Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero
Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.
Yo he visto cosas que vosotros no creeríais... Atacar naves en llamas más allá de Orión, he visto rayos C brillar en la oscuridad cerca de la puerta Tannhaüser. Todos esos momentos se perderán en el tiempo como lágrimas en la lluvia.
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La condición resolutoria
La condición resolutoria expresa es una garantía del cumplimiento de la obligación del comprador en contratos de compraventa con parte del precio aplazado. En virtud de dicha cláusula, las partes acuerdan que la falta de pago del precio aplazado o de alguno de sus plazos (suelen ser letras de cambio) dará lugar a la resolución de pleno derecho de la compraventa.
Una vez que ha sido inscrita, la condición resolutoria tiene eficacia "erga omnes" (frente a todos), incluso frente a posteriores adquirientes. Es decir, crea un derecho expectante de readquisición del inmueble que se vende, en favor del vendedor. La resolución del contrato de venta extingue no sólo el derecho del comprador, sino también el de los adquirientes posteriores que traigan causa de él. Se rige por el art. 1504 del Código Civil.
Una vez resuelto el contrato, el comprador ha de devolver el inmueble vendido sin cargas ni hipotecas, a menos que el vendedor haya prestado consentimiento a las posposiciones de rango registral de la condición resolutoria respecto de la hipoteca.
La cláusula resolutoria se puede posponer a la hipoteca futura (con ciertos requisitos, entre otros el consentimiento expreso del vendedor), posposición que puede resultar perjudicial para el vendedor mismo:
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Si se ejercita primero la cláusula resolutoria, la hipoteca subsiste y el vendedor recupera, por tanto, una propiedad gravada con una hipoteca.
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Si se ejecuta primero la hipoteca, la cláusula resolutoria se extingue como carga de rango inferior.
Aún así, a veces las promotoras no tienen inconveniente en que las condiciones resolutorias se pospongan a los créditos hipotecarios pues, de lo contrario, les resultaría imposible vender sus promociones inmobiliarias al negarse los bancos a conceder hipotecas con semejante espada de Damocles sobre las mismas.
¿De todo lo anterior qué es lo que nos importa saber a los subasteros? En la Certificación de Cargas es muy sencillo averiguar si existe o no condición resolutoria, pues el Registrador enumera las cargas que afectan a la finca y tan sólo hay que comprobar si dicha condición resolutoria ha sido pospuesta o no a la hipoteca.
Si ha sido pospuesta no hay problema, pues se trata de una carga posterior y será cancelada.
Pero si la hipoteca ejecutada no ha sido antepuesta a la condición resolutoria, o no se trata de la primera hipoteca sino de una posterior, o se trata de un embargo, entonces es una carga anterior y además de las que dan la lata pues si la venta se realizó hace muchos años puede ser complicado localizar al vendedor para zanjar el asunto.
Echevarri trató este tema de refilón el 11 de junio del año pasado en " Avales o condiciones resolutorias"
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14 de Mayo de 2009 (19:18)
Si alguno supiese los problemas de cabeza que traen este tipo de clauslas se lo pensaría dos veces antes de aceptarlas, especialmente a favor de personas fsicas o empresas de medio pelo.
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14 de Mayo de 2009 (22:08)
Tienes razón. En una ocasión me resultó imposible cancelar una condición resolutoria porque la empresa promotora estaba quebrada y el administrador pasaba mucho de atenderme para esa nimiedad. Al final no tuve más remedio que explicarle la situación al comprador y rebajarle el precio en esa misma cantidad más un porcentaje gordo en concepto de gestión. Y por culpa de eso a él le costó mucho conseguir financiación.
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Anonimo
14 de Mayo de 2009 (23:31)
Es facil de cancelar por caducidad....
Art. 82 Ley hipotecaria:
A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.
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14 de Mayo de 2009 (23:46)
Si, pero los plazos de prescripción son la leche de largos y empiezan a contarse desde la fecha de la última letra. Impensable esperar si lo que quieres es vender.
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Anonimo
15 de Mayo de 2009 (18:05)
L digo desde mi experiencia en el "interior"..
Normalmente se utilzia este articulo cuando ha pasado el tiempo suficientemente largo apra ambas cosas: para que haya "desaparecido" el titular de la condición como para que se pueda cancelar la condición...
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Anonimo
21 de Mayo de 2009 (12:21)
Adquiri un apartamento por una ejecucion NO hipotecaria, titulos judiciales, una vez inscrito, veo que se queda subsistente una carga que era una condicion resolutoria que garantizaba el pago de una cantidad que el deudor tenia que pagar para elevar a escritura el contrato con la promotora y que no pago, de ahi la subasta.
Pues bien, me costo casi UN año que el juzgado (tratado con mucha mano izquierda al secretario y oficial) a traves de escritos citase a los representantes de la promotora para que atestiguaran que habian cobrado la cantidad que aseguraban con la condicion resolutoria ( el remate de la subasta) y expresamente renunciaban a ella o a cualquier derecho que les correspondiera.
Con un Auto con esas manifestaciones consegui que el Registro me quitara la carga, quedando totalmente libre, tras UN año de visitas, llamadas, etc al Juzgado.
Saludos,Carlos
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23 de Diciembre de 2011 (15:54)
Me gustaría plantear una situación y si alguien me pudiese ayudar, le estaría agradecida. Vivo en un edificio que no finalizó el promotor debido a que la empresa quebró. Tenía permutado el solar a cambio de una vivienda y una plaza de garaje. Por lo visto existía la clausula resolutoria. El edificio lo finalizaron los propietarios que habían adquirido los pisos después de tratar con el propietario del solar a quien se le hizo entrega de su piso y plaza de garaje. Las escrituras de las viviendas están fechadas en el año 90. Ahora, después de 21 años, aparece el propietario del solar reclamando dos plazas de garaje con una escritura ante notario con la clausula resolutaria fechada en el año 93. ¿Es legal? ¿En qué medida perjudica a los propietarios?
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26 de Diciembre de 2011 (20:59)
Ufff, ¿tres años después de haber vendido los pisos?
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27 de Diciembre de 2011 (10:40)
Exacto, tres años después de que cada uno de los propietarios, incluído el propietario del solar permutado para realizar el edificio, escriturasen sus viviendas. ¿Me podrías aclarar el "ufff"? Suena a que hay algún problema!. Gracias
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27 de Diciembre de 2011 (11:28)
El ufff solo significa que preveo un largo litigio judicial y eso siempre me produce muuucha pereza.
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27 de Diciembre de 2011 (11:36)
Yo lo que veo es que faltan muchos datos: ¿contra quién es la demanda? ¿sobre qué plazas de garage (2 ya adjudicadas antes, o libres)? ¿qué tiene que ver la condición resolutoria en este caso? ¿cómo se relaciona la escritura de adjudicación del 90 con la del 93?
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La condición resolutoria
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