Hora de comprar piso en España. La burbuja está en otra parte

Y si vamos ya a pisos de tres dormitorios ya ni te cuento jajaja. En los barrios nuevos (las tablas, sanchinarro, etc…) los pisos más comunes son de 2 habitaciones (y la segunda pequeñita pequeñita). Si un piso de 2 han cuesta 400k y 1200 de alquiler y ya está al alcance de pocos, uno de 3 se va a casi 500k€ y 1500-1600.
Si te vas a la periferia estamos en 250-350k€ en barrios ejem ejem o en ciudades dormitorio a 30 km de madrid.
Ahora cuéntame como dos personas con 1200-1400€ al mes se pagan el alquiler, la hipoteca, los dos churumbeles, guardería, comida, coche, etc… es literalmente imposible. Y aun hay mucho lelo q pone a parir a la juventud, cuando no tienen ni idea. Ya me gustaría a todos estos q su piso les hubiera costado el doble a ver q tal les había ido en la vida.

Eres un cachondo.

Léete hoy el artículo de el país de los jóvenes y la vivienda.

El problema que tienes hoy es que un 90% de los jóvenes no pueden comprar piso, apenas pueden pagar un alquiler a gastos compartidos y hay unos sueldos y una precariedad laboral brutal. Estos chicos (que repito son la mayoría) no pueden hacer ningún proyecto vital.

Por lo tanto, los que creéis que los pisos van a subir me parece muy bien. Esto pasa porque hasta los 90 comprar un piso era asequible (3-4 rentas brutas medias anuales) y ahora es imposible (6-8 rentas brutas medias anuales, pero para los jóvenes son entre 8-10 y con una entrada q no son capaces de aportar). Podéis extorsionar a la juventud lo que queráis, pero a día de hoy el 90% de la gente en edad de comprar piso literalmente no puede. Los pisos se los están pasando entre los bancos y fondos y los suertudos de 50-80 años q pudieron comprarlos a precios razonables. 
Luego cuando la demografía explote, cuando las pensiones no se puedan pagar ya se llorará. Pero lo de este país es de traca.
PD: y algunos q nos lo podríamos comprar no vamos a picar en hipotecarnos 33 años para pagar por 4 paredes cantidades ingentes de dinero q no lo valen.

Si quieres te doy la razón.
Ahora en serio, quien en su sano juicio se compra un piso de 2 dormitorios siendo joven vienen los niños y adiós.
Quien se compra el piso anterior y además al contado.
Ponme el caso que hablamos, comprar frente a alquilar, y tenemos el 20% para la entrada más lo que sea de gastos.
Estamos hablando de comprar para vivir.
En este momento no compraría ese piso que dices para alquilar, pero hasta te dejo que elijas el piso que quieras y hacemos las cuentas, yo compro con el 20% de entrada más gastos y tú inviertes y te vas de alquiler.
Dime que piso quieres para hacer la comparación.
La clave ya te lo han dicho, el piso para vivir te permite apalancarte y por eso es más rentable que una inversión.

Tu contrato se revisaba sin límite a los 3 o 5 años.
Yo tengo en cuenta lo que quieras, pero el precio medio no dice nada en madrid en su conjunto hay que verlo por zonas.
Cual es el centro al que tardas 25 minutos?
La publicidad dice que Móstoles está a 20 minutos del centro.
Las pocas veces que cojo el metro veo que me dice próximo tren x minutos, a veces se para en la estación, etc. en mi casa tengo varios ascensores y a veces tengo que esperar, etc
Puedes poner el caso que quieras y lo discutimos, porque no se trata de tener razón sino de aprender mutuamente.

Yo pago 747 porque por cláusula del contrato de alquiler no me puede subir más del IPC una vez al año. Esto a día de hoy es así por ley. Además del año 2019 al 2020 el IPC fue negativo, 0,9% de bajada.

Si tienes en cuenta la evolución de precios en venta de idealista para la compra y venta, tendrás que tenerlo en cuenta también para el alquiler. No vale decir que un piso se ha revalorizado un 40% porque así lo dice idealista, pero para el alquiler no hago caso porque no me interesa y tengo en cuenta los precios de los pisos publicados a día de hoy. La equivalencia de 707 en 2015 a 900 en 2021, es porque según idealista el precio medio del alquiler pasó de 11,4 a 14,5.

Si a día de hoy mi casero quisiera echarme para alquilar el piso por 100 euros más al mes, supongo que podría hacerlo, pero cuando se encuentra un buen inquilino es raro dejarlo marchar. 

Tardo en total al distrito centro de Madrid 25 minutos, los 5 minutos andando al metro más 20 minutos una vez en el metro. Supongo que me quedo sin cena ;-)

Si esas son las condiciones y son inamovibles, no hay mucho que discutir. Pero entonces ten en cuenta que gran parte del ahorro que obtienes es porque vives en una casa más barata. Si vives en un piso que compraste por 200000 euros en 2015, en lugar de en uno que alquilaste en 2015 por 1000 euros al mes, estás ahorrando porque vives en una casa más barata, igual que si alquilas uno de 700 en lugar de 1000 también gastas menos.

Jajajajajajja

O sea soy un incoherente
Te digo inicialmente que 1000 € por 350k€ y te parece ya que era imposible... te subo un 10% (a 1100) el alquiler y un 20% el precio de venta (420k€ aprox) con lo cual es hasta peor para ti. Te muestro más de 20 pisos que cumplen eso y resulta que miento. Y que yo pague 50-100 € menos al mes no te parece normal cuando hay un 15% de morosidad  y está tranquilo conmigo (de hecho mi casero no necesita un seguro de alquiler pq sabe que pago, no causo problemas y no le destrozo el piso,  y eso es lo comido por lo servido).

Me voy a quedar con todo a tu favor:
1200 € de alquiler, 400 k€ de venta (a los cuales hay que sumar los gastos de compra, etc... imaginemos sin hipoteca para darte tb el favor.. 24 k€ más total 424 k€).
Estos pisos son con piscina conserjería 24 horas, etc... voy a ser generoso y ponerte solo 100 € de comunidad mensual.
Rendimiento alquiler: (1200alquiler - 100€)*12= 13.200 € - 600 € ibi - 300 € chapuzas = 12.300 € -1000 € aprox. de impuestos = 11.300 €
Rentabilidad neta alquiler = 11.300 / 424.000 € = 2.66% de rentabilidad. Increíble, el negocio del siglo. Y eso sin derramas gordas, sin seguro de la casa, sin seguro de cobro de alquiler (que serían otra mordida de 500-1000 € al año). 

Me voy a otra zona de madrid nueva, si quieres te busco más que las hay y muchas (sanchinarro, madrid río, o nos movemos a chamberí, salamanca...), y mucho más céntrica. Precio de venta en torno a los 435-450 k€:
 https://www.idealista.com/venta-viviendas/madrid/arganzuela/legazpi/con-precio-hasta_500000,precio-desde_400000,de-dos-dormitorios,dos-banos,piscina/
El precio del alquiler está en 1.100 - 1.200 €:
https://www.idealista.com/alquiler-viviendas/madrid/arganzuela/legazpi/con-de-dos-dormitorios,dos-banos,piscina/ 

Hasta luego lucas,

No sabes mirar los datos.
Hasta 1000 hay 6 pisos
de 1000 a 1100 hay 28 pisos
de 1100 a 1200 hay 33 pisos
de 1200 a 1300 hay 20 pisos
El precio medio del alquiler esta mucho mas en 1200 que en 1000.
Y lo de poner 900 es solo buscar tu teoria que no sale.
Las tablas esta en el quinto pino y no es buen sitio para alquilar.
Tu casero es un alma bendita que llevas 9 años y no te sube el alquiler ni al renovar el contrato
que ya lo has hecho 2 veces.
No vale ni poner el que compro un chollo ni el que alquilo otro chollo.
Estas hablando ademas de piso de 2 dormitorios y luego de gente que gana 1200 euros, la coherencia no es tu fuerte.

Las tablas es una zona donde no hay rentabilidad por alquiler. Estoy de acuerdo contigo.

Ok, solo que pásate de aquí 5 años  y me dices que tal va el 10%. Que no digo que no pase... pero si según tú es seguro y si no pasa nos deberás una explicación al menos...

Mira te dejo por imposible.

No es mi barrio pero me voy a las tablas:

Precios venta 400-500k€ 2 habitaciones:
https://www.idealista.com/venta-viviendas/madrid/fuencarral/las-tablas/con-precio-hasta_500000,precio-desde_400000,de-dos-dormitorios,dos-banos/
Precios alquiler: 1000-1200 Max:
https://www.idealista.com/alquiler-viviendas/madrid/fuencarral/las-tablas/con-precio-hasta_1200,precio-desde_900,de-dos-dormitorios,dos-banos/

Ahí la llevas… y yo pago un poco menos porque llevo 9 años desde la anterior crisis y el buen pagador siempre es apreciado.

Yo estoy diciendo que solo un iluso puede decir que va a sacarle un 10% anual a los pisos.
Y no soy un iluso.
Un piso de 400-450000 no se alquila por 1000 euros, pero al principio hablabas de que era 350000 euros

Las .com crecian muy rapido tambien... 

Y dale con el 10%... asegurado.... me lo garantizas tu?, si me lo garantizas y pones tu garantia del prestamo y me apalanco, te doy 500k y de aqui 4 años me das 600k  (solo cojo el 5% te dejo del 3 al 5% anual para ti). Hacemos negocio en un momento, financiarte con garantias a 5 años cuesta menos del 2%, un 5% de plusvalias segun tu sin riesgo... miratelo juntaros unos pocos y monta una empresa de inversion antes de que los tipos suban, os apalancais al maximo a menos del 2% y en 10 años sois mas ricos que Warren Buffet.

No te das cuenta que si en vez de hacer los cálculos con el valor de hoy y los haces con el del 2010 la rentabilidad sería enormemente más pequeña que si ha sido un 10 % durante 100 años si hicieras los calculos con respecto a 2010 sería apenas un 3%!!!! Entonces pensarías que en 2010 era malísima inversión, ahora que es buenísima cuando es justo al revés!!!. Que estás usando el timing para el cálculo tu!!!

Una persona sin ahorros no tiene para invertir, en nada, ni en bolsa ni en ningun sitio, ni tiene ni deberia, ya que su objetivo deberia ser ahorrar. Eso no se debate. Es evidente. Puede necesitar un coche, perder el trabajo... 

El problema es la garantia que tu das del 10%. Ese es el problema. El que invirtio en el año 2000 no incremento su patrimonio hasta de alli 12 años y en ese mismo periodo el alquiler llego a valer por 2 y la vivienda por 2 de los precios del año 2000. Vidas solo se tiene una, conozco gente que tras jubilarse y mas si se muere uno del matrimonio no da para pagar el alquiler, esa es la diferencia entre ser rico y no serlo, que el rico puede permitirse perder mucho y durante mucho tiempo, el pobre una inversion segura via ahorro del alquiler como una vivienda le permitirá tener rentabilidad y recudir los gastos necesarios en el futuro, esa persona no puede permitirse perder el 50% de lo que ha ahorrado o tener el dinero inmobilizado 10 años sin rentabilidad mientras hay inflacion, y tiene los mismos gastos o incluso mayores y ademas son las personas mas propensas a sufrir mas duramente las consecuencias de las crisis.

Y te puedo poder un ejemplo facil. Imagina que este per y esta situacion (que como digo el PER es mas alto que en el año 2000) pasa lo mismo que en el año 2000 y se tira asi 10 años, si lo rescatas tendras perdidas, de hasta un 50% del momento. Mientras la inflación hace que el alquiler, precios de todo y de la vivienda se multipliquen por 2 y a lo mejor la situacion profesional es mucho peor. La situacion mala de la persona que a duras penas consiguió juntar 50k ahora es muchisimo peor menos dinero y mas gastos. Si en el 2000 hubieras metido el dinero que costaba una casa, en 2010 habias pagado un 50% de este en alquiler, y si quieres comprar valen el doble que en el 2000, esto suponiendo que lo sacabas de la bolsa sin perder dinero, que podias perder mas de un 50% de lo que metiste. Es decir aún rescatandolo sin perdidas ha perdido la mitad de lo que tenia en alquileres y necesitaria 4 veces lo que tiene en 2010 para comprar una vivienda, se ha jodido la vida.

Sin embargo una inversion en su vivienda estudiada a tipo fijo de interes como está ahora y de forma que no pierdas la vivienda por muy mal que venga la situacion, tu ya no tendras gastos que suben mientras tu situacion empeora, y el inmueble puede perder valor, pero no aumentaran gastos y seguirá la rentabilidad por alquiler, ni aumentara la cuota de la hipoteca (incluso puedes bajarla reestructurando la deuda o refinanciandote si atravesaras una mala racha, e incluso y podrías estar un tiempo sin pagar hipoteca, por eso aportar mas del minimo y tener margen de años para poder refinanciarte)

Esa es la diferencia entre el rico y el que no lo es que la propension al riesgo no es la misma, a un rico si le dices que si lanzas una moneda y si sale cara le das 70.000€ y si sale cruz te tiene que dar 50.000€ aceptará y lo hará muchas veces y se hará mas rico, al que tiene 100.000 € no se lo puede permitir, lo mas facil puede ser una cosa, pero vidas solo se tiene una.

Me da igual que esté a per 46 que a 29 que 23 q a 10. La gracia de la inversión indexada es q compres de forma constante y paulatina. Me da igual q la bolsa baje un 50 o un 80% porque entonces estará infravalorada y seguiré comprando. Y nunca tendré ese problema de comprar algo en 5 min porque tenga 200k€ en cash que me queman porque siempre lo tengo invertido menos el líquido que necesito.
Y el sp500 hoy es un índice diferente dnd hay mucha tecnológica que crece a tasas del 25-30-35% anual y están en per elevados. Prefiero un Amazon a per 60 que un piso a per 30. 
Dicho lo cual tú sigues apostando por acertar el timing del mercado, ahora el sp no que está caro, ahora piso si que está barato. No se cual será tu track record, pero el 95% de la gente (incluyendo fondos) no es capaz de batir al mercado. Aunque igual tú eres el oraculo de rankia y eres capaz de superar el 8-10% de rentabilidad anual. Si es así felicidades, pero el 99% de la población y menos los que no viven de inversiones no es el caso, y cualquiera puede indexarse desde el minuto cero con cantidad cualquiera y tiene una inversión con un retorno del 8-10%, mientras tú los lanzas a acertar los timings del mercado.

Y luego el que se junten 12 para vivir, no sé porque lo asociaís con bajadas de precios de compra o alquiler.

Si se meten 12 en un piso, eso implicará que esos 12 tendrian mucha mas capacidad para pagar alquileres altos que el que quiera un piso para el solo a menos que tenga un sueldo mayor que los 12 juntos, y si la gente acepta eso y vive así, eso provocará unos precios de alquiler imposible para el que no quiera esa vida. Y con la subida de alquileres pues mayor precio de compra. Y la unica forma de escapar de eso o incluso de beneficiarse es, de nuevo, ser el propietario.

Yo no aceptaria destinar ni el 75% de mi salario a alquiler y gastos basicos, si coges el salario medio de la gente en madrid si todos pensaran así el alquiler no podia valer lo que vale, y sin embargo esto pasa porque dedican incluso hasta el 100% o incluso mas ya que les ayudan familiares, si alguien acepta vivir como esclavo para pagar el alquiler los perjudicados son el resto de personas que tienen que competir con esos que se esclavizan, pues si se implementa el coliving los inquilinos tendremos que competir contra esos que se esclavizan para compartir piso con otros 10 desconocidos y economicamente eso es una pelea de 11 contra 1. Los propietarios encantados de que la gente acepte eso, igual o mayor alquiler y eso arrastrará hacia arriba los precios de compra, a menos de que al meterse 12 por casa la demanda caiga (se reducen los clientes 12 veces) y se ajusten los precios.

El miedo debería ser al contrario, a que pase eso y un % amplio de la poblacion lo acepte y tu estes sin una vivienda en propiedad si quieres seguir viviendo solo.

Yo puedo invertir y pagar el alquiler porque en cierta manera soy un privilegiado q gano bastante más q el salario medio.
Te sigo repitiendo que el español medio de 30 años no tiene la opción ni de ahorrar esos 50.000 € ni está en grado de comprometerse 30 años en una hipoteca sin asumir un riesgo elevadisimo.
Por eso el inmobiliario es a día de hoy un mercado irracional donde no hay gente prácticamente comprando para vivir sino para invertir.
Y si, es tan mala inversión que pisos que están a la venta por 400-450k€ se alquilan por 1000-1200.
Y tú mismo te lo estás diciendo, si tienes claro que puedas sacarle un 10% anual al inmobiliario compra paulatinamente en todo momento índices y lo tendrás.o parecido.

Yo no he dicho que los pisos van a subir un 10% anual, eso solo lo puede pensar un iluso.
No se de que me hablas, todo esto empieza porque tú dices que pagas 12500 de alquiler.
Como es posible pagar ese alquiler ganando 1200 que dices ahora.
Estamos hablando en el supuesto de la gente que puede pagar 1000 de alquiler y que dispone de 50000 para comprar o invertir.
El que no tiene dinero no puede alquilar ni tampoco invertir.
Además te olvidas que siempre se está hablando de comprar una vivienda para vivir y esas son las cuentas. No se habla de comprar una vivienda para alquilar.
De hecho siempre he puesto que hay que tener inversiones de todo tipo. 

Invirtiendo en inmobiliario no es sinonimo de apalancarte x4 y con mucho riesgo de perder el inmueble puedes no apalancarte o hacerlo a mucho menos y pagar menos que el alquiler para no asumir riesgos. Te lo he dicho y repetido ya como 10 veces. Invertir el que pueda invertir no quiere decir invertir el que no tiene con qué invertir. Y se puede pagar en 5 min si tienes el dinero no es obligatorio lo de los 30 años. Y su rentabilidad no depende del timing, la rentabilidad del alquiler es prácticamente con respecto al precio que pagaste, si compras por 200k€ y tiene una rentabilidad de 3% sobre lo que has pagado esa rentabilidad se mantiene bastante constante, si además aciertas con el punto de compra mejor porque acertar es comprar cuando la rentabilidad del alquiler es más alta (ejemplo 2014). si fallas la rentabilidad por alquiler sigue siendo casi la misma.

En realidad no tengo que buscar en ningún sitio para obtener rendimientos del 10% para la vivienda, y no lo pretendo encontrar ahora. Si alguien quiere rentabilidades de un 10% en los proximos años creo que de las opciones con mayor probabilidad para conseguirlo es el blackjack o la ruleta es menos del 50% pero aún así sigue siendo más probable conseguirlo que en el resto. 

El PER del SP500 no es 23 ni 24 ¡¡ES 46,24! fíjate que pequeño detalle se te ha escapado que está solo el doble de cara de lo que creías!!!! a día 2 de julio, pero como digo es un dato que no os interesa, especuláis, no invertís. Y es excepto en el 2008 que mayor que la crisis del .com sólo superado por el periodo de 2008 de forma puntual debido a las pérdidas enormes que sufrieron las empresas cotizadas. Nunca se ha sostenido en estos niveles! Y vuelvo a repetir un tappering pendiente y subidas de tipos en el horizonte. Y probablemente este nivel haya que adaptarlo por los tipos de interés  y con esa adaptación las .com estuvieran con un per ajustado más alto. Siempre ha venido corrección. 

Y si no os importa el timing bien entonces la decisión es si invertir con la previsión bastante posible de que la bolsa no tenga potencial de subir en el corto plazo y se quede en un lateral durante 4-5 años o con una vivienda que tiene una rentabilidad de alquiler dependiendo del caso de un 3% (bastante más alta si es tu propia vivienda) asumiendo un coste de entrada de un 10%. Si el SP500 lleva una subida de x4 en 10 años eso no hace más probable que siga subiendo, justo al revés hace cada vez más probable que no pueda continuar con esa subida y más si se acerca a PER maximos, donde en algún momento los inversores institucionales perderán la confianza en ellos y empezarán a bajar su exposición. Y lo que si hay burbuja es la vivienda a Per por debajo de 25... no se como no te ha fichado Warren Buffet como su sucesor!!!


No critico invertir en bolsa, no digo que no pueda subir, pero esperar, y como segura, un 10% anual en los próximos años... y que cualquier otra inversión con rentabilidades del 8% y no os merecen la pena al lado de la bolsa... y te atreves a decir que es una burbuj la vivienda invirtiendo en un índice a Per 46 después de una subida de x4 en 10 años.

Y si os da igual porque vais a largo plazo bien, entonces mi idea de inversión es invertiría en bolsa cuando no crea que está en una burbuja, cuando está más cara que nunca prefiero buscar una rentabilidad de un 4-5% en mi propia vivienda intentando acertar lo más posible con el momento de compra y esperar a que la bolsa vuelva a puntos normales, y mientras aportar a la hipoteca todo el dinero disponible bajando así la cuota que tendré que pagar en el futuro, en el momento que vea que la bolsa vuelve a niveles normales dejare de  aportar más que lo necesario a la hipoteca e invertiré en bolsa. Pudiendo generar unos ahorros de 6000-7000€ euros al años más que estando en alquiler. Y como vida solo se tiene una vez con tu vivienda solo con ingresos de 500€ al mes podría vivir una familia completa, cosa que el inquilino necesitará el triple de eso.


 

Tu error mayúsculo y conceptual es q estas basando todo en el timing del mercado.

Estas comparando una inversión en inmobiliario q depende única y exclusivamente del momento en el que compras. Ese momento en el el que compras es único y lo pagas durante 20-30 años.

Una inversión indexada inviertes paulatinamente durante los 20-30 años y constantemente con lo q el timing de mercado te da absolutamente igual. Puede q esté caro ahora o puede que no, en 5 años lo mismo y en 10 igual, porque es una estrategia a largo plazo.

Como la cagues en tu timing del inmobiliario y compres el piso cuando no toca pierdes hasta la camisa (mira la gente q compro en pleno pico 2007-2008 y luego por no pagar tres letras arruinadla de por vida y desahuciadas). Igual has tenido suerte porque eres viejunos y compraste el piso a x3 o x4 ingresos anuales pero ahora está a x7,5 o x8.

Me vienes con tanto q ahora la bolsa está cara porque está a un per 23-24 (y si vamos al rendimiento neto del 3% sería un 33) cuando te parece q el inmobiliario está barato a per de más de 25.

Me estás comparando una inversión apalancada x4 que compromete tus ingresos de los próximos 30 años, iluquida totalmente, burbujeado, qu solo en el momento de hacerla pierdes más de un 10-12% en gastos, no acorde a los sueldos y economía del país y que depende única y absolutamente a tu timing de compra con otra (indexada) absolutamente independiente del timing de mercado, sin apalancamiento, líquida 100% y diversificada en decenas de sectores y compañías de gran prestigio y capitalización y con coste cero hasta q la deshaces (no se si el interés compuesto es demasiado complejo para ti y la pérdida de oportunidad de los 20-30 k de impuestos no les das valor).

Y aun así tienes que rebuscar en los cajones para poder igualar el rendimiento anualizado del 10%.

Lo dicho, tus datos son de risa porque solo dependen del momento y timing de la inversión mientras q los nuestros son constantes en el tiempo.