidad, impuestos e hipoteca. Esto aunque parezca una rentabilidad baja, con la tendencia de los tipos a la baja y teniendo en cuenta que el alquiler mostrado es a la baja (existen pocos alquileres a 750€), lo que se muestra en el ejemplo es un escenario conservador. A partir de ahí, el ejercicio de adaptarlo a cada caso supondrá un resultado distinto.
Comprar para alquilar: ¿Lo permiten todos los bancos?
En algunos países como por ejemplo Reino Unido, la hipoteca para alquilar o mortgage buy to let es considerada un producto financiero como otro cualquiera, no obstante en España no todos los bancos contemplan esta posibilidad en su oferta hipotecaria. De hecho, la gran mayoría no acepta esta finalidad para conceder financiación, por lo que si estás pensando en comprar para alquilar, lo más recomendable es comentar al banco que esa futura vivienda será tu segunda residencia.
En ningún caso podrás declararla como vivienda habitual puesto que no sería cierto, y además, si te bonificas en materia de ITP, podrías recibir una notificación con una multa por declararla como vivienda habitual y alquilarla al mismo tiempo.
Por tanto, la mejor estrategia, si estás buscando financiación para invertir en vivienda, es comentar que esa futura vivienda será tu segunda residencia, pero eso sí, ten en cuenta que la financiación máxima para estos casos suele ser entre el 60-70% sobre el precio de compra o tasación, dependiendo de la entidad.
Sería más complicado convencer al banco de que esa vivienda es tu segunda residencia si ya posees varias viviendas en propiedad destinadas al alquiler. Por lo que será un aspecto a tener en cuenta.
Eso sí, si tenemos un historial crediticio impoluto y nuestro propio banco nos considera un buen perfil y un buen cliente en general, será más fácil conseguir la financiación que necesitamos.