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Información sobre las ventajas e inconvenientes de las distintas hipotecas.

¿Qué es una titulización hipotecaria?

Cuando un cliente adquiere una hipoteca, éste paga al banco unos intereses, además del préstamo inicial, la intervención del cliente no llega a mucho más, pero eso que ve, es sólo la punta del iceberg. Para muchos bancos, ese es el primer paso dentro de un complejo proceso que busca asegurarse el préstamo, eliminando el riesgo y aumentando su liquidez. Este proceso obtiene el nombre de titulización hipotecaria, y en este artículo lo analizaremos con detalle.
 
Paquete hipotecario
Tilulización
Primero, ¿Qué es la titulización?
Este concepto consiste en agrupar un conjunto de derechos de crédito, en una misma cartera. Esta cartera es traspasada a una estructura ad hoc (sociedades, fondos…), que a su vez la coloca entre los inversores. Dicho de otro modo, las entidades financieras transforman activos poco líquidos, en instrumentos para obtener financiación, y a su vez eliminan el riesgo de impago. 
 
 
La titulización sintética, ocurre cuando en lugar de traspasar el contenido completo de estas carteras formadas, se traspasa en su lugar únicamente el riesgo que conlleva este tipo de productos. 
 
Estos bonos de titulización, vienen clasificados por el Banco de España, de la siguiente forma:
ABS (Asset Backed Securities) a corto plazo: Pagarés de empresa respaldados por activos. 
ABS a largo plazo, entre las que se encuentra:
  • Bonos de Titulización Hipotecaria.
  • Préstamos respaldados por cualquier activo que no sea préstamo hipotecario. En este sentido entran préstamo a coches , a estudiantes etc.
  • CDO, que vienen a ser obligaciones garantizadas por deuda, bonos de titulización  etc. 

La titulización hipotecaria

Una vez ya hemos comprendido la titulización pasamos a explicar la tilulización de las hipotecas. La titulización hipotecaria nació a partir de la ley 19/1992, es el proceso por el cual, las entidades financieras "venden" sus préstamos hipotecarios a terceros, eliminando su riesgo.
 

¿Cómo lo hacen? 

Desde el punto de vista financiero, los créditos hipotecarios se ven reflejados en el balance en unos derechos de crédito, y mediante las titulizaciones, la entidad convierte los créditos hipotecarios en Bonos Titularizados para ser intercambiados en los mercados de renta fija. Esto supone, que el banco vende a otros las hipotecas, traspasando los riesgos que conllevan esas hipotecas junto con los beneficios, de esta forma el banco cierra la operación con beneficios, pudiendo seguir comercializando hipotecas sin riesgo. Los pasos que siguen las entidades financieras son: 

  1. Las entidades financeras crean una empresa filial, que pasa a ser el Fondo de Titulación Hipotecaria (FHT).
  2. Este Fondo de Titulación Hipotecaria (FHT), adquiere las hipotecas del banco (paquetes hipotecarios, participaciones hipotecarias etc).
  3. El Fondo de Titulación Hipotecaria (FHT) emite los Bonos de Titulación a fondos de inversión.
  4. Éstos a su vez los comercializan bien a instituciones de inversión colectiva o bien a inversores particulares.
Estos Fondos de Titulización cumplen el papel de eliminar el riesgo del balance del banco, otorgándoles a su vez liquidez. A continuación, presentamos un ejemplo simple, con los dos balances, tanto del banco como del fondo de titulización. En él vemos como se transfiere el préstamo hipotecario del activo del banco, al Fondo de titulización, donde se transforma en los bonos de titulización hipotecaria, el banco ingresa el dinero percibido por la venta del préstamo al FHT. Finalmente el FHT venderá esos bonos a terceros, bien inverosres particulares, bien fondos.
Balance empresa
De esta forma la entidad matriz sanea su balance, pues traspasando las hipotecas, se deshace del riesgo, a la par que gana liquidez. 
 
Titulizaciones durante la crisis
La banca experimentó un grave problema de liquidez al comenzar la crisis, por lo que se reformó la regulación bancaria mediante los Acuerdos de Basilea III el 16 de diciembre de 2010, fortaleciendo el sistema financiero. Se observó un grave problema en las entidades financieras, pues presentaban un crecimiento excesivo de los valores presentados en los balances, y un bajo nivel de los fondos propios previstos para riesgos. A su vez, muchas entidades no contaban con reservas suficientes para hacer frente a una crisis de liquidez.
 
Todo esto se magnificó con las hipotecas subprime, hipotecas con un alto riesgo de impago, que bancos transferían, de la misma forma que hemos explicado anteriormente, a fondos, y éstos a su vez a otros inversores, llegando incluso a asegurar la rentabilidad de estos paquetes. Resumiendo, esas titulizaciones se esparcieron por parte del mercado, y cuando los impagos comenzaron se produjo un efecto dominó, que se llevó delante a bancos, inmobiliarias, fondos de inversión etc. Las hipotecas subprime es un concepto que proviene de EEUU, donde comenzó en el 2007, y se transmitió a Europa. 
 
Pues bien, el proceso que seguían los bancos  con las subprime es el mismo que la titulización. Aunque, en teoría hoy se han implementado los acuerdos de Basilea para tener un resguardo en caso de haber otra crisis de liquidez. Estos acuerdos de Basilea, se resumen en el siguiente cuadro:
 
Basilea III
 
En cuanto a las titulizaciones contemplan:
Titulizaciones : Se fortalece el tratamiento de capital para determinadas titulizaciones complejas. Se exige a los bancos realizar análisis más rigurosos de las posiciones de titulización con calificación crediticia externa.
Lo que viene a decir que se realizarán análisis de los productos titularizados por parte de terceros, exteriores al banco, otorgando a estos análisis, un peso e importancia mucho mayor del obtenido antes de la crisis.
 
Concluir que a día de hoy, el proceso sigue siendo el mismo que llevó a la crisis, eso sí, se han reducido en gran medida el número de titulizaciones hipotecarias, además de implantarse un marco legal que regula de una forma más eficiente estos productos financieros. La cuestión es si esta regulación será suficiente o continuará siendo efectiva a lo largo del tiempo. 
 
 
 

 

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  1. #1

    Ignacio Sospedra

    Hoy 14/01/2015 se ha publicado que la agencia de calificación Standard&Poor's pagará una multa de unos 1.000 millones de dólares (unos 8.500 millones de euros) al gobierno de EEUU, por haber hinchado la calificación de sus productos financieros, que se basaban en hipotecas basura. Esta empresa siempre ha negado que hubiera realizado tales actividades, pero no ha sido la única en otorgar excelentes notas de calificación a productos de alto riesgo de impago.

  2. #2

    Guillermo Ramón

    Uno de los principales problemas es que este tipo de productos va bien con tipos altos....y eso no se da ahora mismo. En este entorno donde mora y prepago te puede hacer un traje es difícil entrar,

    Además es un producto que no está hecho para el retail...sino para que fluya el balance bancario

  3. #3

    Ignacio Sospedra

    La Comisión Europea desea establecer un etiquetado de calidad para diferenciar las mejores titulizaciones de las peores, con la intención de crear un mercado líquido, activo y más seguro. Esta medida a su vez, pretende dejar a un lado a las agencias de calificación de riesgo, que hasta ahora han sido grandes protagonistas en las calificaciones de los estados financieros de diversas compañías y estados.

  4. #4

    Inmigrante

    en respuesta a Ignacio Sospedra
    Ver mensaje de Ignacio Sospedra

    Recientemente un abogado en Cataluña ha hecho una consulta la Banco de España cuya respuesta es inquietante:

    "De conformidad con la Ley 19/1992, sobre régimen de sociedades y fondos de inversión inmobiliaria y sobre fondos de titulización hipotecaria, la titulación de un préstamo supone que la entidad que concedió el mismo deja de ser la acreedora del préstamo, aunque conserve por Ley la titularidad registral y siga manteniendo, salvo pacto en contrario su administración. Por otra parte, de la normativa aplicable a la titulización de préstamos no se desprende que los deudores tengan que ser informados en ningún momento, ni de la incorporación, ni de la baja de sus préstamos a un fondo de titulización. Además, nada se opone a que la titulización se refiera únicamente a una parte del préstamo hipotecario"

    Esta respuesta pone en duda la legitimidad de muchos bancos para proceder a demandar por ejecuciones hipotecarias, tanto los procesos en vigor como los que se han dado en estos largos años de desahucios.

    Fuente: La carta de Banco de España está internet y la carta está fechada el 26 de marzo de 2015 (referencia de salida: 2015S035383

  5. #5

    Avydb

    en respuesta a Inmigrante
    Ver mensaje de Inmigrante

    Coincido plenamente, pero además tiene serias consecuencias, ya que se ejecuta en base a un cláusula de liquidez, esto es que el acreedor certifica la cantidad adeudada y esta es la cuantia por la que se ejecuta(añadidas costas y gastos), el que certifica no es el acreedor, sino un tercero, por lo que no podría hacerlo, además de que al ocultar la circunstancia estaria posiblemente incurriendo en responsabilidades de otro tipo(penal), la verdad es que muchas de esas cláusulas de las hipotecas, como la de cesión y la de iliquidez, tienen serias sospechas de nulidad, a mi juicio son nulas, al haberse impuesto al hipotecado que no las negoció.
    El tema de la cesión es mucho más grave, ya que no ejecuta quien es titular del derecho, el acreedor, sino un tercero que se beneficia con una conducta dolosa del banco que hipoteco, ya que no ha inscrito en el Registro de la Propiedad la cesión, al no ser obligatoria, pero ya no es titular de la deuda. Carece por tanto de legitimación para ejecutar, y menos para adjudicarse por nada el bien, ya que no era acreedor.
    Tendrán los jueces a la vista de la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial que obliga a las sociedades gestoras a tener las Escrituras de Constitución en sus páginas web a disposición de la genta, este dato y exigiran que acredite la entidad que el prestamo no ha sido Titulizado. No o creo.

  6. #6

    Inmigrante

    Una sentencia que deja sin efecto la ejecución de una ejecución hipotecaria cuando se comprobó que el préstamo estaba titulizado, por falta de legitimidad:

    http://www.sicom.cat/blog/wp-content/uploads/2015/04/SENTENCIA-1%C2%AA-INSTANCIA-JUZGADO-FUENLABRADA.pdf

    Roj: AJPI 4/2015 - ECLI:ES:JPI:2015:4A
    Id Cendoj: 28058420012015200001
    Órgano: Juzgado de Primera Instancia
    Sede: Fuenlabrada
    Sección: 1
    Nº de Recurso: 320/2014
    Nº de Resolución:
    Procedimiento: CIVIL
    Ponente: JESUS MIGUEL ALEMANY EGUIDAZU
    Tipo de Resolución: Auto

  7. #7

    Inmigrante

    Otra sentencia más en Terrassa:

    JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN NÚMERO DOS DE TERRASSA.
    Procedimiento: Ejecución Hipotecaria /13.
    Incidente Extraordinario
    AUTO 72/2014
    En Rubí, a 13 de Mayo de 2.014.
    SSª don Javier Francisco Alba Figuero, Juez del Juzgado de Primera Instancia Número dos de Rubí, ha visto los presentes autos relativos a la ejecución hipotecaria /13.

  8. #8

    Inmigrante

    en respuesta a Inmigrante
    Ver mensaje de Inmigrante
  9. #9

    Inmigrante

    en respuesta a Inmigrante
    Ver mensaje de Inmigrante

    Respuesta del Banco de España a una consulta sobre titulizaciones:

    "De conformidad con la Ley 19/1992, sobre régimen de sociedades y fondos de de
    inversión inmobiliaria y sobre fondos de titulización hipotecaria, la titulación de un
    préstamo supone que la entidad que concedió el mismo deja de ser la acreedora del
    préstamo, aunque conserve por Ley la titularidad registral y siga manteniendo, salvo
    pacto en contrario, su administración."

    Aquí está la carta: http://www.sicom.cat/blog/wp-content/uploads/2015/04/Informe-Banco-de-Espa%C3%B1a-1212071-BdE.pdf

  10. #10

    Inmigrante

    en respuesta a Inmigrante
    Ver mensaje de Inmigrante

    Recomiendo leer esta página para quién sea víctima de un desahucio, una ejecución hipotecaria. Casi todas las hipotecas están titulizadas, es cuestión de ubicar el préstamo en el Fondo de Titulización respectivo o preguntarlo, vía diligencias preliminares (estas últimas hay que presentarlas en forma depurada).

    Aquí hay mucha información al respecto para preparar una buena oposición a una ejecución hipotecaria, dado que los bancos no son los legítimos dueños de la mayoría de las hipotecas que se ejecutan:

    https://asociacionhipotecadosactivos.wordpress.com/

  11. #12

    David Franco

    Que ocurre si un banco ha quitado una vivienda y vendida, y luego los propietarios desahuciados comprueba que cuando el banco les embargo, con anterioridad el banco había vendido la hipoteca, y cuando acudió al juzgado actuando como propietario de la hipoteca, no lo eran? Gracias. Saludos.

  12. #13

    David Franco

    en respuesta a Inmigrante
    Ver mensaje de Inmigrante

    Que ocurre si un banco ha quitado una vivienda y vendida, y luego los propietarios desahuciados comprueba que cuando el banco les embargo, con anterioridad el banco habia vendido la hipoteca, y cuando acudio al juzgado actuando como propietario de la hipoteca, no lo eran? Gracias. Saludos.

  13. #14

    Car12

    Hola,

    Vengo escuchando mucho últimamente sobre este tema, pero tengo una duda sobre la solicitud a la entidad bancaria si han titulizado o no mi hipoteca, ya que la misma está sobre la vivienda, pero figuro como deudor por deuda ajena, ya que hipotequé la casa, pero el titular es una pequeña SL de la que formaba parte.
    Mi pregunta es pues si en ese caso puedo o no puedo solicitar información sobre este tema, pues según tengo entendido se basa en la ley de consumidores.
    Gracias.

  14. #15

    Birdi

    en respuesta a Inmigrante
    Ver mensaje de Inmigrante

    Hola Inmigrante.Saludos de nuevo.
    Ya nos conocemos de otra vez.
    Quería preguntarte una cosa.
    El banco ha contestado a una Resolucion a mi favor de CECA que mi hipoteca no está titulizada.Sólo eso.
    La Resolucion daba respuesta a mi solicitud reclamacion a ceca del registro contable del prestamo hipotecario.
    Es lo unico que he recibido.
    Y digo yo:
    Ahora puedo preguntarle al banco si mi préstamo sigue en cartera de activos? (bueno,se lo pregunté una vez y no me ha respondido)
    Ahora sería reclamar a CECA de nuevo.
    Porque si no esta en registro contable especial,es que está en cartera de activos,no?
    Me tendran que contestar o no es de mi incumbencia?
    Gracias

  15. #16

    Inmigrante

    en respuesta a David Franco
    Ver mensaje de David Franco

    Podrias pedir nulidad de actuaciones en la ejecucion hipotecaria.

    Habria varios temas a plantearse: enriquecimiento ilicito, apropiacion indebida, estafa procesal, adjudicacion ilegal en subasta.

    Ya hay algunas sentencias, timidas porque esto apenas esta comenzando. Tambien ha habido anulaciones a las daciones en pago ilegales, sabiendo que la hipoteca estaba titulizada.

Autor del blog

  • Lorena Romero

    Especialista en vivienda, hipotecas y préstamos en Rankia.

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