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Hora de comprar piso en España. La burbuja está en otra parte

Hora de comprar piso en España. La burbuja está en otra parte.

A raíz del siguiente artículo empiezo a considerar que la vivienda en España  tanto para comprar como para alquilar ofrece  posibilidades de ser un negocio rentable. 
No creo que los titulares de un periódico salmón afirmando sobre una revalorización del  6% para el próximo  año. hayan influido pero

a) Con préstamos hipotecarios al 1,5 -1,75 % a treinta años.
b) Incremento de los precios de las nuevas viviendas en construcción por escasez de materiales.
c) Bonificaciones y ayudas para reformas de fachadas, ascensores a cuota cero, eficiencia energética , tanto existentes ya  como los fondos de reconstrucción Europeo.
d) Tratamiento fiscal en el IRPF de los rendimientos de capital inmobiliario para alquiler con una reducción del 60%.

¿Creéis que la vivienda en España ,batirá al MSCI World?.




Es muy divertido ver a los bancos centrales negar que hay burbujas inmobiliarias, e incluso si las hubiera, negar que se pudieran ver, e incluso si se pudieran ver, negar que las políticas monetarias son responsables de ellas, e incluso si las políticas monetarias son responsables de ellas, negar que las políticas monetarias podrían usarse para desinflarlas o prevenirlas en primer lugar.

Los bancos centrales dicen esto después de pasar años reprimiendo las tasas de interés a corto plazo a través de sus tasas de política monetaria –a menudo ahora en negativo– y reprimiendo las tasas de interés a largo plazo a través de compras de activos, incluidas las compras de bonos inmobiliarios, como MBS, y con lo tanto reduciendo las tasas hipotecarias, que luego desencadenan enormes aumentos de precios y pronto burbujas inmobiliarias.

Este es un gran logro de los bancos centrales para lograrlo – negando que las burbujas existen y luego negando, después de que ya no se puede negar su existencia, que las políticas monetarias del banco central las causaron, y luego negando que las políticas monetarias del banco central podrían arreglar esas burbujas (aumentando las tasas y desenrollando sus tenencias de valores).

Esta vez, todo el asunto de las políticas monetarias del banco central se remató con cantidades históricas de gasto gubernamental en iniciativas de estímulo en muchos países de todo el mundo, que luego fue rematado por personas que trabajan en casa y buscan casas para comprar para mudarse a un lugar más grande, que luego se vio coronado por los mercados de valores en auge que hicieron que algunas personas se sintieran más ricas y más dispuestas a derrochar en una casa sin importa cuál sea el precio.


Entonces, ¿dónde estamos hoy con esto, para los países de la OCDE?


Bloomberg Economics tiene un "Ranking de burbujas", basado en datos de la OCDE. No todos los candidatos a las burbujas inmobiliarias más espléndidas son miembros de la OCDE, como China. Así que esta lista no incluye a China y otros miembros que no son miembros de la OCDE.

La mayoría de los datos de la OCDE son hasta el 1T 2021, por lo que se han perdido los picos de precios de los últimos dos meses. Pero lo hará.

Cinco indicadores entran en el Ranking de Burbujas,según Bloomberg Economics . Además de dos medidas de crecimiento de los precios (ganancias de los precios de las viviendas ajustadas y no ajustadas por inflación), utiliza dos medidas (precio a alquiler y precio a ingreso) para evaluar si estas ganancias de precios son sostenibles:

  • Relación precio-alquiler
  • Relación precio-ingreso
  • Crecimiento de los precios reales (crecimiento interanual de los precios ajustado por inflación)
  • Crecimiento de los precios nominales (crecimiento interanual de los precios no ajustado por inflación)
  • Crecimiento anual del crédito.

Según este método, Nueva Zelanda y Canadá ocupan los dos primeros lugares del "Bubble Ranking". Y hace tiempo que no hay ninguna duda al respecto.

Estados Unidos está en el 7º lugar, ya que las relaciones precio-alquiler y precio-ingreso no están tan al rojo vivo como en algunos de los otros países. Pero Estados Unidos está #2 en el crecimiento de los precios reales, sólo por detrás de Nueva Zelanda, y #3 en el crecimiento de los precios nominales, detrás de Nueva Zelanda y Suecia, pero por delante de Canadá.

Estas son las 15 burbujas inmobiliarias más espléndidas de la OCDE, según el ranking de burbujas de Bloomberg Economics. Los campos rojos muestran los tres primeros por indicador:

Algunos banqueros centrales individuales, incluso en Estados Unidos, ahora han salido y se han referido al mercado inmobiliario como una "burbuja", o se han referido a que otros lo llaman burbuja, y han dejado de negarlo.

Ahora también hay un movimiento en cascada en marcha para que los bancos centrales eliminen el alojamiento de los mercados. Algunos ya han comenzado a subir las tasas, otros han anunciado que subirán las tasas, otros han recortado sus compras de activos, incluidos el Banco de Canadá y el Banco de Inglaterra. La Fed está preparando con cautela a los mercados para lo mismo al gritar sin cesar al respecto con mensajes contradictorios.

Pero incluso cuando los bancos centrales están empezando a retroceder, no esperen que asuman la responsabilidad de las burbujas que han creado a propósito.

Y para su diversión, la burbuja inmobiliaria más espléndida de Estados Unidos y, por supuesto, las burbujas inmobiliarias más espléndidas de Canadá 




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  1. en respuesta a Jaimecm
    -
    #100
    Anrabro
    02/07/21 09:33
    Eres cortito.
    Estamos suponiendo  y tu tambien que el joven tiene 50000 euros.
    Tu quieres invertirlos en SP y te hemos demostrado que eso no es lo mejor.
    Si no tiene el dinero no hay caso ni para piso ni para SP.
    Si lo tiene es que tiene capacidad de ahorro y seguro que prosperara si hace la cosas bien.
    Si lo hace mal como tu no lo tendra nunca.
    Mi empatia con la juventud es total y por eso les digo como hacerlo, pero por desgracia hay muchos teoricos como tu que creen saber mas que nadie.
    Lo que no tiene duda es que yo te hablo desde la experiencia y tu solo de charlas de cafe. 
    Deja que los que lean el foro saquen sus propias conclusiones, ya que tu no has podido rebatir ni un solo argumento con numeros.


  2. en respuesta a Jaimecm
    -
    #99
    02/07/21 00:38
    Lo q me da la sensación es que sois dos viejunos de 50 años o más que habéis tenido la suerte de vivir los años de bonanza economica/ os comprasteis un piso cuando valían dos duros (3-4 años de sueldo) con hipotecas del 30% de vuestro sueldo. Estuvisteis protegidos por el estado y años buenos económicos donde era relativamente simple prosperar y ahorrar. Y encima seguramente gozáis o gozaréis de una pensión superior a lo q habéis aportado.

    Y os pensáis q hoy el mundo es igual. Si tuvierais ahora 20-30 años y os pidieran 200-300 k por una mierda de piso con un sueldo mil euros ya trabajo temporal y q pagareis en 30 años con todo lo que ingresáis (mucho más q tu 30-35%) con suerte seguro q no diríais lo mismo.

    Tenéis una empatía cero con la juventud y la situación actual y os creéis muy listos pero solo habéis tenido Suerte de haber nacido en el momento adecuado. Eso no os hace ni listos ni inversores y seguís viviendo en matrix.

    Y ojalá se cumpliera lo del 30-35% del sueldo porque vuestros ladrillos no valdrían ni un tercio.

    Sois egoístas e incapaces de tener un mínimo de empatía.

    Y dicho lo cual, haced lo q os de la p gana pero absteneros de dar consejos de este estilo a los jóvenes porque no tenéis ni idea de la realidad. Os pensáis q lo q os ha ido a vosotros le va a ir a todo el mundo. Y os creéis muy listos.

    Y aun así el indexado sin tener ni papa es mucho mejor como inversión: mayor retorno, mayor seguridad, mayor diversificación, mayor liquidez, y puede hacerlo todo el mundo con el capital q posea y poco a poco.



  3. en respuesta a Jaimecm
    -
    #98
    02/07/21 00:30
    ¿Por qué te desvias y te pones a intentar con la gracieta y casi la descalificacion quedar por encima? eso no te da la razon, solo muestra lo acorralado que estas y que no tienes mas argumentos y.... todavía sin argumentos pretendes quedar "por encima"...


  4. en respuesta a Anrabro
    -
    #97
    02/07/21 00:21
    La mayoría de la gente que tiene una hipoteca a 30 años en su vida va a tener ni segunda vivienda, ni inversiones ni nada pq apenas le da para pagarla.

    Y veo que encima eres tan guayón que le vas diciendo a todo el mundo el orden de inversión.

    Me parece que te crees tan listo que crees que lo que tu haces es lo más guay chachi piruli del universo. No sé pq no te hacemos el gurú y te damos toda nuestra planificación financiera. Ya que eres el gran gurú.
  5. en respuesta a Jaimecm
    -
    #96
    Anrabro
    01/07/21 23:38
    Tampoco te has enterado del punto de partida.
    Persona con trabajo, joven que necesita un piso para vivir y que ha sido capaz de ahorrar 50000 euros.
    Tiene que decidir entre comprar o seguir de alquiler.
  6. en respuesta a Jaimecm
    -
    #95
    01/07/21 23:38
    Ponme donde yo he recomendado que se invierta con 50k para comprar un piso de 250k, yo te pongo donde he dicho que no es piso para el ni en compra ni en alquiler si no es capaz de ahorrar para pagar un 30-50% de este y que la cuota de la hipoteca sea un 20% o al menos no sea un 30-35% y el maximo de años que se permita.

     lo normal no deberia ser tener lo minimo para la hipoteca, ni la cuota justa del 30-35% de ingresos netos que te permita el banco al maximo de años que te permite el banco porque ahí te acabas de poner el nivel del agua en la barbilla 

  7. en respuesta a Jaimecm
    -
  8. en respuesta a 123ABC123
    -
    #93
    01/07/21 23:34
    Te lo repito, ya q estas tan seguro. Suma todo tu capital TODO. Si es 1 millón de € vete al banco y dile q te preste 4 milllones porque lo vas a invertir todo en pisos en madrid para alquilar. A ver si tienes lo q hay q tener. Porque es lo q le estas recomendado al que tiene 50k€. Venga adelante.
  9. en respuesta a 123ABC123
    -
    #92
    01/07/21 23:30
    Ok dame los números de esos periodos
  10. en respuesta a Jaimecm
    -
    #91
    Anrabro
    01/07/21 23:30
    Lo siento por ti.
    Tengo pisos, fondos valué, indexados al sp y msci world, acciones, opciones, futuros, etc.
    No pondría nunca todos los huevos en la misma cesta.
    No puedo decir que es lo mejor ahora mismo.
    Distribución 25% vivienda propia, 25% pisos alquiler, 25% fondos tranquilos, 25% indexados, acciones, opciones,etc
    Un consejo: procura ganarte bien la vida al margen de las inversiones, primero vivienda propia, luego inversiones, más tarde segunda vivienda y después inversiones.
    La lona financiera está un poco lejos.
  11. en respuesta a Jaimecm
    -
    #90
    01/07/21 23:28
    Me juego la camisa si tengo para pagar una entrada de 50% del valor y un salario neto en el que el alquiler solo me supone un 20% de estos???? 

    Yo no me he ido a ningun periodo HE USADO LA INFLACION SIMPLEMENTE.y solo con eso obtienes un 40% en 5 años... en una ciudad como madrid, tu y tu indice del 8,65% anual por lo visto lo supera con creces a un 8%... en lo de que es iliquido, solo importa si lo vas a vender, si no no te tiene que importar.... igual que tu no venderas tus ETF para no pagar las plusvalias....

    Y luego no lees, yo soy el primero que he dicho que el apalancarse mucho no lo veo apropiado... pero lo dicho, mejor que inviertas en bolsa y ese 8% se lo das al propietario de donde vivas y cuando vendas el 20% de las plusvalias a hacienda y arreglado.
  12. en respuesta a Jaimecm
    -
    #89
    01/07/21 23:22
    tu tampoco sabes si el SP se va a estar 10 años en un lateral como desde el 2000 al 2010, que aunque asegures tu el 10% anual lo tuvo...
  13. en respuesta a 123ABC123
    -
    #88
    01/07/21 23:22
    Los que no razonáis sois vosotros.

    Estáis comparando una inversión apalancada es un único activo donde te estás jugando la camisa con otro que diversifica en 500 o más empresas y sectores de alta calidad con liquidez inmediata y sin apalancamiento.

    Y como ni con esas veis q vuestra inversión es mejor os vais a un caso de una ciudad en concreto en un periodo en concreto (y seguramente un piso en concreto) para justificarlo porque sabéis q en el 99% de los casos la inversión indexada la supera.

    Dicho lo cual espero q no haya ningún pobre despistado q haga caso de personajes como vosotros, seguramente formando parte de ese sector tan profesional.

    Y además seríais unos bocazas si no invirtierais todo vuestro patrimonio en lo q promovéis (con el mismo apalancamiento del 80%). O es q consejos doy q para mi no tengo?

    No se si en 10 o 20 años me gustaría ver como con eso estáis en la lona financiera
  14. en respuesta a Jaimecm
    -
    #87
    01/07/21 23:21
    tu has dicho que coja un periodo no, vale pues no me salto el 2008 para que no protestes del 2000 al 2010 o si quieres de 15 años del 1995 al 2010, si quieres de 20 años del 1990 al 2010 si quieres de  25 años de 1985 al 2010... te vale o todavia no? en todos esos casos el precio de la vivienda ha superado al SP500.
  15. en respuesta a Jaimecm
    -
    #86
    Anrabro
    01/07/21 23:14
    Sigues sin enterarte de nada.
    Se ha puesto un caso hipotético.
    En ningún caso se dice que es lo que hay que hacer ahora. Porque nadie me asegura que la rentabilidad futura sea el 10% en el sp.
    Pero te digo que en España hay muchísima gente con dinero y no lo tienen en el sp porque prefieren sus fondos actuales.
  16. en respuesta a 123ABC123
    -
    #85
    01/07/21 23:05
    Te lo vuelvo a repetir que sin la plusvalía q te inventas es una m. Que no sabes lo q va a valer un piso, q tú dices q un 10% por tus narices y que no lo sabes.
    Y q tienes un 15% de posibilidades de q el inquilino no te pague.
    Y todo para ganar 40k de 100k totalmente iliquido.

    Que un índice te da más q eso y q no hacéis mas q cuentos de la lechera.
  17. en respuesta a Anrabro
    -
    #84
    01/07/21 23:01
    Claro claro.

    Si te apalancas para comprar un piso guay, eso no es un riesgo. Pero apalancarte para el solo y bolsa no. 

    Y claro otro como tú colega el piso en madrid, si vives en malaga no. Porque claro tú maravilloso argumento se basa en una compra a crédito apalancado, y q Cleo te ahorras el alquiler porque vives ahí. Si eres de malaga pues nada te compras el piso en madrid y vives en el porque si.

    Sois unos cabezones de narices y no podéis admitir nada
  18. en respuesta a 123ABC123
    -
    #83
    01/07/21 22:56
    Jajaja eres de chiste.

    Te digo 10 años y me coges justo un periodo de 8 q te va entre dos momentos exactos de crisis. El sp500 tiene una rentabilidad media del 8.26% y es un 80% de los años alcista. Y claro me paras el inmobiliario injusto en el 2008 no sea q como cojas hasta el 2010 te comas el -30 a -50% del inmobiliario que hubo.

    Para poder comparar una inversión me estás yendo a q eres un crack del momento, es decir eres el gran gurú q sabes justo exactamente cuando los pisos están bajos cuando están altos y lo mismo en la bolsa. Yo creo q a tu lado buffet es un principiante porque eres capaz de acertar el timing del mercado al 100%.

    Pero lo dicho seguid inviertiendo en ladrillos porque sois unos cabezones. No sois capaces de reconocer que empíricamente una inversión indexada (ya no hablo de activa) es muchísimo mejor q una inversión inmobiliaria con un horizonte temporal medio.
  19. en respuesta a Tonocote
    -
    #82
    01/07/21 22:23
    Vamos a ver.... tu no has leido (no ya tenido, sino leido) las condiciones de una hipoteca en la vida... el coste de cancelacion o amortizacion anticipada es en torno al 2% de lo que amortizas...  porque en realidad no deberian tener comisión en tasas de interes fija, ya que si la amortizacion es a 10 años la tasa de interes fija sería mas baja que si es a 25 años, con lo cual esa jugada el banco ya le sale bien, cobrarte por amortizacion anticipada es mas beneficio para ellos, pero pensar que pueden cobrarte todos los intereses juntos yo creo que mi primo de 15 años sabe que no.... 

    El gasto de comprar una vivienda son sobre un 10% del valor, no un 5% y lo normal no deberia ser tener lo minimo para la hipoteca, ni la cuota justa del 30-35% de ingresos netos que te permita el banco al maximo de años que te permite el banco porque ahí te acabas de poner el nivel del agua en la barbilla nada mas empezar; ese piso entonces no está a tu alcance, ni de compra ni de alquiler... Si en vez de eso tienes para pagar una entrada de un 30-50% mas los gastos y una cuota del 20% de tus ingresos netos en una situacion muy mala e inesperada tuya podrias tener ahorros o refinanciarte, o negociar algun periodo de carencia y tener alguna herramienta para no perder tu piso.

    Y lo que está diciendo Anrabo es que tu piso se revaloriza sobre el total de compra (entrada+hipoteca) con lo cual el % de subida sobre el precio total tienes que ajustarlo al apalancamiento sobre lo que realmente tu has puesto. Si tienes una hipoteca a 30 años practicamente los primeros años solo pagas intereses, si fuera deuda perpetua donde solo pagas los intereses (en españa no suele darse) tu tienes x gastos que son los intereses por estar apalancado pero tu inversion es la inicial (por facilidad de calculos). Si en 5 años sube un 10%  (simplemente la inflación del 2%, que es compuesta aunque en 5% afecta poco y podemos considerar un 10%) y tienes una hipoteca a muchos años donde solo pagas intereses o casi (para no complicar los calculos y que se entienda) la revalorizacion del 10% del 100% menos un 2% del 50% de capital lo deja en una plusvalia de 5% sobre el total del piso, sobre tu inversion es el 10% (no se han tenido en cuenta gastos).  A lo que habria que sumar el 3% de rentabilidad neta del ahorro/cobro de alquiler sobre el precio total del inmueble en 5 años el 15% sobre el total, sobre tu inversion el doble asique 30% mas los 10% de antes 40%.

    Para que se vea mas facil:
    Ejemplo: Precio total 200k 
    Inversion inicial (entrada): 100k
    Hipoteca 100k al 2% de interes tasa fija a 30 años (capital amortizado en esos 5 años despreciable o nulo), durante 5 años serian unos gastos en intereses de 10k.
    Subida del precio del inmueble 10% -> precio revalorizado 220k
    Ahorro/cobro de alquiler considerado el 3% del valor del piso 6k anuales x 5 años 30k

    A los 5 años tienes:

    Situacion actual 220k de precio actual del piso + 30k de ahorro/cobro de alquiler =250k
    Gastos de financiacion (intereses) 10k
    Inversion inicial 100k
    Capital pendiente de amortizar 100k

     Plusvalia: 250-10-100-100= 40k , sobre una inversion real (el dinero que pusiste) de 100k un 40% como comentaba arriba. 

    Si amortizas o no da igual, porque si amortizas bajas el capital pendiente de amortizar, solo que el calculo del % de rentabilidad al haber invertido mas cantidad de la cantidad inicial pero mas adelante en el tiempo es dificil de expresar, pero las plusvalias serían igualmente 40k (o incluso mas porque el capital amortizado no genera intereses y bajarían los 10k de intereses al irse reduciendo año a año).

    Si en vez de una subida de un 10% en 5 años sube un 15 o un 20 pues haz tu los numeros... tambien puedes hacerlo a 15-25 años considerando como que se revalorizará segun la inflacion de un 2% compuesta, veras que plusvalias sacas...
  20. en respuesta a Tonocote
    -
    #81
    Anrabro
    01/07/21 21:49
    Las cuentas al céntimo.
    Piso que vale 200000 en Madrid año 2015, gastos el 8% que son 6% de ITP y el resto de notario y registro. Total 216000 euros.
    La entrada 40000 más los gastos 16000 en total 56000 euros.
    El que compra pone 56000 y pide una hipoteca de 160000 euros al 2% en 25 años. Cada mes debe pagar 678,17 euros, al año 8138,04, además de comunidad 1200 euros al año y de IBI 400 euros. En total al año paga 9738.04 euros y dispone de una vivienda para vivir.
    Al cabo de 6,5 años el capital pendiente de pago 131316 euros.
    Los pisos se han revalorizado en ese periodo según Idealista 39,88%.
    Si vende el piso le dan 200000*1.3988=279760 euros.
    Liquida lo que queda del préstamo 279760-131316 y le quedan 148444 euros.
    Se ha gastado en esos años 9738.04*6,5=63297,26 euros.
    Le quedan 148444-63297,26=85147 euros
    Tiene que pagar el IRPF de la ganancia y la plusvalía de 6,5 años y hasta es posible la comision de cancelacion de la hipoteca que puede ser el 0,5% de la cantidad amortizada.

    El que invierte en SP, 56000 euros al 10% durante 6,5 años tiene 104049 euros y al cobrarlo le retienen el 20% de la plusvalía y le dan 94439 euros.
    Se ha gastado en 6,5 años de alquiler a 12000 al año 78000 euros.
    Le quedan 94439-78000=16439 euros.
    Tiene que pagar el irpf hasta el 25% no retenido.

    La diferencia es clara, en este caso, el que compra está mucho mejor que el que alquila.