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Las adjudicaciones directas de Hacienda

Es increíble que la inmensa mayoría de las consultas que recibo, tanto en el consultorio del blog como en mi mail privado (cajetín de la derecha), se refieren a dos tipos de subasta absolutamente marginales y que presentan (ambas) problemas importantes en potencia: Las adjudicaciones directas de Hacienda y las disoluciones de proindiviso. 

De las disoluciones de proindiviso hemos discutido largo y tendido en el blog pero de las adjudicaciones directas apenas hemos mencionado nada, de manera que hoy voy a dedicar el post a explicar por qué me gustan tan poco y por qué son un arma de ruina masiva de novatos, a pesar de que son las subastas preferidas de los mismos.

¿Por qué les gustan tanto a los novatos? Por varias razones:

  1. Salen a subasta muchas plazas de garaje y trasteros, en cuyas subastas el capital requerido es muy exiguo.
  2. Les permiten soñar con el chollo a mitad de precio. Lógicamente, como no hay estipulado un precio mínimo ni competencia a la vista, los no profesionales cometen el error de creer que no tienen más que decir el precio al que quieren comprar para que su ilusión se haga realidad. 
  3. No tienen que coincidir con los subasteros, a quienes les tienen auténtico miedo. Esto me lo han confirmado algunos novatos a quienes les he preguntado por qué se empeñan en participar en esas subastas. Por lo visto les da pavor pujar contra los profesionales, lo que es una verdadera estupidez.
  4. Confían casi ciegamente en que hacienda no puede cometer errores. 

En realidad las adjudicaciones directas de la AEAT son el peor camino para iniciarse en las subastas y la mayoría de quienes me escriben porque se han metido en un lío, lo han hecho en subastas de Hacienda. Y no porque al final hayan salido cargas donde Hacienda decía que no las había, que en eso no suelen equivocarse, sino por otros muchos motivos, entre los que destacan:

HACIENDA NO ENTREGA LA POSESIÓN DE LOS BIENES SUBASTADOS: A veces alucino con que esto, que es de conocimiento general, no lo sepan muchos de los novatos que hacen ofertas en adjudicaciones directas. Incluso muchas veces me escriben diciendo que ya han pagado en hacienda y que cuándo les van a entregar las llaves. ¿Se puede ser más pardillo? Uno llegó a decirme que se iba a apostar frente a la vivienda y que cuando el ocupante saliera de la casa iba a entrar con un cerrajero y a cambiar la cerradura.

En España los únicos órganos jurisdiccionales con capacidad para entregar posesiones son los juzgados. Ni Hacienda, ni la Seguridad Social, ni los ayuntamientos, ni las comunidades autónomas ni ninguna administración tiene jurisdicción para ello aunque sí la tengan para subastar bienes de sus deudores. Y el único procedimiento legal a seguir para obtener la Posesión es negociarla con el ocupante o iniciar un procedimiento judicial de desahucio por precario, con el coste en tiempo y en dinero que eso supone.

TERCERÍAS DE DOMINIO: Como sabemos, la inscripción registral no es obligatoria en España y algunos de los compradores que pagan al contado sin necesidad de hipoteca deciden no inscribir su compra. En tales casos dichos bienes continúan a nombre del promotor y si a este le empiezan a llover los embargos, resulta que lo que salen a subasta son bienes que en realidad no le pertenecen a él. Estas situaciones provocan indefectiblemente que tarde o temprano, cuando el verdadero dueño se entera de que su casa ha sido subastada, inicie un procedimiento judicial de tercería de dominio, que no puede más que provocarle al adjudicatario tremendas migrañas.

Pues bien, actualmente muchos de los deudores de Hacienda son constructores y promotores y muchos de los embargos que Hacienda les  encasqueta lo son sobre bienes que ya no son suyos porque los vendieron hace tiempo, situación que sale a la superficie cuando el adjudicatario iluso inicia el procedimiento judicial de desahucio por precario mencionado en el apartado anterior. No solo no consigue la anhelada posesión sino que la subasta puede acabar suspendiéndose, a veces tras años de pleitear. Este caso del que escribí hace años es un ejemplo paradigmático de lo que puede pasar.

Por cierto, que en las subastas de Hacienda de bienes de promotores y constructores son abundantísimos los casos de viviendas, trasteros, plazas de garaje o parcelas que en realidad son simples cuartos de contadores o viales del garaje o que ni siquiera existen. Aunque ese es un peligro que acecha en todos los tipos de subasta, es en las de la AEAT donde más abunda.

INFERIORIDAD DEL TÍTULO EJECUTIVO (EMBARGO) FRENTE AL HIPOTECARIO: Espero que no se entienda que yo digo que los embargos sean títulos ejecutivos débiles que cualquiera puede echar abajo. No es eso lo que digo y, si el juzgado ha hecho bien su trabajo, el embargo va a misa, excepto en algunos casos como las tercerías de dominio que son casi imposibles de prever. Sin embargo, el título hipotecario es excepcionalmente robusto y no hay quien lo tumbe. En las subastas originadas en ejecuciones hipotecarias no existen tercerías de dominio y son muy pocas las acciones que los demandados pueden llevar a cabo salvo pagar la deuda.

No estoy queriendo decir que los subasteros debamos evitar las adjudicaciones directas. No es eso. Quienes deben evitarlas son los novatos y hacer prácticas con subastas hipotecarias, mucho más sencillas y menos amenazantes. También hay ejecuciones hipotecarias de plazas de garaje y de pequeñas parcelas donde se puede meter la nariz comprometiendo poco dinero. Eso sí, con cuidado, siempre con mucho cuidado.

Por otro lado, aunque cada vez sean más los juzgados que se hayan pasado al Lado Oscuro, lo cierto es que incluso en esos juzgados la información que se facilita sobre los bienes subastados es mucho más amplia que la que ofrece la Agencia Tributaria, quien se limita a dar el valor de tasación y los datos registrales, omitiendo datos esenciales como son el nombre de los titulares, la cuantía de la deuda, la certificación registral (con toda la info que se extrae de la misma), el estado de ocupación, etc. Un investigador avezado puede encontrarlo todo en el expediente judicial. Y si se trata de una ejecución ordinaria, además encontraremos la tasación pericial, con sus fotos, planos y comentarios.

Y frente al oscurantismo de los juzgados, que a veces es de aúpa, el de Hacienda está elevado a la enésima potencia. No siendo nada claro los criterios que emplean para aceptar o rechazar las ofertas. Hay oficinas de subastas que aceptan la mejor oferta posible y sanseacabó. Otras, sin embargo, no aceptan ofertas inferiores al veinticinco o al cincuenta por ciento del avalúo y prefieren dar por desierta la subasta que adjudicarla a pujas inferiores. Lo cual es por cierto alucinante, teniendo en cuenta que las tasaciones las suelen hacer los mismos funcionarios, a boleo y triplicando el valor real de los bienes subastados. Hace unos meses los de Alicante me salieron con que no aceptarían nada inferior al cuarenta por ciento de una tasación que habían casi triplicado. Naturalmente al final no pudieron adjudicarle la casa a nadie y perdieron su tiempo junto con el de todos los posibles interesados, yo incluido.

Tampoco son los mismos los criterios de las distintas oficinas de subastas respecto a la información que dan sobre la mejor oferta. Algunas veces te dicen que va a haber una segunda o tercera ronda y que la mejor oferta hasta ahora es de equis euros y otras veces no te la dicen. Por cierto, que algo bastante cabreante de las adjudicaciones directas es cuando resultas ser la mejor oferta provisional y te confías y a la siguiente ronda... zas, te la levantan. Se te queda una cara de tonto y de panoli. "Cada maestrillo tiene su librillo", decía mi abuela, lo que en este contexto quiere decir que cada oficina de subastas hace lo que le viene en gana y muchos de los que contactan conmigo se quejan de la incertidumbre generada y de lo indefensos que se sienten.

CONCLUSIÓN, que no son subastas para novatos.

 

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  1. en respuesta a alopezcalle
    -
    #140
    28/06/16 23:15

    Gracias a todos por los comentarios...alopezcalle, Jotaerre, Tristán,...

    Lo siento por no haber seguido contando mi historia de parte indivisa adjudicada, pero he estado un poco liado. Bueno, la cosa por ahora va así: hace una semana ya me enviaron por email el acta de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas. Ya era propietario y sólo me faltaba saber si alguno de los copropietarios había ejercido su derecho de retracto dentro de plazo. Ahora, ya que no estoy en casa, recuerdo de memoria que los 3 copropietarios tenían las siguientes fechas de notificación del retracto (según me comentó el funcionario de la AEAT, muy amable él): 21 mayo, 29 mayo y 7 junio. Eso me lo dijeron hace una semana, es decir, que sólo me faltaba saber si ya habían planteado la demanda en fecha o no. En el supuesto de que no....todo tenía buena pinta para mí. Todavía no he podido ir a hablar con alguno de los copropietarios por falta de tiempo (he estado liado últimamente), sino es por eso por seguro que ya hubiera hablado con ellos.

    Hoy me llegó la carta de la AEAT con la acta de adjudicación, que ya la tenía vía email. Y les llamé hoy porque tenía una llamada de ellos de ayer....y me comunicaron que uno de los copropietarios ya inició la demanda de retracto. Le pregunté en qué fecha y me dijo que tuvo registro de entrada en el juzgado el 27 de mayo...o sea, dentro de plazo. Es decir, mi gozo en un pozo. Adjudicación birlada. Entiendo que en este caso no tengo nada que hacer y lo mejor es aceptar los hechos. Aceptar el retracto y olvidarme del asunto...y a otra cosa. ¿Qué les parece?

  2. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #139
    17/06/16 21:25

    El tanteo, sí.

  3. en respuesta a Jotaerre
    -
    Top 100
    #138
    17/06/16 21:24

    Pero sabes que lo hacen

  4. en respuesta a alopezcalle
    -
    #137
    17/06/16 21:13

    Igualmente, y no es por controversia, ya lo había entendido y, dado que existe un proceso especial de retracto, con diversos requisitos procesales, no compete a la AEAT (sólo verificar sus notificaciones, éso sí).
    Como, por ejemplo, tampoco el Juzgado que tramitó la ejecución puede decidir sobre el retracto en el mismo expediente, sino en pleito aparte.
    Y es que el retracto, por definición, deriva de una adjudicación correcta y firme, sea del organismo que sea.
    Saludos,

  5. en respuesta a Jotaerre
    -
    #136
    17/06/16 20:51

    Perdón Sr. Jotaerre, lo que yo quería decir ( está claro que me explicado mal) es que en las ejecuciones administrativas ( AET, y Seg. Social) el abogado del estado comprueba que se han cumplido los preceptos legales, lo que incluye la notificación a los coopropietarios, y de que se han respetado los plazos en los que estos puedan ejercer sus derechos. Por tanto una vez acabado el procedimiento y con el acta de adjudicación supervisada por el abogado del estado creo que sería muy difícil que alguién pudiera tumbar la adjudicación, ya que sin duda estaría fuera de plazo. Y lo mismo pasa en el caso de los inquilinos. Esto no deja de ser una opinión mía en base a mi corta experiencia, y de ninguna manera pretendo entrar en controversia con una persona tan versada como Vd. en estos temas.
    Gracias por sus aportaciones, un saludo

  6. en respuesta a Jotaerre
    -
    Top 100
    #135
    17/06/16 20:50

    A mi tampoco. Lo cierto es que respecto a la AEAT lo ignoro.

  7. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #134
    17/06/16 20:48

    Correcto, pero no me consta así en el caso de copropietarios, donde incluso (de los que he visto) te citan los arts. del CCivil aplicables.
    Saludos,

  8. en respuesta a Jotaerre
    -
    Top 100
    #133
    17/06/16 20:45

    Ojo, porque respecto a los arrendamientos les notifican, les dan el plazo y si dentro de éste el inquilino hace intención de ejercer el retracto (en este caso más bien tanteo), le cobran la pasta y emiten el certificado directamente a su nombre.

    Y si es así, mejor para todos y menos líos.

  9. en respuesta a alopezcalle
    -
    #132
    17/06/16 20:13

    Lo siento, alopezcalle, pero discrepo: la AEAT comprueba que se hayan cumplido los requisitos, pero no puede saber si se ha presentado demanda de tanteo o retracto en plazo, porque no la tramitan ellos, sino el Juzgado competente.
    Saludos,

  10. en respuesta a Pecks
    -
    #131
    17/06/16 19:18

    El Abogado del Estado revisará el expediente, comprobará que se han cumplido los plazos y las formalidades de notificación y entonces te entregarán el acta de adjudicación, habiendo cumplido todos los requisitos legales, incluidos los de tanteo, y será muy difícil que te lo puedan tirar en un tribunal.
    Un saludo a todos lo habituales

  11. en respuesta a Pecks
    -
    #129
    16/06/16 23:23

    En el acta de adjudicación provisional deberá constar el acuerdo de notificarla a los copropietarios y si menciona que es a efectos de tanteo o retracto. Si asi fuera, el plazo empezó entonces, aunque la definitiva la notificarán igual.
    Saludos,

  12. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #128
    16/06/16 23:07

    Ahora me perdí un poco con vuestros últimos comentarios.....

    ¿Quieren decir que la AEAT debe comunicar de nuevo, otra vez, a los copropietarios la adjudicación? ¿No empieza a contar el plazo de retracto desde que recibieron la notificación ya hecha hace unas semanas atrás?

    Por aclarar algo más, digo que, tan pronto me comunicaron que aceptaban mi oferta y era adjudicatario, pagué al día siguiente. Y las notificaciones a los copropietarios las enviaron después de yo haber pagado ya el precio de adjudicación.

    Si me pueden aclarar un poco lo último que han dicho se los agradezco. Porque me habéis descolocado un poco y no sé que pensar.

  13. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #127
    16/06/16 21:55

    Jejeje... pero si la AEAT, que igualmente comunicará la definitiva, ha notificado la adjudicación provisional "a efectos de retracto" (de hecho, y en puridad, de tanteo), si fuera el otro abogado no dejaría pasar ahora ningún plazo, siendo éste de 30 días para el tanteo.
    Saludos,

  14. en respuesta a Pecks
    -
    Top 100
    #126
    16/06/16 20:52

    Por lo que en ese otro caso, creo que lo correcto sería volver a comunicarles la compra una vez la adquisición fuera un hecho. O te arriesgas a un pleito largo y doloroso en el que los únicos que ganarían serían Jotaerre y el letrado rival.

  15. en respuesta a Pecks
    -
    #124
    16/06/16 20:43

    Claro, pero con un matiz en este caso, pues la AEAT tiene por costumbre notificar la adjudicación provisional "a efectos del retracto" (así que vale como tal), para ahorrar trámites, cuando en realidad no se ha perfeccionado aún la transmisión con la adjudicación definitiva.
    Saludos,

  16. en respuesta a Jotaerre
    -
    #123
    16/06/16 20:28

    Gracias Jotaerre. Conseguí más información sobre eso en esta web y tu colega opina lo mismo:

    http://www.quieroabogado.es/component/k2/item/11481-plazo-retracto-legal-comuneros-conduenos-9-dias-1524-codigo-civil

  17. en respuesta a Pecks
    -
    #122
    16/06/16 16:28

    Naturales, porque no es un plazo procesal (de la LEC), sino legal para el ejercicio de una acción (del CCivil), y es de caducidad, no de prescripción, así que no puede interrumpirse.
    Pero si el 9° día es festivo, finaliza al siguiente hábil.
    Saludos,

  18. en respuesta a Jotaerre
    -
    #121
    16/06/16 15:20

    Hay mini-novedades. Hace un momento me llamaron de la AEAT para pedirme unos datos. Dicen que hoy o mañana me envían por email el certificado de adjudicación y la documentación. Me dijo la funcionaria que lo que me van a enviar es lo mismo que si yo fuera a buscarlo allí personalmente. Que tiene igual validez y que ya con eso puedo pagar impuestos e inscribir en el registro (si quiero).

    Le pregunté si me podía decir la fecha exacta de notificación a los copropietarios y amablemente accedió. Pero al decirle si me podían enviar esa documentación y acuses de recibo de correo...eso ya no, porque tiene información personal me dijo. Supongo porque salen las direcciones de los domicilios. Sí me comunicó telefónicamente las fechas de los acuses de recibo de los 3 copropietarios (el 4º es el embargado). Dos fueron a mediados de Mayo y el otro a principios de Junio. Por lo que, si ninguno de ellos a iniciado ya la demanda, pinta bien la cosa para mí. Pero ahí está la cuestión, eso es lo que tengo que averiguar próximamente para ver si tengo éxito o no.

    Y una duda acerca del plazo de los 9 días para ejercer el retracto, ¿son días naturales o días hábiles?
    Un saludo.


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