Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

La condición resolutoria

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Publicado por Tristán el subastero el 14 de mayo de 2009

La condición resolutoria expresa es una garantía del cumplimiento de la obligación del comprador en contratos de compraventa con parte del precio aplazado. En virtud de dicha cláusula, las partes acuerdan que la falta de pago del precio aplazado o de alguno de sus plazos (suelen ser letras de cambio) dará lugar a la resolución de pleno derecho de la compraventa.

Una vez que ha sido inscrita, la condición resolutoria tiene eficacia "erga omnes" (frente a todos), incluso frente a posteriores adquirientes. Es decir, crea un derecho expectante de readquisición del inmueble que se vende, en favor del vendedor. La resolución del contrato de venta extingue no sólo el derecho del comprador, sino también el de los adquirientes posteriores que traigan causa de él. Se rige por el art. 1504 del Código Civil.

Una vez resuelto el contrato, el comprador ha de devolver el inmueble vendido sin cargas ni hipotecas, a menos que el vendedor haya prestado consentimiento a las posposiciones de rango registral de la condición resolutoria respecto de la hipoteca.

La cláusula resolutoria se puede posponer a la hipoteca futura (con ciertos requisitos, entre otros el consentimiento expreso del vendedor), posposición que puede resultar perjudicial para el vendedor mismo:
  • Si se ejercita primero la cláusula resolutoria, la hipoteca subsiste y el vendedor recupera, por tanto, una propiedad gravada con una hipoteca.
  • Si se ejecuta primero la hipoteca, la cláusula resolutoria se extingue como carga de rango inferior.
Aún así, a veces las promotoras no tienen inconveniente en que las condiciones resolutorias se pospongan a los créditos hipotecarios pues, de lo contrario, les resultaría imposible vender sus promociones inmobiliarias al negarse los bancos a conceder hipotecas con semejante espada de Damocles sobre las mismas.

¿De todo lo anterior qué es lo que nos importa saber a los subasteros? En la Certificación de Cargas es muy sencillo averiguar si existe o no condición resolutoria, pues el Registrador enumera las cargas que afectan a la finca y tan sólo hay que comprobar si dicha condición resolutoria ha sido pospuesta o no a la hipoteca.

Si ha sido pospuesta no hay problema, pues se trata de una carga posterior y será cancelada.

Pero si la hipoteca ejecutada no ha sido antepuesta a la condición resolutoria, o no se trata de la primera hipoteca sino de una posterior, o se trata de un embargo, entonces es una carga anterior y además de las que dan la lata pues si la venta se realizó hace muchos años puede ser complicado localizar al vendedor para zanjar el asunto.

Echevarri trató este tema de refilón el 11 de junio del año pasado en "Avales o condiciones resolutorias"
 
POSTDATA (2-oct-14):
Han transcurrido casi cinco años y medio desde que escribi este post en los albores del blog y observo con gran placer que su contenido está plenamente vigente. Ha habido algunos cambios legislativos en el negocio de las subastas judiciales, pero ninguno ha afectado a las condiciones resolutorias, que a pesar de lo mucho que ha cambiado el negocio inmobiliario, aún se continuan usando para vender viviendas, aunque evidentemente con mucha menos frecuencia que hace quince o veinte años.
 
Sin embargo sí que ha habido muchos cambios respecto a otras cargas que pueden afectar a los inversores en las subastas. Por ejemplo de las cuatro últimas cuotas del IBI ya no nos salva nadie. Si el ayuntamiento las reclama no hay más remedio que pagarlas.
 
Aquí lo explico con mucho detalle:
 
 
Y también aquí, aunque de forma un poco más erudita (y rollo):
 
 
También han cambiado las cosas respecto a las deudas de comunidad, pues el gobierno cambió en julio de 2013 el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad horizontal y ahora ya no hay que pagar el año en curso y el año anterior, sino el año en curso y los tres años anteriores. 
 
Sí señor, las cosas se han puesto difíciles en ese terreno.
 
Todo lo que tiene que ver con las cargas que hay que pagar tras la adjudicación en una subasta judicial lo explico con detalle en mi nueva web Subastanomics en este detallado artículo:
 
Las cargas preferentes en las subastas judiciales
 
Allí os espero a todos.
 

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Etiquetas: aprender · legislacion



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Comentarios
1 Echevarri
14 de mayo de 2009 (19:18)

Si alguno supiese los problemas de cabeza que traen este tipo de clauslas se lo pensaría dos veces antes de aceptarlas, especialmente a favor de personas fsicas o empresas de medio pelo.

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2 Tristán el subastero
14 de mayo de 2009 (22:08)

Tienes razón. En una ocasión me resultó imposible cancelar una condición resolutoria porque la empresa promotora estaba quebrada y el administrador pasaba mucho de atenderme para esa nimiedad. Al final no tuve más remedio que explicarle la situación al comprador y rebajarle el precio en esa misma cantidad más un porcentaje gordo en concepto de gestión. Y por culpa de eso a él le costó mucho conseguir financiación.

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3 Anonimo
Anonimo
14 de mayo de 2009 (23:31)

Es facil de cancelar por caducidad....


Art. 82 Ley hipotecaria:
A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.

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4 Tristán el subastero
14 de mayo de 2009 (23:46)

Si, pero los plazos de prescripción son la leche de largos y empiezan a contarse desde la fecha de la última letra. Impensable esperar si lo que quieres es vender.

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5 Anonimo
Anonimo
15 de mayo de 2009 (18:05)

L digo desde mi experiencia en el "interior"..
Normalmente se utilzia este articulo cuando ha pasado el tiempo suficientemente largo apra ambas cosas: para que haya "desaparecido" el titular de la condición como para que se pueda cancelar la condición...

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6 Anonimo
Anonimo
21 de mayo de 2009 (12:21)

Adquiri un apartamento por una ejecucion NO hipotecaria, titulos judiciales, una vez inscrito, veo que se queda subsistente una carga que era una condicion resolutoria que garantizaba el pago de una cantidad que el deudor tenia que pagar para elevar a escritura el contrato con la promotora y que no pago, de ahi la subasta.

Pues bien, me costo casi UN año que el juzgado (tratado con mucha mano izquierda al secretario y oficial) a traves de escritos citase a los representantes de la promotora para que atestiguaran que habian cobrado la cantidad que aseguraban con la condicion resolutoria ( el remate de la subasta) y expresamente renunciaban a ella o a cualquier derecho que les correspondiera.
Con un Auto con esas manifestaciones consegui que el Registro me quitara la carga, quedando totalmente libre, tras UN año de visitas, llamadas, etc al Juzgado.
Saludos,Carlos

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8 elvahdz
23 de diciembre de 2011 (15:54)

Me gustaría plantear una situación y si alguien me pudiese ayudar, le estaría agradecida. Vivo en un edificio que no finalizó el promotor debido a que la empresa quebró. Tenía permutado el solar a cambio de una vivienda y una plaza de garaje. Por lo visto existía la clausula resolutoria. El edificio lo finalizaron los propietarios que habían adquirido los pisos después de tratar con el propietario del solar a quien se le hizo entrega de su piso y plaza de garaje. Las escrituras de las viviendas están fechadas en el año 90. Ahora, después de 21 años, aparece el propietario del solar reclamando dos plazas de garaje con una escritura ante notario con la clausula resolutaria fechada en el año 93. ¿Es legal? ¿En qué medida perjudica a los propietarios?

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9 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  elvahdz
26 de diciembre de 2011 (20:59)

Ufff, ¿tres años después de haber vendido los pisos?

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10 elvahdz
elvahdz  en respuesta a  Tristán el subastero
27 de diciembre de 2011 (10:40)

Exacto, tres años después de que cada uno de los propietarios, incluído el propietario del solar permutado para realizar el edificio, escriturasen sus viviendas. ¿Me podrías aclarar el "ufff"? Suena a que hay algún problema!. Gracias

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11 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  elvahdz
27 de diciembre de 2011 (11:28)

El ufff solo significa que preveo un largo litigio judicial y eso siempre me produce muuucha pereza.

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12 Jotaerre
27 de diciembre de 2011 (11:36)

Yo lo que veo es que faltan muchos datos: ¿contra quién es la demanda? ¿sobre qué plazas de garage (2 ya adjudicadas antes, o libres)? ¿qué tiene que ver la condición resolutoria en este caso? ¿cómo se relaciona la escritura de adjudicación del 90 con la del 93?

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12 Esmo77
18 de abril de 2012 (22:35)

Me gustaria que alguien me diera su opinion.
Mi padre mal administro su dinero tras su divorcio, el ultimo patrimonio que le quedaba era un terreno donde empezo a edificarse una casa en el 2006. Tenia una pequena hipoteca para pagar la obra, pero el dinero se acabo, la casa inacabada, la obra embargada y el se quedo literalmente en su coche.
Contratamos un abogado conocido para que pusiera orden en sus cuentas. Por poderes iba a vender el terreno y con el director del banco redacto un acta de compra-venta con una clausula resolutoria. El primer pago en abril del 2007 se cobro, el abogado se pago a si mismo, el banco retuvo su parte y el resto para mi padre. El pago aplazado previsto para diciembre no se llego a pagar nunca, pues los compradores no obtuvieron credito hipotecario.
Por esta clausula en caso de que la parte compradora no cumpliera con su parte, el terreno volveria a mi padre con una carga hipotecaria de 235.000. Nota: firmo el abogado en nombre de un hombre de 64, sin nomina, enfermo cronico de diabetes y de corazon, sin vivienda.
Yo vivo en Holanda y aun no me he encontrado un banco que de un credito por tu cara bonita, un banco se cubre las espaldas y te pedira lo que sea antes de soltar dinero.
Podria ser por culpa de un seguro decenal que mi padre no contrato, pero a dia de hoy no tengo ni version de ninguna parte (abogado o director del banco), pero el comprador no cumplio con el pago aplazado. El notario si que expreso a mi madre su opinion conforme esta clausula, que segun dijo no era nada habitual incluirla.
Como digo a dia de hoy nadie se digno a dar un argumento valido para explicar esta situacion, no sabemos que derechos tenemos. Alguien tiene algun consejo sobre como proceder? Espero que me haya explicado con claridad.

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13 Jotaerre
Jotaerre  en respuesta a  Esmo77
19 de abril de 2012 (10:17)

Buenos días, Esmo77.
La verdad es que yo no lo he acabado de entender, ¿te refieres a que el comprador no pagó porque tu padre incumplió su parte del contrato, y entonces exige la resolución de la compraventa?
En cualquier caso, este tipo de asuntos deben analizarse con todos los documentos a la vista.

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14 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Esmo77
19 de abril de 2012 (12:39)

Eso, ¿Por qué no pagaron el segundo plazo? ¿La pequeña hipoteca de la que hablas al principio es la de 235k que mencionas al final? De cualquier modo, yo prefiero dejarlo todo siempre bien atado y no acepto pagos aplazados. Nunca.

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15 Esmo77
Esmo77  en respuesta a  Jotaerre
28 de abril de 2012 (22:12)

No se a que te refieres con que mi padre no cumplio con su parte del contrato. Los compradores no han pagado el pago aplazado porque, segun su version y la del banco, les retienen la hipoteca (eso es un problema entre el comprador y el banco).
Mi padre con el primer pago tuvo que liquidar deudas que tenia y el resto del dinero no lo ha visto.
Por otro lado, segun he visto en el registro de la propiedad ellos ya son titulares. No puedo entender como puede ser esto, pues para mi es como si el terreno fuera de ellos (que no lo es, pues les falta pagar la mitad!). Como si quieren acabar la casa y vivir en ella!
Por ultimo el abogado dice que para cambiar esta situacion hay que ir a juicio. El ya cobro su parte por la compra-venta y no estoy de acuerdo en el hecho de tener que interponer demanda con los gastos y el tiempo que conlleva.

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16 Jotaerre
Jotaerre  en respuesta a  Esmo77
29 de abril de 2012 (08:32)

Hola, Esmo77, no me refería a nada, simplemente preguntaba porque no lo acabo de entender, no sé si tu padre se comprometió a algo (como lo del seguro que mencionas) en la escritura y no lo cumplió.

Por otra parte, en una compraventa con condición resoltuoria se inscribe tanto la venta como esa condición, como supongo será el caso.

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17 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Esmo77
29 de abril de 2012 (11:54)

Lo cierto es que nos resulta muy difícil opinar sin estar al cabo de todos los datos. Aquí solo podemos opinar por encima, pero quien más te puede ayudar y en quien debes confiar es en un abogado que trabaje por tus intereses.

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18 camposjdl
19 de marzo de 2013 (15:56)

Hola no se si me podrían ayudar tengo una segunda residencia que compre hace mas de 4 años, la cual el banco me dio el 70% con la hipoteca y lo que me faltaba el promotor me puso una clausula resolutoria, el banco acepto; ya que este quedaba delante de la clausula, y el promotor después de pasar el tiempo de pago de dicha cláusula me alargo el periodo de tiempo, pero como estamos en muy mala situación y aparte la promotora se a roto por embargos que tiene, no me quiere quitar la clausula pues la persona administradora no aparece por ningún lado, mi pregunta es, puedo decir que la queda con este marrón soy yo, estamos pensando en dejar de pagar pues no podemos mas o donarla al banco pero no sabemos si esto nos puede perjudicar por el tema de la clausula. Muchas gracias.

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19 Jotaerre
Jotaerre  en respuesta a  camposjdl
21 de marzo de 2013 (17:36)

Hola, camposjdl, parece que tu consulta ha quedado solapada, así que te doy mi opinión: es un tema en el que la cuestión jurídica (el derecho del promotor a ejercitar la condición resolutoria) queda superada por la realidad (que el promotor ya no existe, y por tanto no podrá ejercitarla).
Desde ése punto de vista, no debería haber problema en dejar que el banco se adjudique la finca.
En otro caso, la condición resolutoria actuaría como una carga más de la finca, y habría que ver en qué términos se pactó (porque resolver significa devolver la finca, pero a la vez recuperar todo o parte de lo pagado hasta entonces).

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20 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Jotaerre
21 de marzo de 2013 (21:43)

Y una cuestión que me surge al hilo de esto. Si pactan una dación en pago con el banco, ¿le quedaría a este la condición resolutoria como carga anterior o como la hipoteca es previa a la condición resolutoria esta quedaría cancelada? Y quien dice condición resolutoria pude decir cualquier embargo que hubiera posterior a la hipoteca.

Es decir, ¿la dación en pago sería como una ejecución hipotecaria que cancela todo lo que haya que sea posterior a la hipoteca o, por el contrario, es como una compraventa usual y se come todo lo que tenga por delante? Nunca se me había ocurrido esa posibilidad.

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