Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

La consulta más frecuente: Disolución de proindiviso

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Publicado por Tristán el subastero el 22 de abril de 2009

Desde que Fernan2 me colocó el buzón en la columna de la derecha del blog (por cierto, gracias Fernan2), sin duda la consulta más frecuente ha sido la de copropietarios que, estando a punto de disolver sus proindivisos mediante subasta judicial, tienen miedo de que sus copropietarios asistan a la misma sin intenciones serias de comprar, sino sólo para subir el precio. Su miedo es que finalmente quiebren la subasta. Casi nada.

Empecemos por el principio. El proindiviso es el estado de propiedad de una cosa cuando pertenece a varias personas en común sin división entre los mismos. Las tres principales causas de formación de proindivisos son:
  • La compra conjunta entre varios socios
  • La compra entre dos cónyuges
  • La herencia entre varios herederos
Si el bien inmobiliario puede separarse en lotes es fácil acabar con el proindiviso, pero a veces la imposibilidad de dividirlo hace que cada copropietario tenga una participación en la propiedad, manteniéndose ésta indivisa.

Lo malo viene cuando los copropietarios no se ponen de acuerdo con el fin que le quieren dar al bien, o en el reparto de gastos, o en el de beneficios, o en las separaciones matrimoniales endemoniadas, o cuando uno de ellos se apalanca dentro y dice que ahí se las den todas y que verde las han segado.

En estos casos la mejor solución es que uno de los copropietarios le compre al resto sus participaciones o que todos las vendan a un tercero, pero en muchas ocasiones los odios están tan desatados que la única solución es que uno de ellos acuda a la vía judicial, donde si el juez no consigue imponer una solución mejor, el bien acaba saliendo a subasta.

Hoy en día esta solución es pésima porque, con la que está cayendo, será difícil encontrar postores que ofrezcan más del 70% de valor del inmueble. No obstante puede que sea la única solución.

Hay un post de Echevarri que viene muy a propósito de esto: "El proindiviso como oportunidad de negocio".

Y es en este contexto en el que se explican las muchas consultas que me hacen. Como los copropietarios no están obligados a ingresar fianza para participar en la subasta, el miedo principal es que alguno participe con el único afán de subir las pujas y que, si tiene la mala suerte de resultar adjudicatario, pueda quebrar la subasta y ponerse a silbar.

Mi respuesta es siempre la misma, primero que quebrar una subasta, si no es por fuerza mayor, es un delito (aunque poco perseguido) y segundo que en una ocasión resulté adjudicatario por reserva de postura en una subasta que había quebrado uno de los copropietarios que resultó primer adjudicatario y el juez decidió, al repartir el precio entre los copropietarios, que al quebrador le debían descontar una cantidad igual a la que estaba señalada como fianza. Así el quebrador, aunque no había tenido necesidad de depositar fianza, la perdía igualmente.
Ignoro como acabó el triste asunto, porque ese señor recurrió y yo me desvinculé del procedimiento en cuanto me dieron el Auto de Adjudicación y la Posesión. Pero no me cabe dudad de que el tipo estaba metido en un buen lío por listillo.

Por otra parte, para preparar mejor éste post y darle un aire más jurídico, consulté con el blog Iuris Civilis y ésta fue su respuesta.
El incumplimiento por parte del adjudicatario de las condiciones generales de la subasta constituye un ilícito penal cuando, por ejemplo, un copropietario realiza la oferta más alta en una subasta judicial con la intención de no cumplir las condiciones de adjudicación del bien inmueble, con el único propósito de perjudicar a los otros postores provocando un retraso con el consiguiente perjuicio.

En este sentido se definen los tipos delictivos en el artículo 262 del Código Penal, según la redacción dada por la Ley Orgánica 15/2003 de 25 de noviembre, por la que se modifica la Ley Orgánica 10/1995 de 23 de noviembre del Código Penal. Aunque supongo que debes conocer este artículo te lo reproduzco en la parte que te interesa:

"(...) o los que fraudulentamente quebraren o abandonaren la subasta habiendo obtenido la adjudicación, serán castigados con la pena de prisión de uno a tres años y multa de 12 a 24 meses, así como inhabilitación especial para licitar en subastas judiciales entre tres y cinco años."

La responsabilidad penal nacida de estos delitos no es susceptible de aplicación ante la concurrencia de situaciones de parentesco, pues ésta actúa como una circunstancia eximente de la misma ni en aquellos casos en que la conducta se deba a la buena fe por una mala previsión económica, aunque sí estén sujetos a la consiguiente responsabilidad civil (vid. artículo 268 del CP).

A mi juicio (continúa Iuris Civilis), sin perjuicio de la responsabilidad civil en que pudiera incurrir el copropietario, en caso de falta de consignación del precio en el plazo establecido, por el adjudicatario, se considerará la subasta en quiebra y se repetirá en las mismas condiciones en el día y la hora que se señalen más adelante, desprendiendo el correspondiente tanto de culpa al Ministerio Fiscal (vid. arts. 40, 247, 562 y 653 de la LEC). Un saludo.
Mejor fin de post, imposible.

Añadido el 29 de abril: Ayer Iuris Civilis ha publicado en su blog un magnífico post que analiza en profundidad "Los problemas derivados de la división judicial de la cosa común: la quiebra fraudulenta de la subasta judicial", zanjando definitivamente este asunto. Enhorabuena por el post.
Etiquetas: aprender · proindivisos



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Comentarios
1 Anonimo
Anonimo
22 de abril de 2009 (19:18)

Hola Tristan. me temo que tengo un problema parecido en la familia de mi mujer por una herencia. son herederos de un piso en Nuda propiedad, pero los odios son tan exagerados que ni se lo queda ninguno de ellos (herederos) ni se lo venden a ningún tercero por que no se ponen de acuerdo. ¿Puede un piso en nuda propiedad salir a subasta publica? ¿cualquier heredero puede pedir la subasta publica de ese bien? ¿ese heredero que pidió la subasta publica puede acudir luego a la subasta como subastero, dijeramos?. A lo mejor es rentable para ese heredero pues en la subasta saldrá por mucho menos precio que en el mercado. ¿Los Herederos tiene derecho de retracto? Quizas sean muchas preguntas. Gracias y un saludo.

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2 Anonimo
Anonimo
22 de abril de 2009 (21:00)

Hola anonimo,
Menudo caso mas complicado, me has dejado llena de dudas. Espero que Tristan pueda ayudarte.

Es muy triste cuando pasan estas cosas en una familia por una herencia, y cuanto antes se resuelva la situacion mejor. cuando el caso es el de un matrimonio, bueno, entiendo que haya rencor, pero una herencia, madre mia, de saberlo el muerto(con perdon) seguro que preferiria no haber dejado nada.

B
tristan, espero tu respuesta!

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3 Tristán el subastero
22 de abril de 2009 (21:57)

Hola a ambos, ya he comentado más arriba que estas situaciones son las que generan más consultas en el buzón.
La Ley dice que nadie está obligado a participar en una copropiedad si no lo desea, así que si no hay posibilidad de acuerdo -como es el caso- cualquiera de los copropietarios puede acudir al juzgado e iniciar un procedimiento de disolución de proindiviso.
Toda propiedad puede ser subastada y por supuesto también la "nuda propiedad". Y sí, a la subasta puede acudir a pujar cualquiera, tanto si es un simple interesado como si es uno de los copropietarios, o el que instó el procedimiento o quien sea. De hecho lo usual es que el adjudicatario sea finalmente uno de ellos.
El derecho de retracto sólo afectaría si alguno vende su parte indivisa. En ese caso el resto de los propietarios sí tendría derecho de retracto. Pero en el caso de venderse la totalidad, nadie tiene derecho de retracto.

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4 Anonimo
Anonimo
22 de abril de 2009 (22:28)

Offtopic:
http://www.subastasde.com/

ha salido una web con un listado de subastas enfocada al gran publico, pobres incautos los particulares que se metan en esos berenjenales...
puedes hacer un post comentando.

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5 Tristán el subastero
22 de abril de 2009 (22:45)

Hola anónimo, pues por lo pronto ya han conseguido una amplia difusión de sus ofertas, porque esta misma tarde me lo había comentado Fran, el del blog "Propietarios de Terrenos". La verdad es que últimamente están empezando a proliferar las ofertas en este sentido.
Le echaré un vistazo a esta web a ver si éstos son más originales que el resto.
Gracias por avisar.

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6 Anonimo
Anonimo
23 de abril de 2009 (13:34)

En priemr lugar quien tiene el usufructo vitalicio de la finca.....
Posiblemente el fallecido que ha dejado la herencia, luego eso no es problema, se cancela presentando el certificado de defunción del fallecido...algo mas, pero es un poco mas largo de explicar, lo podria hacer explicar si me lo preguntan...
con eso lo que se subastaria seria el pleno dominio, lo que no conllevaria "dudas" para los posibles participantes en la subasta

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7 Tristán el subastero
23 de abril de 2009 (15:22)

Tienes razón, Empleado, si el usufructuario aún viviera y lo que saliera en subasta fuera realmente sólo la nuda propiedad, él sí tendría derecho de retracto.
pero eso no tiene por qué perjudicar a los copropietarios, quienes lo que quieren es recibir su parte proporcional y terminar con el problema. Sí perjudicaría, en cambio a aquel de ellos que quiera comprar la totalidad.

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8 Anonimo
Anonimo
13 de mayo de 2009 (03:48)

Hola Tristan, siguiendo el tema pero en otras circunstancias, el caso de una lonja arrendada y sujeta a la LAU de 1968 que sale a subasta judicial y cuyos copropiedad la comparten unos herederos y el propio arrendatario me pregunto ¿ si en subasta publica se la adjudica los herederos, podría el arrendatario ejercitar su derecho de retracto, aún siendo copropietario?. Y ¿si se la adjudica un tercero, podría el arrendatario ejercitar ese derecho de retracto?, muchas gracias por adelantado y espero que me haya explicado bien.

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9 Tristán el subastero
13 de mayo de 2009 (16:52)

Entiendo que se trata de una subasta judicial por desolución de proindiviso. Ninguno de los copropietarios tiene derecho de retracto sobre la adjudicación judicial del 100%, pero sí el arrendatario, tanto si es copropietario como si no, porque su derecho de retracto tiene su origen en su calidad de arrendatario, no por ser copropietario.
El arrendatario tiene ese derecho de retracto sea quien sea el adjudicatario del bien subastado.

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10 Yiremar
Yiremar  en respuesta a  Tristán el subastero
23 de mayo de 2010 (20:04)

Creo que en el código civil español, no así en el catalán, la nuda propiedad no tiene derecho de retracto con respecto al usufructo, y viceversa. Ni siquiera entre los usufructuarios con respecto a otros usufructuarios. ünicamente los nudos propietarios con respecto a otros nudos propietarios.

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11 Alvaro Muñoz
Alvaro Muñoz  en respuesta a  Yiremar
21 de marzo de 2014 (16:19)

Precisamente, estoy pensando en participar en una subasta del juzgado de una plaza de aparcamiento, donde solamente se subasta 1/4 de la NUDA PROPIEDAD, osea, que hay un usufructuario de la plaza de aparcamiento. Mis sospechas se confirman al pedir la nota simple y comprobar que han inscrito el derecho de uso y disfrute (de una mujer mayor en este caso).
El precio de subasta es bastante interesante, pero lo que me echa para atrás es que lo mas seguro que si finalmente me la adjudico, esté comprando un pleito, no ya por los gastos del pleito, si no por el tiempo y el trastorno que eso me podría ocasionar con todo el procedimiento.
También tengo que investigar mas despacio si el usufructuario no ha cedido su derecho (en el caso de que pueda), o si incluso la plaza de aparcamiento está alquilada, que es lo que mas me preocupa.
Habéis tenido algún experiencia en alguna subasta de este tipo? que me aconsejáis?

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12 Tristán el subastero
22 de marzo de 2014 (10:32)

¡¡Ostrás, Álvaro!! ¿Hablas de comprar una cuarta parte indivisa de la nuda propiedad de una plaza de garaje y dices que lo que más te preocupa es que la plaza pueda estar alquilada?

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13 trag0m
trag0m  en respuesta a  Tristán el subastero
22 de marzo de 2014 (21:56)

En eso pensaba yo, dice "esté comprando un pleito", ni comprar un pleito ni leches. Lo principal a investigar es el usufructario, que puede que esté usando (o arrendando) el garaje hasta el fin de sus días (pueden ser décadas). Por mucho pleito, un nudo propietario no puede quitarle el usufructo a esa persona, ¿o me equivoco?

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14 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  trag0m
24 de marzo de 2014 (13:41)

No te equivocas. Álvaro podría pleitear para acabar haciéndose con el 100% de la nuda propiedad, pero el usufruto no va a poder tocarlo.

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15 Alvaro Muñoz
27 de marzo de 2014 (10:26)

Cuando digo "comprar un pleito" estaba pensando por adelantado. Al pleito me refería una vez fallecido el usufructuario y entrar a disolver la cosa común. El usufructuario es una persona mayor, y me consta que la plaza de aparcamiento la están utilizando terceras personas, desconozco si esta alquilada.
La idea es adjudicarme 1/4 de la nuda propiedad como "inversión" de futuro(que está a un precio muy interesante), no muy lejano, por la avanzada edad del usufructuario.
Pero desde luego lo de la nuda propiedad es un lió. Únicamente me lo planteo por la escasa inversión que supone y el sito de la plaza de aparcamiento.
Por mi experiencia, cuando hay copropiedad, es mas fácil pescar porque las aguas vienen revueltas.
Gracias por vuestros comentarios.

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16 Tristán el subastero
27 de marzo de 2014 (17:12)

Algo así yo solo me lo plantearía si lo pudiera comprar a un 5% del valor de la cuarta parte.

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