El problema de la vivienda tiene nombre: falta de oferta. Dejen de mirar a otro lado

Hay un debate que se repite cada vez que suben los alquileres o se disparan los precios de compra: ¿a quién culpamos esta vez? Los grandes fondos de inversión, los propietarios avaros, los pisos turísticos, los jóvenes que piden demasiado... El relato político salta de un villano a otro con una agilidad que asombraría a cualquier mago de feria. Pero hay una verdad incómoda que ningún partido quiere colocar en el centro del debate: el problema de la vivienda es, fundamentalmente, un problema de oferta. Y la oferta la estrangula la burocracia.

El gran culpable que no lo es: los apartamentos turísticos 

El apartamento turístico se ha convertido en el chivo expiatorio favorito. Es un objetivo perfecto: visible, odiable, fotogénico. Pero los datos no sostienen el relato. La gran mayoría de los inmuebles que operan como alojamiento turístico en nuestras ciudades son locales en planta baja o primeros pisos que han cambiado de uso a hotelero. No son viviendas que alguien haya sacado del mercado residencial: son negocios, con licencias de actividad económica, que nunca podrían habitarse como domicilio particular. Regular el sector turístico puede tener sentido por otras razones —convivencia, fiscalidad, ordenación urbana—, pero presentarlo como la solución a la crisis habitacional es, en el mejor de los casos, un error de diagnóstico. En el peor, una distracción deliberada. 

El verdadero tapón: licencias, trámites y años de espera 

Un promotor que quiera construir vivienda nueva en una ciudad española puede esperar entre dos y cuatro años solo para obtener la licencia de obra. En ese tiempo, los costes financieros se acumulan, los materiales fluctúan, los equipos se disuelven. Muchos proyectos mueren antes de poner el primer ladrillo. Y los que sobreviven trasladan ese coste al precio final, que paga el comprador o el inquilino. 

La burocracia urbanística española es un laberinto de competencias solapadas entre ayuntamiento, comunidad autónoma y Estado. Planes generales que no se actualizan en décadas, normativas contradictorias, informes sectoriales que se acumulan sobre la mesa de funcionarios con plantillas insuficientes. No es mala voluntad, en la mayoría de los casos. Es un sistema diseñado para frenar, no para facilitar. 

A esto se suman las exigencias de cesión de suelo, los estándares de dotaciones públicas y los coeficientes de edificabilidad que hacen inviable económicamente construir vivienda asequible en muchos municipios. El resultado es predecible: se construye poco, se construye caro, y se construye donde las matemáticas lo permiten. 

Los segundos pisos: el ahorrador invisible 

Cuando se habla de grandes tenedores y especuladores, se mezcla en el mismo saco a los fondos buitre con el fontanero que compró un piso para su jubilación. Según los datos del Banco de España y diversas encuestas de patrimonio de los hogares, en torno al 80% de los segundos inmuebles en manos privadas pertenecen a particulares con un único piso adicional. Son familias que han ahorrado durante décadas y han colocado sus ahorros donde siempre lo hizo la clase media española: en ladrillo. No son especuladores. Son el tejido de propietarios pequeños que sostiene buena parte del mercado de alquiler privado. 

A ese cálculo se suma otro miedo perfectamente racional: la ocupación ilegal y el impago. En España, recuperar una vivienda por vía judicial puede llevar entre uno y dos años, durante los cuales el propietario sigue asumiendo gastos. Esa desprotección empuja a muchos pequeños propietarios a dejar el piso vacío o sacarlo al alquiler de temporada, retirándolo del mercado residencial de larga duración. No es especulación. Es desconfianza ante un sistema que no les protege. 

Gravar o penalizar ese perfil de propietario —como proponen algunas medidas en discusión— no libera vivienda para el mercado. Simplemente ahuyenta a quien la oferta y deja el campo libre a los actores profesionales con músculo financiero suficiente para absorber la presión regulatoria. 

El desvío permanente 

Lo más llamativo del debate público sobre vivienda es su capacidad para evitar lo esencial. Cada vez que la conversación se aproxima a la regulación urbanística, a los plazos de licencias o a la necesidad de recalificar suelo, aparece un nuevo titular: un fondo que compra, un barrio que se turistifica, un político que señala al vecino de arriba. El foco salta. La cámara gira. Y el problema sigue. 

Reformar el sistema de licencias, agilizar la tramitación, actualizar los planes de ordenación, eliminar trabas a la rehabilitación, permitir mayor densidad en zonas bien comunicadas: estas son medidas aburridas, técnicas, sin enemigo claro. No generan trending topic. Pero son las únicas que, a medio plazo, pueden mover la aguja. 

La vivienda no es un problema de villanos. Es un problema de un sistema que produce muy poca oferta, a un coste muy alto, en un tiempo demasiado largo. Hasta que eso no cambie, el resto son ruidos.