Rankia España
Acceder
¿Nos visitas desde USA? Entra a tu página Rankia.us.
Blog Mejores Hipotecas
Análisis de las ventajas e inconvenientes de las mejores hipotecas del mercado

Subrogación de hipoteca: qué es, gastos y tipos de subrogación

¿Cuándo y por qué deberíamos solicitar una subrogación de hipoteca? ¿Qué tipos de subrogación existen? Solucionamos las dudas más frecuentes en cuanto a la operación de subrogación hipotecaria y las novedades con la llegada de la ley 5/2019 reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario.

¿Cuándo y por qué deberíamos solicitar una subrogación? ¿Qué tipos de subrogación existen? Solucionamos las dudas más frecuentes en cuanto a la subrogación hipotecaria y las novedades con la llegada de la ley 5/2019 reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario.

 

El Euribor, índice de referencia para las hipotecas de tipo variable, empezó mayo con valores negativos, encadenando dos meses de bajadas y con una evolución histórica que podemos resumir en el siguiente gráfico:

Euribor

¿Qué supone esto para las hipotecas? Para las hipotecas de tipo variable que se revisen en mayo, esto supondrá una subida en su precio, puesto que el valor del Euribor ha crecido con respecto a mayo de 2018.

Si el euribor siguiese subiendo (recordemos que su máximo llegó al 4,88%) el precio de las mensualidades de las hipotecas variables se dispararía y muchas personas empezarían a plantearse un posible cambio en las condiciones de sus respectivas hipotecas. Es aquí donde entran conceptos como la subrogación o novación hipotecaria. A continuación conoceremos qué es la subrogación, sus gastos, sus pros y contras.

 

¿Qué es una subrogación de hipoteca?

Una subrogación es un trámite que permite cambiar la hipoteca de una entidad bancaria a otra. El objetivo de la subrogación de hipoteca es conseguir una mejora en las condiciones de nuestro préstamo, sin necesidad de cancelarlo y formalizar uno nuevo (y evitar así los grandes gastos que ésto conlleva).

A la hora de cambiar la hipoteca de entidad deberemos estudiar, entre otros factores, el precio que ofrece el nuevo banco y los gastos y las comisiones que va a suponer esta operación.

Tipos de subrogación de hipoteca

Actualmente existen dos tipos de subrogación:

  • Subrogación por cambio de acreedor: esta es la subrogación más común y es la que comentábamos anteriormente. Es aquella por la que el deudor puede cambiar de entidad bancaria con el fin de mejorar sus condiciones
  • Subrogación por cambio de deudor: es habitual en ventas de inmuebles que ya cuentan con una hipoteca. En estos casos, el comprador puede subrogarse a la hipoteca del antiguo inquilino previa aceptación de la entidad bancaria.

¿Qué gastos implica una subrogación hipotecaria?

Los principales factores que hay que tener en cuenta para ver si conviene subrogar una hipoteca son el tipo de interés que nos ofrece la nueva entidad y las comisiones que conlleva esta operación. Por tanto, conviene hacer un cálculo lo más aproximado posible para saber si la operación compensa o no. Los enumeramos:

  • Gastos de notaría. Regulados por la Ley 2/1994, de 30 de marzo, no sufren modificaciones con respecto a la nueva ley 5/2019 y estarían en torno a los 30€.

  • Registro de la Propiedad.

  • Gestoría. Al igual que los gastos de notaría, están regulados por la Ley 2/1994, de 30 de marzo y no sufren modificaciones con respecto a la nueva ley 5/2019. Estos gastos serían de entre 100 y 300€.

  • Comisión de subrogación: Esta comisión es la que se paga por pasar de una entidad a otra. Se ha establecido por ley que para los primeros 5 años esta comisión sea del 0,50%, y para el resto de años la comisión por subrogación se sitúa en el 0,25%. La nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario -que entrará en vigor a mediados de junio de 2019- establece ciertas cláusulas para favorecer la subrogación hipotecaria cuando ésta suponga un cambio de plazo variable a plazo fijo. Esta ley indica que transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación.

Los gastos de subrogación son prácticamente iguales independientemente de la entidad a la que llevemos nuestra hipoteca. Para una hipoteca media (en torno a 120.000 euros) entre notaría, registro y gestoría, los gastos rondan los 650 euros. No obstante, algunas entidades se ofrecen a asumir los gastos de subrogación para abaratar la operación y convencerte para que te vayas con ellos. Puedes encontrar las mejores hipotecas para subrogación en este ranking.

¿Cuándo interesa subrogar una hipoteca?

En general, subrogar una hipoteca es una opción atractiva para todos aquellos que tengan tipos de intereses más caros que la media del mercado (Euribor +1%). También, y tal y como hemos expuesto al principio de este artículo, sería interesante plantearse una subrogación de hipoteca variable a fija en caso que el Euríbor siguiera subiendo. Recomendamos la lectura del artículo: ¿Cuándo es rentable subrogar una hipoteca?

 

¡Cuéntanos tu experiencia! ¿Te has planteado alguna vez subrogar tu hipoteca? ¿Cómo fue el proceso y qué beneficios te hicieron optar por la subrogación?

 

 

¿Me concederá el banco la hipoteca?

Averigua si el banco te concederá la hipoteca con esta nueva herramienta de Rankia. Comparamos entre más de 50 hipotecas de 20 bancos diferentes y, teniendo en cuenta tu situación personal y laboral, te mostraremos las hipotecas que mejor se adapten a tu perfil. El estudio es gratuito y sin compromiso.


¡Comenzar estudio!
Herramienta gestionada por Rankia S.L.
  1. #1

    Run1492

    Gracias por el artículo, me ha servido sobre todo el ejemplo práctico. Lo que estoy buscando ahora son entidades que estén dispuestas a subrogar un crédito abierto de los de La Caixa, y creedme, es difícil... 8-/

  2. #2

    Rediam

    Hola buenas tardes, estoy mirando para hacer una subrogacion de hipoteca y el unico que me la concede es la kutxa, alguien sabe que tal esta funcionando esta caja? en un principio ofrecen el e+0,40 conoceis este producto?

    muchas gracias

Scoring hipotecas


Este sitio web usa cookies para analizar la navegación del usuario. Política de cookies.
Cerrar