¿Qué es la compensación por desistimiento de la hipoteca?

Es probable que alguna vez hayas oído hablar de la compensación por desistimiento de la hipoteca, pero no tengas muy claro qué significa y qué consecuencias tiene para tu bolsillo. Se trata de un importe que algunas entidades cobran al cliente por amortizar anticipadamente su hipoteca.

A continuación, os explicamos el funcionamiento de la compensación por desistimiento, que puede ser total o parcial; y los porcentajes máximos que se aplican tras la reforma de 2007.

¿Qué es la compensación de desistimiento?

Esta compensación es una cantidad de dinero que una entidad bancaria cobra a su cliente si este abona de forma parcial o total el importe pendiente del préstamo antes de que finalice el plazo pactado en la escritura.

Anteriormente, esta figura era conocida como "comisión por cancelación", pero la Ley 41/2007 cambió el nombre a "compensación por desistimiento", de manera que se reflejase mejor su significado. Debes saber además que este concepto sustituye al de amortización anticipada, por lo que la compensación por desistimiento y esta no pueden aplicarse simultáneamente. 

Funcionamiento y comisiones de la compensación por desistimiento

Tenemos que tener en cuenta que cuando el cliente paga la totalidad o parte de su hipoteca antes de la fecha pactada, se produce un perjuicio a la entidad bancaria, porque esta deja de recibir intereses. Esta es la razón por la que algunas entidades aplican la compensación por desistimiento. 

En cualquier caso, existen unos límites establecidos legalmente para el cobro de esta compensación. Estos límites se han establecido en función del momento en el que se produce el desistimiento, teniendo en cuenta que si produce en los primeros años del préstamo, el daño para la entidad será mayor.

Para hipotecas firmadas con posterioridad a diciembre de 2007, la ley establece los siguientes límites (con independencia de que la hipoteca sea a tipo fijo o variable):

• 0,5% del importe amortizado anticipadamente, si el desistimiento se produce en los 5 primeros años de vida del préstamo.
• 0,25% del importe amortizado anticipadamente, si el desistimiento se produce después de haber transcurrido 5 años desde la formalización del préstamo.

En el caso de hipotecas firmadas anteriormente a diciembre de 2007, los bancos pueden cobrar hasta un 1 % del importe amortizado o cancelado en un préstamo hipotecario a interés variable, cuando la devolución no sea debida a una subrogación de la hipoteca. 

Compensación por desistimiento, ¿se aplica a todas las hipotecas?

La buena noticia es que no todas las entidades aplican este tipo de compensación: los porcentajes anteriores son los máximos establecidos por ley. Esto quiere decir que el banco y el cliente pueden pactar condiciones que nos resulten más favorables, o incluso la ausencia de compensación.

Para comparar unas hipotecas de otras y sacarles la mayor rentabilidad posible, siempre realizamos un estudio de las mejores hipotecas de todo el mercado. A nuestros usuarios les ayuda muchísimo, porque sacamos todos los trapos sucios de los bancos.

Si queremos finalizar la hipoteca antes del periodo pactado, es importante revisar bien las cláusulas que incluye el contrato de nuestra hipoteca. Un ejemplo de Establecimiento Financiero de Crédito en el que no se aplica la compensación por desistimiento en sus hipotecas lo encontramos en Hipotecas.com, que de hecho se ofrecen siempre sin ningún tipo de vinculaciones. Podrás, por tanto, amortizar de manera anticipada tu hipoteca, sin que esto tenga repercusiones en tu economía. 

En el caso opuesto tenemos las hipotecas Estrella de caixabank, las cuales aplican una compensación por desistimiento del 0,5% por primeros 5 años y 0,25% el resto. Para una amortización anticipada de hipoteca de 10.000 €, esto supone una comisión de 50 € los primeros 5 años y de 25 € el resto.