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Las adjudicaciones directas de Hacienda

Es increíble que la inmensa mayoría de las consultas que recibo, tanto en el consultorio del blog como en mi mail privado (cajetín de la derecha), se refieren a dos tipos de subasta absolutamente marginales y que presentan (ambas) problemas importantes en potencia: Las adjudicaciones directas de Hacienda y las disoluciones de proindiviso. 

De las disoluciones de proindiviso hemos discutido largo y tendido en el blog pero de las adjudicaciones directas apenas hemos mencionado nada, de manera que hoy voy a dedicar el post a explicar por qué me gustan tan poco y por qué son un arma de ruina masiva de novatos, a pesar de que son las subastas preferidas de los mismos.

¿Por qué les gustan tanto a los novatos? Por varias razones:

  1. Salen a subasta muchas plazas de garaje y trasteros, en cuyas subastas el capital requerido es muy exiguo.
  2. Les permiten soñar con el chollo a mitad de precio. Lógicamente, como no hay estipulado un precio mínimo ni competencia a la vista, los no profesionales cometen el error de creer que no tienen más que decir el precio al que quieren comprar para que su ilusión se haga realidad. 
  3. No tienen que coincidir con los subasteros, a quienes les tienen auténtico miedo. Esto me lo han confirmado algunos novatos a quienes les he preguntado por qué se empeñan en participar en esas subastas. Por lo visto les da pavor pujar contra los profesionales, lo que es una verdadera estupidez.
  4. Confían casi ciegamente en que hacienda no puede cometer errores. 

En realidad las adjudicaciones directas de la AEAT son el peor camino para iniciarse en las subastas y la mayoría de quienes me escriben porque se han metido en un lío, lo han hecho en subastas de Hacienda. Y no porque al final hayan salido cargas donde Hacienda decía que no las había, que en eso no suelen equivocarse, sino por otros muchos motivos, entre los que destacan:

HACIENDA NO ENTREGA LA POSESIÓN DE LOS BIENES SUBASTADOS: A veces alucino con que esto, que es de conocimiento general, no lo sepan muchos de los novatos que hacen ofertas en adjudicaciones directas. Incluso muchas veces me escriben diciendo que ya han pagado en hacienda y que cuándo les van a entregar las llaves. ¿Se puede ser más pardillo? Uno llegó a decirme que se iba a apostar frente a la vivienda y que cuando el ocupante saliera de la casa iba a entrar con un cerrajero y a cambiar la cerradura.

En España los únicos órganos jurisdiccionales con capacidad para entregar posesiones son los juzgados. Ni Hacienda, ni la Seguridad Social, ni los ayuntamientos, ni las comunidades autónomas ni ninguna administración tiene jurisdicción para ello aunque sí la tengan para subastar bienes de sus deudores. Y el único procedimiento legal a seguir para obtener la Posesión es negociarla con el ocupante o iniciar un procedimiento judicial de desahucio por precario, con el coste en tiempo y en dinero que eso supone.

TERCERÍAS DE DOMINIO: Como sabemos, la inscripción registral no es obligatoria en España y algunos de los compradores que pagan al contado sin necesidad de hipoteca deciden no inscribir su compra. En tales casos dichos bienes continúan a nombre del promotor y si a este le empiezan a llover los embargos, resulta que lo que salen a subasta son bienes que en realidad no le pertenecen a él. Estas situaciones provocan indefectiblemente que tarde o temprano, cuando el verdadero dueño se entera de que su casa ha sido subastada, inicie un procedimiento judicial de tercería de dominio, que no puede más que provocarle al adjudicatario tremendas migrañas.

Pues bien, actualmente muchos de los deudores de Hacienda son constructores y promotores y muchos de los embargos que Hacienda les  encasqueta lo son sobre bienes que ya no son suyos porque los vendieron hace tiempo, situación que sale a la superficie cuando el adjudicatario iluso inicia el procedimiento judicial de desahucio por precario mencionado en el apartado anterior. No solo no consigue la anhelada posesión sino que la subasta puede acabar suspendiéndose, a veces tras años de pleitear. Este caso del que escribí hace años es un ejemplo paradigmático de lo que puede pasar.

Por cierto, que en las subastas de Hacienda de bienes de promotores y constructores son abundantísimos los casos de viviendas, trasteros, plazas de garaje o parcelas que en realidad son simples cuartos de contadores o viales del garaje o que ni siquiera existen. Aunque ese es un peligro que acecha en todos los tipos de subasta, es en las de la AEAT donde más abunda.

INFERIORIDAD DEL TÍTULO EJECUTIVO (EMBARGO) FRENTE AL HIPOTECARIO: Espero que no se entienda que yo digo que los embargos sean títulos ejecutivos débiles que cualquiera puede echar abajo. No es eso lo que digo y, si el juzgado ha hecho bien su trabajo, el embargo va a misa, excepto en algunos casos como las tercerías de dominio que son casi imposibles de prever. Sin embargo, el título hipotecario es excepcionalmente robusto y no hay quien lo tumbe. En las subastas originadas en ejecuciones hipotecarias no existen tercerías de dominio y son muy pocas las acciones que los demandados pueden llevar a cabo salvo pagar la deuda.

No estoy queriendo decir que los subasteros debamos evitar las adjudicaciones directas. No es eso. Quienes deben evitarlas son los novatos y hacer prácticas con subastas hipotecarias, mucho más sencillas y menos amenazantes. También hay ejecuciones hipotecarias de plazas de garaje y de pequeñas parcelas donde se puede meter la nariz comprometiendo poco dinero. Eso sí, con cuidado, siempre con mucho cuidado.

Por otro lado, aunque cada vez sean más los juzgados que se hayan pasado al Lado Oscuro, lo cierto es que incluso en esos juzgados la información que se facilita sobre los bienes subastados es mucho más amplia que la que ofrece la Agencia Tributaria, quien se limita a dar el valor de tasación y los datos registrales, omitiendo datos esenciales como son el nombre de los titulares, la cuantía de la deuda, la certificación registral (con toda la info que se extrae de la misma), el estado de ocupación, etc. Un investigador avezado puede encontrarlo todo en el expediente judicial. Y si se trata de una ejecución ordinaria, además encontraremos la tasación pericial, con sus fotos, planos y comentarios.

Y frente al oscurantismo de los juzgados, que a veces es de aúpa, el de Hacienda está elevado a la enésima potencia. No siendo nada claro los criterios que emplean para aceptar o rechazar las ofertas. Hay oficinas de subastas que aceptan la mejor oferta posible y sanseacabó. Otras, sin embargo, no aceptan ofertas inferiores al veinticinco o al cincuenta por ciento del avalúo y prefieren dar por desierta la subasta que adjudicarla a pujas inferiores. Lo cual es por cierto alucinante, teniendo en cuenta que las tasaciones las suelen hacer los mismos funcionarios, a boleo y triplicando el valor real de los bienes subastados. Hace unos meses los de Alicante me salieron con que no aceptarían nada inferior al cuarenta por ciento de una tasación que habían casi triplicado. Naturalmente al final no pudieron adjudicarle la casa a nadie y perdieron su tiempo junto con el de todos los posibles interesados, yo incluido.

Tampoco son los mismos los criterios de las distintas oficinas de subastas respecto a la información que dan sobre la mejor oferta. Algunas veces te dicen que va a haber una segunda o tercera ronda y que la mejor oferta hasta ahora es de equis euros y otras veces no te la dicen. Por cierto, que algo bastante cabreante de las adjudicaciones directas es cuando resultas ser la mejor oferta provisional y te confías y a la siguiente ronda... zas, te la levantan. Se te queda una cara de tonto y de panoli. "Cada maestrillo tiene su librillo", decía mi abuela, lo que en este contexto quiere decir que cada oficina de subastas hace lo que le viene en gana y muchos de los que contactan conmigo se quejan de la incertidumbre generada y de lo indefensos que se sienten.

CONCLUSIÓN, que no son subastas para novatos.

 

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  1. en respuesta a Nuva12
    -
  2. en respuesta a Nuva12
    -
    #159
    14/09/16 14:44

    Tristán, porfa responde

  3. en respuesta a Nuva12
    -
    #158
    14/09/16 11:01

    Tristán, llamé como te dije a la empresa y me dijeron que me llamaría un comercial para darme información. Ya te contaré.

    Respecto a otra adjudicación directa que estoy interesada, te cuento, es un garaje, en la nota simple aparece un embargo a una señora. He llamado al administrador del edificio y me dice que no me puede dar información, pero después de mucho insistirle me ha dicho que la plaza por la que estoy interesada es de un banco. (Ya te digo que en la nota simple no aparece el banco, sino la señora). No sé, como lo ves?

  4. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #157
    12/09/16 21:39

    Jajaaaa, ocurrírseme se me puede ocurrir algo, que sea una buena ocurrencia es otra cosa. Lo único que se me ocurre es llamar a la empresa que indica la nota simple, y preguntar telefónicamente si la parcela que se subasta les pertenece aún o la han vendido? Ahora bien, no sé si es buena idea por qué me pueden mentir, o les puedo poner en sobre aviso que se va a subastar y que estoy interesada y tal vez éso no me convenga. No sé. Tú me dirás si es mejor que siga pensando.

  5. en respuesta a Nuva12
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    Top 100
    #156
    12/09/16 19:45

    Para evitar comprar un bien que en realidad ya no es del deudor, lo que tienes que hacer es acudir directamente el bien subastado y... toc-toc.toc, preguntar, ¿es usted fulanito de tal, deudor de Hacienda y a quien le van a subastar este piso?

    Sí señora, ese soy yo ---->> entonces no hay problema

    ¿Cómooo? ese no soy yo, ese es quien me vendió el piso, pero ahora este piso es mío y no de ese deudor que usted menciona ––––>> Houstooooon, tenemos un problemaaaaa.

    También entiendo que con una parcela no es tan fácil de averiguar como en un piso, pero tendrás que ingeniértelas, que seguro que se te ocurre algo.

  6. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #155
    12/09/16 18:23

    Aprendo mucho con tu blog. Llevo varias semanas leyéndote compulsívamente. Retomando mi primera consulta de la tarde. Qué precauciones puedo tomar para la parcela urbana de adjudicación directa; como te comentaba en la nota simple figura una empresa. Siguiendo tus recomendaciones fuí a verla y al menos existe. Pero, claro, temo que haya una tercería de dominio. Que precauciones más puedo tomar?

  7. en respuesta a Nuva12
    -
    Top 100
    #154
    12/09/16 18:13

    Así es, Nuva.

  8. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #153
    12/09/16 17:48

    Los he vuelto a leer. Yo estoy centrada ahora en subastas y adjudicaciones directas de HACIENDA. Si no he entendido mal, los problemas que me puedo encontrar en adjudicaciones directas ( tercerías de dominio, embargos,...) son exactamente los mismos problemas que los de las subastas de Hacienda, es así? Lo he interpretado bien?

  9. en respuesta a Nuva12
    -
    Top 100
    #152
    12/09/16 17:18

    Si lees el contenido del post lo entenderás perfectamente o, aún mejor, busca en la web Subastamonics el post sobre las subastas de Hacienda y allí lo explico mejor. Y todo lo que vele para las subastas de hacienda también vale para las adjudicaciones directas porque el problema es que todo lo que no sean subastas de juzgados puede tener problemas potenciales.

  10. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #151
    12/09/16 17:13

    Muchas gracias Tristán. Me queda la duda de la primera parte de mi pregunta. Porqué es mejor para novatos participar en subastas que en adjudicaciones directas?

  11. en respuesta a Nuva12
    -
    Top 100
    #150
    12/09/16 17:08

    No, el inquilino NO puede. Y el deudor tampoco. De hecho, en las ejecuciones hipotecarias nadie puede.

  12. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #149
    12/09/16 17:04

    Te he leído que los novatos, no deberíamos empezar con adjudicaciones directas, sino con subastas. No lo entiendo, ya que el producto es el mismo, es decir el piso, parcela o lo que sea que está en adjudicación directa ha pasado previamente por subasta, siendo por tanto los problemas potenciales (tercería de dominio, embargo,...) los mismos, no?

    Ah, y otra cosa porque dices que en ejecuciones hipotecarias no hay tercerias de dominio? el inquilino no puede solicitar terceria de dominio?

  13. en respuesta a Nuva12
    -
    Top 100
    #148
    12/09/16 16:47

    Si solo aparece el embargo que ha motivado esta subasta eso quiere decir que la subasta es sin cargas.

    Y respecto a que el titular sea una SL, eso no quiere decir que vaya a haber tercería de dominio. Puede que esa SL sea la deudora. En fin, que en principio eso no tiene por qué ser un problema.

    A menos que sí lo sea.

  14. #147
    12/09/16 15:29

    Hola Tristán:

    Estoy interesada en una parcela urbana en un pueblecito perdido, sale por adjudicación directa en Hacienda. He pedido la nota simple y resulta que pertenece a una empresa (S.L); se podría dar el caso de una tercería de dominio? Y, en las cargas aparece un embargo, por el cual éste proceso. No entiendo bien lo que he leído en tu blog que es más fácil una ejecución por hipoteca que por embargo.

    Por favor, que alguien me conteste.

  15. en respuesta a Pecks
    -
    #146
    29/06/16 20:54

    Hay dudas, en efecto, porque la LEC condiciona documentar la consignación a que lo exija la Ley...¿?
    Saludos,

  16. en respuesta a Jotaerre
    -
    #145
    29/06/16 20:36

    Esperaré esa demanda. A pesar de que le dije al funcionario de la aeat que le facilitara mi teléfono, no he tenido noticias suyas. Ni de la señora retrayente ni de su abogado. Voy a esperar acontecimientos.
    Y sé que es requisito consignar el importe (el precio de remate y todos los gastos habidos) junto con la demanda, pero en algun sitio he leído que hay algunos LAJ y/o jueces que no consideran esto obligatorio y permiten al retrayente consignar más tarde. Así que no sé que pensar y si eso es legal hacerlo o no.

  17. en respuesta a Pecks
    -
    #144
    29/06/16 19:49

    Tú mismo, Pecks, pero si no te han contactado ellos, qué menos que buscarles las cosquillas si es posible (ojo al requisito de consignar el importe con la demanda).
    Y si es posible un acuerdo, se firma una escritura de retracto (por ejemplo, exenta de ITP si ya lo pagó el adjudicatario).
    Saludos,

  18. en respuesta a Jotaerre
    -
    #143
    29/06/16 19:32

    ¿Es mejor esperar a que me llegue la demanda o ir en cuanto pueda y hablar directamente con el retrayente antes de nada?
    Y con lo de comprobar si cumple todos los requisitos, supongo es si efectivamente se inició la demanda dentro de plazo....o hay algo más a tener en cuenta?? (aparte de si debían depositar el dinero del precio de compra al momento de presentar la demanda o eso es después).

    Y sobre lo del notario, recuerdo que hace tiempo comentastes algo sobre eso, que una manera de atajar un retracto es hacerlo directamente a través de Notario. No sé si sería con una "escritura de retracto" o una escritura de compraventa normal. Y me supongo que el ahorro en tiempo y en costes será mucho comparado a con llevar el asunto a través del juzgado. Si el copropietario y su abog@do son gente sensata deberían optar por esa vía.

    Un saludo.

  19. en respuesta a Pecks
    -
    Top 100
    #142
    29/06/16 12:38

    Esto no es más que una batalla perdida. Lo importante es ganar la guerra.

  20. en respuesta a Pecks
    -
    #141
    29/06/16 08:42

    De nada de mi parte, Pecks.
    Pues, en efecto, a esperar la demanda, comprobar si cumple todos los requisitos y negociar la firma ante Notario o allanarse.
    Saludos,

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