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Las adjudicaciones directas de Hacienda

Es increíble que la inmensa mayoría de las consultas que recibo, tanto en el consultorio del blog como en mi mail privado (cajetín de la derecha), se refieren a dos tipos de subasta absolutamente marginales y que presentan (ambas) problemas importantes en potencia: Las adjudicaciones directas de Hacienda y las disoluciones de proindiviso. 

De las disoluciones de proindiviso hemos discutido largo y tendido en el blog pero de las adjudicaciones directas apenas hemos mencionado nada, de manera que hoy voy a dedicar el post a explicar por qué me gustan tan poco y por qué son un arma de ruina masiva de novatos, a pesar de que son las subastas preferidas de los mismos.

¿Por qué les gustan tanto a los novatos? Por varias razones:

  1. Salen a subasta muchas plazas de garaje y trasteros, en cuyas subastas el capital requerido es muy exiguo.
  2. Les permiten soñar con el chollo a mitad de precio. Lógicamente, como no hay estipulado un precio mínimo ni competencia a la vista, los no profesionales cometen el error de creer que no tienen más que decir el precio al que quieren comprar para que su ilusión se haga realidad. 
  3. No tienen que coincidir con los subasteros, a quienes les tienen auténtico miedo. Esto me lo han confirmado algunos novatos a quienes les he preguntado por qué se empeñan en participar en esas subastas. Por lo visto les da pavor pujar contra los profesionales, lo que es una verdadera estupidez.
  4. Confían casi ciegamente en que hacienda no puede cometer errores. 

En realidad las adjudicaciones directas de la AEAT son el peor camino para iniciarse en las subastas y la mayoría de quienes me escriben porque se han metido en un lío, lo han hecho en subastas de Hacienda. Y no porque al final hayan salido cargas donde Hacienda decía que no las había, que en eso no suelen equivocarse, sino por otros muchos motivos, entre los que destacan:

HACIENDA NO ENTREGA LA POSESIÓN DE LOS BIENES SUBASTADOS: A veces alucino con que esto, que es de conocimiento general, no lo sepan muchos de los novatos que hacen ofertas en adjudicaciones directas. Incluso muchas veces me escriben diciendo que ya han pagado en hacienda y que cuándo les van a entregar las llaves. ¿Se puede ser más pardillo? Uno llegó a decirme que se iba a apostar frente a la vivienda y que cuando el ocupante saliera de la casa iba a entrar con un cerrajero y a cambiar la cerradura.

En España los únicos órganos jurisdiccionales con capacidad para entregar posesiones son los juzgados. Ni Hacienda, ni la Seguridad Social, ni los ayuntamientos, ni las comunidades autónomas ni ninguna administración tiene jurisdicción para ello aunque sí la tengan para subastar bienes de sus deudores. Y el único procedimiento legal a seguir para obtener la Posesión es negociarla con el ocupante o iniciar un procedimiento judicial de desahucio por precario, con el coste en tiempo y en dinero que eso supone.

TERCERÍAS DE DOMINIO: Como sabemos, la inscripción registral no es obligatoria en España y algunos de los compradores que pagan al contado sin necesidad de hipoteca deciden no inscribir su compra. En tales casos dichos bienes continúan a nombre del promotor y si a este le empiezan a llover los embargos, resulta que lo que salen a subasta son bienes que en realidad no le pertenecen a él. Estas situaciones provocan indefectiblemente que tarde o temprano, cuando el verdadero dueño se entera de que su casa ha sido subastada, inicie un procedimiento judicial de tercería de dominio, que no puede más que provocarle al adjudicatario tremendas migrañas.

Pues bien, actualmente muchos de los deudores de Hacienda son constructores y promotores y muchos de los embargos que Hacienda les  encasqueta lo son sobre bienes que ya no son suyos porque los vendieron hace tiempo, situación que sale a la superficie cuando el adjudicatario iluso inicia el procedimiento judicial de desahucio por precario mencionado en el apartado anterior. No solo no consigue la anhelada posesión sino que la subasta puede acabar suspendiéndose, a veces tras años de pleitear. Este caso del que escribí hace años es un ejemplo paradigmático de lo que puede pasar.

Por cierto, que en las subastas de Hacienda de bienes de promotores y constructores son abundantísimos los casos de viviendas, trasteros, plazas de garaje o parcelas que en realidad son simples cuartos de contadores o viales del garaje o que ni siquiera existen. Aunque ese es un peligro que acecha en todos los tipos de subasta, es en las de la AEAT donde más abunda.

INFERIORIDAD DEL TÍTULO EJECUTIVO (EMBARGO) FRENTE AL HIPOTECARIO: Espero que no se entienda que yo digo que los embargos sean títulos ejecutivos débiles que cualquiera puede echar abajo. No es eso lo que digo y, si el juzgado ha hecho bien su trabajo, el embargo va a misa, excepto en algunos casos como las tercerías de dominio que son casi imposibles de prever. Sin embargo, el título hipotecario es excepcionalmente robusto y no hay quien lo tumbe. En las subastas originadas en ejecuciones hipotecarias no existen tercerías de dominio y son muy pocas las acciones que los demandados pueden llevar a cabo salvo pagar la deuda.

No estoy queriendo decir que los subasteros debamos evitar las adjudicaciones directas. No es eso. Quienes deben evitarlas son los novatos y hacer prácticas con subastas hipotecarias, mucho más sencillas y menos amenazantes. También hay ejecuciones hipotecarias de plazas de garaje y de pequeñas parcelas donde se puede meter la nariz comprometiendo poco dinero. Eso sí, con cuidado, siempre con mucho cuidado.

Por otro lado, aunque cada vez sean más los juzgados que se hayan pasado al Lado Oscuro, lo cierto es que incluso en esos juzgados la información que se facilita sobre los bienes subastados es mucho más amplia que la que ofrece la Agencia Tributaria, quien se limita a dar el valor de tasación y los datos registrales, omitiendo datos esenciales como son el nombre de los titulares, la cuantía de la deuda, la certificación registral (con toda la info que se extrae de la misma), el estado de ocupación, etc. Un investigador avezado puede encontrarlo todo en el expediente judicial. Y si se trata de una ejecución ordinaria, además encontraremos la tasación pericial, con sus fotos, planos y comentarios.

Y frente al oscurantismo de los juzgados, que a veces es de aúpa, el de Hacienda está elevado a la enésima potencia. No siendo nada claro los criterios que emplean para aceptar o rechazar las ofertas. Hay oficinas de subastas que aceptan la mejor oferta posible y sanseacabó. Otras, sin embargo, no aceptan ofertas inferiores al veinticinco o al cincuenta por ciento del avalúo y prefieren dar por desierta la subasta que adjudicarla a pujas inferiores. Lo cual es por cierto alucinante, teniendo en cuenta que las tasaciones las suelen hacer los mismos funcionarios, a boleo y triplicando el valor real de los bienes subastados. Hace unos meses los de Alicante me salieron con que no aceptarían nada inferior al cuarenta por ciento de una tasación que habían casi triplicado. Naturalmente al final no pudieron adjudicarle la casa a nadie y perdieron su tiempo junto con el de todos los posibles interesados, yo incluido.

Tampoco son los mismos los criterios de las distintas oficinas de subastas respecto a la información que dan sobre la mejor oferta. Algunas veces te dicen que va a haber una segunda o tercera ronda y que la mejor oferta hasta ahora es de equis euros y otras veces no te la dicen. Por cierto, que algo bastante cabreante de las adjudicaciones directas es cuando resultas ser la mejor oferta provisional y te confías y a la siguiente ronda... zas, te la levantan. Se te queda una cara de tonto y de panoli. "Cada maestrillo tiene su librillo", decía mi abuela, lo que en este contexto quiere decir que cada oficina de subastas hace lo que le viene en gana y muchos de los que contactan conmigo se quejan de la incertidumbre generada y de lo indefensos que se sienten.

CONCLUSIÓN, que no son subastas para novatos.

 

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  1. en respuesta a Jotaerre
    -
    Top 100
    #120
    15/06/16 19:41

    Ufff, menuda papeleta.

  2. en respuesta a Pecks
    -
    #119
    15/06/16 19:20

    De nada, si te sirve de algo, otro forero está a punto de firmar una escritura de retracto tras recibir la demanda más de un año después de haber inscrito su acta de adjudicación, simplemente por problemas de notificación de esa demanda, interpuesta en plazo.
    Saludos,

  3. en respuesta a Jotaerre
    -
    #118
    15/06/16 19:16

    Es verdad, vaya pregunta que hice jejeje.....en realidad ya sabía la respuesta. Sólo fue por conseguir una respuesta que me diera más seguridad.
    Ya iré contando las novedades. A ver como sale la cosa.
    Gracias y saludos.

  4. en respuesta a Pecks
    -
    #117
    15/06/16 19:02

    Hombre, qué pregunta... pues desde que la reciben, claro.
    Y entiendo que notifican a efectos, expresamente (así lo he visto en otras ocasiones), de dar opción al retracto, aunque no haya acta definitiva.
    Saludos,

  5. en respuesta a Jotaerre
    -
    #116
    15/06/16 18:50

    Gracias Jotaerre y Tristán por vuestros aportes.

    Es una posibilidad lo que dices Jotaerre, que ya hayan presentado la demanda, pero no sé....me da a mi en la nariz que estos no son de la clase de gente que es tan rápida o que su abogado no es que sean de los muy listos. Y es posible que no hayan presentado nada aun y estén fuera de plazo. No estoy seguro, es pura intuición. Ya veremos, tengo que averiguarlo.

    Y la semana que viene desde que tenga el certificado de adjudicación (se supone que ya debe estar) tenía pensado hacer lo que dices Tristán. Voy a ir a hacer una vista a la vivienda y hablar con la madre, que es la que supuestamente tiene en mente el retracto. He de decir que hasta ahora todavía no he entrado en contacto con los propietarios, ni he hablado con ellos y tampoco he visto la vivienda por dentro. Lo podría haber hecho perfectamente desde hace tiempo, lo que pasa que no quería ponerlos en "alerta" sobre la subasta y ver que había alguien interesado en la parte indivisa. No quería "enseñar la patita" hasta tener todo atado y asegurado, y cogerles por sorpresa al final cuando ya no tenían posibilidades de nada. La oferta la hice por poco dinero, y si no salía pues nada pero si me la daban genial. Es una pequeña parte indivisa de una vivienda, pero en un buen edificio y en una buena zona de capital de provincia. Se puede negociar de diversas maneras y sacar beneficio o dejarlo parado para dentro de unos años actuar.

    Hoy también, hablando con el funcionario de la aeat me preguntó si no me importaba que le diera mi teléfono a la posible retrayente. Le dije para nada, dáselo y así me entero directamente de cualquier novedad. A ver si pasa algo antes de que les haga una visita.

    Si hablo con ellos y ya han presentado la demanda de retracto, lo mejor es como dices, allanarse y olvidarse del asunto. Ahora, como todavía no hayan presentado nada......si el plazo empieza a contar desde la notificación, ya seguro que están fuera de plazo porque les notificaron al poco de aceptar mi oferta y eso fue hace como un mes. Y una duda sobre esto: ¿importa algo que les hayan notificado sin yo tener todavía el acta de adjudicación? ¿El plazo empieza a contar desde que se les envía la notificación o desde que la reciben?

  6. en respuesta a Jotaerre
    -
    Top 100
    #115
    15/06/16 16:54

    Jooodeeer, que situación endiablada.

    Pero es la misma situación en que nos ponemos siempre que nos adjudicamos algo sobre lo que alguien tiene derecho de adquisición preferente.

    La mierda es que los tipos no te hayan contactado directamente para sondearte.

    Lo que yo creo que ahora haría sería contactarles y averiguar si han presentado la demanda contra ti. Si es así, no incurras e más gastos, te allanas y sanseacabó.

    Y si no han hecho nada, entonces es más que probable que tengas razón y ya estén fuera de tempo.

    Y os dejo, que tengo una videoconferencia a las 18h en punto y me gusta ser puntual.

  7. en respuesta a Pecks
    -
    #114
    15/06/16 15:50

    Buenas tardes, Pecks, los 9 días (3 meses en Catalunya) cuentan desde la notificación (lo del registro es cuando no se ha notificado, ya que es público), y probablemente ya hayan presentado la demanda al Juzgado pero no te haya llegado.
    Te lo tienen que reembolsar todo, así que tú mismo si quieres adelantar gastos o esperar, y el extra no es obligado ni tiene ninguna fórmula de cálculo, dependerá de las ganas que tengan de acabar pronto (porque, si tienen razón y la demanda está bien hecha, deberás allanarte para evitar costas).
    Saludos,

  8. #113
    15/06/16 15:13

    Hola, buenas tardes.

    Les comento esta situación a ver que les parece. Llevaba tiempo detrás de una adjudicación directa. Pasaban los meses y siempre rechazaban mis ofertas, hasta que una vez (a la cuarta o quinta) me la aceptaron. He de decir que era una subasta (o adjudicación) un tanto especial, porque se subastaba una parte indivisa del inmueble. Pero yo sé a que me enfrentaba y qué cosas podían ocurrir: usufructos, mucho tiempo de espera (añossss), retractos, etc.....

    Bien, pues me adjudiqué esa parte indivisa por poco dinero. Menos del 10% del tipo de subasta. Creo que es lo que hay que hacer en operaciones de este tipo, sino no salen las cuentas. Hoy llamé a la oficina provincial de la aeat y me dijeron que ya habían recibido el informe jurídico, y que posiblemente en unos días ya me podían entregar el certificado de adjudicación. Pero también me dijeron que uno de los copropietarios (son 4 en total) fue por allí a informarse sobre el retracto y que posiblemente lo iba a ejercer. Me dijo el funcionario que fue hasta allí aconsejada por su abogado, es decir, que se buscó uno. Pero eso fue ahora, después de que a ellos les notificaran mi adjudicación......hasta hoy en día no habían hecho nada de nada.

    Pues como están las cosas quisiera saber que me recomiendan. Entiendo que si quieren ejercer el retracto uno de ellos (eso es lo que parece, no está confirmado al 100%) es tontería el oponerse y es mejor llegar a un acuerdo. Y me refiero a un acuerdo previo, antes de nada y que tengan que ir por juzgado y poner la demanda. Aun así, ¿una vez tenga el acta de adjudicación y a pesar del posible retracto, inscribo en el registro a pesar de todo?? Lo digo porque en estos casos los copropietarios tienen sólo los 9 días para ejercer el retracto. Y contando desde la inscripción en el registro o desde que tengan constancia fehaciente de la transmisión. Y en este caso ha pasado esto último, la AEAT les notificó mi adjudicación (con el precio aceptado y todo lo demás), por lo que entiendo que los 9 días empezaron a contar desde que recibieron esta notificación. ¿Es esto correcto? Y si fuera así como digo, entonces el plazo del retracto (los 9 días) muy posiblemente ya hubiera expirado, puesto que esa carta se envió hace como mínimo 2 ó 3 semanas (sino fue antes...justo desde la fecha de adjudicación).

    También entiendo que si me hacen el retracto deberían devolverme todos los gastos, no sólo el precio de adjudicación. Y me refiero además (si es que lo inscribo) al ITP y a la inscripción en el registro con su correspondientes cancelaciones de embargo, y eso como mínimo. Sobre los embargos hay 2 que cancelar con la inscripción, el que se ejecuta y otro posterior, que entre los dos suman más de 150.000 euros.

    En fin, ¿que me recomiendan? ¿Acepto el retracto teniendo en cuenta lo de los 9 días, inscribo o no inscribo en el registro? Y por último...en caso de aceptar retracto y llegar a un acuerdo previo. Además de devolverme todo lo gastado, entiendo que en estos casos es "lógico" que me den una cantidad de dinero mayor aun, como favor por ahorrarles todo el tema de ir por juzgado (Y evitar todos esos gastos) y también por quitarles esas cargas del registro por la cara de más de 150.000 (si finalmente inscribo). Ese "suplemento" por así decirlo, de cuánto suele ser.....¿se calcula algun % sobre el precio de adjudicación, lo que estime oportuno yo, algun acuerdo entre ambas partes?

    Agradezco cualquier comentario. Gracias y saludos.

  9. en respuesta a quarzo
    -
    #112
    10/06/16 23:09

    Eso dice la ley. Así es, o es lo que yo entiendo. Y no es siquiera el 70%, en subastas de aeat hay que cubrir el tipo completamente. De ahí para arriba. No son subastas judiciales.

    Así que si te interesa un bien...no lo dejes escapar en la adjudicación directa!!

  10. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #111
    10/06/16 23:04

    Contestado. Lo pasé por alto y no lo había visto.

  11. en respuesta a Pecks
    -
    #110
    10/06/16 17:47

    Te refieres al importe de la subasta que quedando desierta dio a lugar el procedimiento de adjudicacion directa? En este caso el valor, aun siendo el 70% de la tasación, está multiplicada por 3.
    Gracias.

  12. en respuesta a Pecks
    -
    Top 100
    #109
    10/06/16 17:39

    Pecks, no me respondiste al privado que te envié hace un par de días.

  13. en respuesta a quarzo
    -
    #108
    10/06/16 17:27

    Se lo adjudica la propia Hacienda si es que le interesa, en pago de la deuda que reclama.
    Pero si actúas con rapidez puedes llevarte el bien pagando el valor de la última subasta celebrada, antes de que Hacienda se lo adjudique.

    RGR Artículo 107.9

  14. #107
    09/06/16 22:42

    Las adjudicaciones directas de la AEAT se van repitiendo hasta en 6 meses, según tengo entendido... Pero cuando el bien no se adjudica por que la AEAT entiende que hay insuficiencia de ofertas, que pasa con ese bien? Se puede adquirir de alguna otra forma?
    Gracias

  15. en respuesta a Jotaerre
    -
    #106
    03/05/16 12:44

    Gracias a ambos por las respuestas.
    Entiendo entonces, que en un caso como el que expuse, un adjudicatario que ya haya registrado su título tiene su nueva propiedad totalmente asegurada y es prácticamente inatacable. Si se presenta un posterior juicio, esto sólo le afectaría en el retraso en tiempo que esto significaría para poder disponer totalmente del inmueble para su disfrute o venta. Supongo que esa hipotética demanda en un juzgado puesta por el anterior propietario, el adjudicatario la tendría ganada casi con total seguridad. Y como dice Tristán, el único problema es la imposibilidad de vender rápido. Hay que esperar a que finalize todo. O sea, más tiempo a la espera.

  16. #105
    03/05/16 05:50

    En efecto, solo podría perjudicar al adjudicatario si se desmontara la presunción legal de buena fe que le ampara.
    Y en efecto también respecto a la tercería de dominio: se debe presentar directamente en Hacienda, y solo si es desestimada se puede ir al Juzgado:

    https://www.agenciatributaria.gob.es/AEAT.sede/procedimientos/RI06.shtml

    Saludos,

  17. en respuesta a Pecks
    -
    Top 100
    #103
    02/05/16 23:13

    Estos problemas no suelen poner en peligro tu adjudicación, pero las lían y, desde luego, te impiden vender a toda leche si esa era tu intención.

  18. #102
    02/05/16 22:39

    Hola. Una cuestión acerca de las tercerías de dominio.

    Si en una determinada subasta (de cualquier tipo: judicial, aeat, etc...) hay un deudor X pero se cree que el actual propietario del inmueble es otro, el cual no inscribió su título en su momento....entiendo entonces que hay posibilidades de que el "propietario real" presente una tercería de dominio. Pero claro, esto debe hacerlo antes de la subasta. Después ya no es posible.

    Si se da el caso, que por lo que sea, el propietario no se entera de la subasta ni del embargo y no presenta la tercería......ya celebrada la subasta no hay tercería que valga y sólo le queda iniciar (si quiere y puede permitírselo) un juicio ordinario de acción reivindicatoria o uno de declarativa de dominio. Pero y si el adjudicatario de la subasta no sabía nada de quien era propietario o no, y ya inscribió su título de adjudicación en el registro, con lo cual le ampara la buena fe registral....¿Cómo le afecta ese posible juicio? ¿Está totalmente protegido y a salvo, es decir, su adjudicación es definitiva y no hay quien la tumbe??

    Para acabar, he investigado y veo que en las subastas y adjudicaciones de la aeat, si sucede un caso de estos, además de la tercería de dominio en el juzgado, antes hay que presentar una reclamación directamente en Hacienda. Siendo esto requisito previo e indispensable para que la tercería pueda ser aceptada o no. ¿Es algo así o entendí mal?

    Si alguien puede aclarar estas dudas le estaré muy agradecido.
    Saludos.

  19. en respuesta a Anónimo 162119
    -
    #101
    05/10/15 13:23

    Gracias por vuestras respuestas. Yo no tengo duda de que lo dice con conocimiento, pero me gustaría entender las razones por las que lo dice, por eso he escrito mi pregunta.

    Por otro lado, el planteamiento de esta subasta es un tanto extraño. Las viviendas que han sacado, al precio de tasación que han puesto, cubren más o menos el 140% de la deuda del propietario. Sin embargo, yo creo que la valoración está muy hinchada y que es imposible que las vendan a ese precio. A precios de mercado, dudo que lleguen a cubrir el 50% de la deuda, eso sin tener en cuenta los arrendamientos. ¿Cómo creéis que procederán? Si les hago una oferta que cubra aproximadamente el 50% de la deuda que le corresponde a mi vivienda, ¿la rechazarán? ¿Y luego qué, una nueva subasta con más o con otras propiedades?

    La situación es bastante oscura, y más para un profano como yo.

    Un saludo


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