Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

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Publicado por Tristán el subastero el 25 de marzo de 2009

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Etiquetas: consultorio



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1993
Comentarios
2 Orinoco
10 de febrero de 2010 (14:02)

Buenos dias, antes de nada deciros que soy un inculto del tema subastas, es por lo que me dirijo aqui para que, si alguien puede informarme de si esto merece la pena o no, Gracias de antemano y mi congratulaciones por el blog,(suelo leerlo en mis ratos libres, muy interesante todo). Saludos

Importe de Tasación:

240.000,00 €

Cargas:

190.393,49 €

Descripción General del Bien:

Bungalow nº 27 complejo d ragon club -av. Alemania,7-s.b.

Descripción detallada:

Urbana.- pequeño chalet o bungalow situado en la urbanización conocida por am-pliación de la zona de playa del inglés, término de san bartolomé de tirajana,construído sobre parte de la parcela número veintitrés del lote sesenta y dos de la citada urbanización, situado en la calle alemania, número 7. Le corres- ponde el número veintisiete dentro del complejo turístico "dragón club". Cons-ta de estar comedor, dos dormitorios, cocina, paso, baño, solana, terraza y jardín. La totalidad del inmueble ocupa una superficie de trescientos veinti- séis metros y cincuenta y seis decímetros cuadrados, correspondiendo a la edi-ficación setenta y nueve metros y cuatro decímetros cuadrados. Linda al este, o frente, con el bungalow número 24 y número 26. Oeste o espalda, con el bungalow número 29; al norte o derecha entrando, con parte de la parcela de la que se segregó; y al sur o izquierda, con el bungalow número 28, si bien, se hace constar que los restantes doscientos cuarenta y siete metros cincuenta y dos decímetros cuadrados, que constituyen la parte no edificada de la finca prece-dente, rodean al mencionado bungalow y se destinan a jardín del mismo, salvo aquellas franjas que, según el proyecto del complejo dragón club, han de ser ocupadas por los pasos o accesos interiores y comunes del mismo y que se desa-rrollan por su extremos este, oeste y sur. Consignada la referencia catastral 3600706ds4639n0027wy.

Localización:

Cl alemania 7 bu nº 27º (35100) san bartolome

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3 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Orinoco
10 de febrero de 2010 (14:41)

Hola Orinoco, eres el primero en estrenar esta sección de consultas. Desde Madrid me resulta imposible afinar en una valoración de esa subasta, pero a simple vista me parece que el precio es exagerado porque el tipo de subasta será de unos 49.600 euros y el 70% de esa cifra salen 34.720, que sumados a las cargas da un total de 225.000 euros.
La verdad es que no creo que hoy el valor real de ese bungalow llegue siquiera a esa cifra. Con esas cifras, si la subasta se celebrara en Madrid (donde son frecuentes las subastas de bienes de otras provincias), yo no me molestaría en iniciar una investigación

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4 Marcos loriente
10 de febrero de 2010 (17:40)

Buenas tardes, en primer lugar felicitar a todo el equipo que hace posible el funcionamiento de este blog. Estoy dando mis primeros pasos en las subastas judiciales y ya he escuchado y leído bastante. Me gustaría saber si existe y la manera de proceder, para comprar un inmueble en una subasta judicial donde mi oferta, es por ejemplo del valor de la deuda y el resto pagarlo en mensualidades durante una periodo x , como pueden ser 20 años, con una cuota que estime, y de esta manera adjudicarme el inmueble, sobre pujando a otros licitadores.

Marcos Loriente

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7 Tristán el subastero
10 de febrero de 2010 (18:11)

Hola Marcos, tú en la subasta puedes ofrecer lo que quieras y naturalmente que puedes ofrecer una cifra superior a la anterior pero ofreciendo pagar a plazos. Eso sí, la adjudicación no quedará firme, tal como establece el art. 670.3 de la LEC

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8 Jmart
10 de febrero de 2010 (23:48)

Hola,

Tengo las siguientes dudas a ver si me podéis ayudar:

-Existe alguna página web o publicación donde se publiquen todas las subastas?

Si un acreedor procede a ejecutar una deuda mediante la subasta de 2 viviendas del deudor con una valor de 300.000€ y 200.000€ respectivamente, cuáles serían los gastos para el acreedor si se adjudica dichas propiedades:

-Notario y procurador? cobran por cada propiedad que presentan ejecución o unos honorarios por ejecutar la totalidad de las propiedades? ¿Cuánto puede ser?
-Perito tasador ¿Cuánto puede ser?
-Edictos ¿Cuánto puede ser?
-7% ITP
-Registro inscripción/adjudicación ¿Cuánto puede ser? No tiene ningún apunte únicamente la anotación preventiva de embargo ¿tiene que cancelarla registralmente, cuánto puede costar?
-Cerrajero (150€), mudanza (600€), comunidad e IBI ¿me dejo algo?

Por otro lado el deudor o sus hijos tienen algún derecho de retracto después de la subasta? Gracias,

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9 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Jmart
11 de febrero de 2010 (16:44)

Jmart, sin duda la mejor web de información sobre subastas a celebrar es Pública Subasta
En el ejemplo que comentas no hace falta notario así que elimínalo de los gastos. Los honorarios de abogado y procurador van en función de unos baremos que desconozco pero que tienen que ver con la cuantía de la reclamación y no con el número de bienes embargados.
Respecto a los gastos no tengo ni idea y no quiero meterme en berenjenales pero sí te puedo contestar a la última pregunta: No tienen derecho de retracto.

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10 Rameg
13 de febrero de 2010 (21:52)

Buenas tardes Tristán, gracias por tu esfuerzo de aportar luz a este complejo mundo de las subastas judiciales.
Despues de leer muchos de tus post tengo algunas dudas que no he visto resueltas en ellos y te agradecería que me las aclararas.
1º.- ¿Podrías aclararme los pasos, procesos y plazos a seguir una vez obtenida la adjudicación y hasta la posesión efectiva?
2º.- ¿Sabes si es preceptiva la asistencia de un procurador para estos procesos posteriores a la adjudicación y hasta la toma de posesión efectiva del inmueble?
3º.- Con respecto a la toma de posesión efectiva del inmueble, en el caso de no haber ocupantes ¿recomiendas solicitar la posesión al juzgado? y si es conveniente ¿Se realiza en el mismo momento de recibir el testimonio del auto de adjudicación?, o ¿es conveniente ir con un cerrajero y cambiar la cerradura sin solicitarlo al juzgado?
4º.- Con respeto a los muebles y enseres que encuentres en el inmueble. ¿Puedes quedartelos o tirarlo si no te interesan? ¿es obligatorio o conveniente enviarlos a algún depósito judicial?

Gracias anticipadas.

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11 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Rameg
15 de febrero de 2010 (15:45)

1- Cuando la djudicación sea firme tienes 20 días para ingresar y cuando lo hayas hecho vas al juzgado y haces una comparecencia. Tienes que presentar un escrito solicitando el Auto de Adjudicación y los Mandamientos de Cancelación, y cuando te los hayan dado puedes solicitar la Posesión y, en su caso, el lanzamiento.
Los plazos hasta la Posesión van desde un par de meses hasta un par de años (lo digo en serio) en función del juzgado y de si el bien subastado está en su partido judicial o en otro.
2- Todo ese papeleo lo puedes har tú mismo sin la asistencia de nadie. Aunque cuando yo compro en una ciudad lejana sí suelo contratar a un procurador para que lo haga.
3-Siempre hay que hacerlo a través del juzgado a menos que hayas llegado a un acuerdo privado con el ocupante y éste te haya firmado por escrito que te entrega voluntariamente la Posesión. Aunque yo mismo no siempre sigo este consejo.
4- Si entras de estranjis más te vale que no haya nada dentro o que te conste que el propietario está muerto. Si entras de la mano del juzgado ya te dirán ellos qué hacer pues depende mucho de la localidad y de si tienen o no depósito municipal.

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13 Suetam
16 de febrero de 2010 (16:22)

Hola. Hasta ahora muy ameno todo lo que he leido del blog y paso sin más dilación a realizar la consulta.
Un familiar se ha adjudicado el 50% de una propiedad (local comercial) proindivisa (realmente fue por desconocimiento de este hecho ya que en ningún documento pudo ver que se trataba solo del 50%).
La subasta fué hace unas semanas y aún no ha comunicado oficialmente nada el juzgado, pero el abogado de la otra copropiedad se ha puesto en contacto para proponer que:
- O bien se le haga un contrato de compra venta por el precio de la subasta.
- O bien que interprondrá un recurso ejerciendo el derecho de retracto de la otra parte.
Se le contestó que realmente se tenía interes por usar el bien y que se le daba el doble de lo que ellos proponian por su parte, pero solo les interesa comprar al precio final de la subasta.
Las dudas que planteo son:
- ¿Realmente puede ejercer el derecho de retracto sin haberse personado en ningún momento en la subasta y si es así es seguro que el juez le concedería el bien subastado?
- ¿Quien se ha adjudicado la subasta será el nuevo propietario digamos "provisional" hasta que se resuelva la demanda de retracto del copropietario?
¿Es posible que en muchas situaciones de este tipo (parejas que disponen del 50% cada uno) y sale a subasta solo una parte por un valor muy inferior a la deuda, haya algun tipo de maniobra tramposa para ganar dinero usando el derecho de retracto para quedarse con el bien a un precio muy inferior a la deuda que tenían y por tanto provocando la subasta (ahora que el valor real de los bienes está por debajo del que en su día valoraron y prestaron los bancos)?
Muchas gracias.

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14 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Suetam
16 de febrero de 2010 (20:19)

Hola Suetam, el abogado del copropietario tiene razón, realmente sí puede ejercer el retracto y casi seguro que lo tiene ganado, aunque deben saber que si tú peleas se lo puedes poner difícil. En una situación muy similar yo negocié que me dieran dinero a cambio de facilitarles las cosas en el retracto.
Por otra parte este abogado está un poco despistado. No es lo mismo que ellos puedan ejercer pacíficamente el retracto a que tú les vendas el bien por lo que te ha costado, porque en esta última opción tu perderías dinero (itp y otros gastos).

¿Propietario provisional? no creo que te puedas considerar así. Si estás pensando en venderlo rápidamente a un tercero de buena fé, vete olvidándolo.

La verdad es que lo que apuntas respecto a la maniobra tramposa no me parece mala idea, pero de un riesgo considerable. Además, para ejercer el retracto se necesita dinero y si son morosos...

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15 Marcos loriente
17 de febrero de 2010 (19:07)

HOLA TRISTAN, TENGO UNA NUEVA CONSULTA QUE TE AGRADECERÍA ME AYUDASES A ACLARARME. EN UNA SUBASTA DONDE EL EJECUTANTE RECLAMA UNA CANTIDAD, POR EJEMPLO 250.000 €, Y HAY UNA DEUDA DE COMUNIDAD DE 2.700 €, SIN MÁS CARGAS ANTERIORES, NI PREFERENTES, ENTIENDO QUE PUEDO COMPRAR LA DEUDA DE LA COMUNIDAD, NEGOCIANDO CON ESTOS, Y DEPOSITAR EN LOS JUZGADOS LA CANTIDAD QUE EL EJECUTANTE RECLAMA ( 250.000 € ) MÁS INTERESES Y COSTAS, Y DE ESTA MANERA PASAR A SER YO EL ÚNICO ACREEDOR, ¿Y ASÍ TENER TODOS LOS DERECHOS DE ESTE? ¿ EN QUE MOMENTO PUEDO DEPOSITAR ESA CANTIDAD PARA PASAR A SER EL ACREEDOR UNICO ? Y EN CASO DE NO SALIRME BIEN EL NEGOCIO QUE INTENTO HACER... ¿QUE CANTIDAD RAZONABLE PUEDO INCREMENTAR A LO QUE ME HA COSTADO LA DEUDA, EN CONCEPTO DE INTERESES?
ESPERO NO HABERME EXPRESADO MAL DEL TODO Y PUEDAS ENTENDER MIS DUDAS. UN SALUDO Y GRACIAS DE NUEVO POR ESTE FABULOSO BLOG.

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16 Tristán el subastero
17 de febrero de 2010 (20:45)

Puuuf, si fuera yo el interesado en esa vivienda no creo que utilizara esa estrategia. En primer lugar no basta con que pagues la deuda de 250.000 euros para que te conviertas en el ejecutante, sustituyendo al actual. Si haces ese pago, te convertirás en el nuevo acreedor del demandado, y podrás reclamarle la deuda en un nuevo procedimiento judicial, pero no continuarás como actor en el procedimiento que ahora está en marcha y que está forzando la venta en subasta.
Si quieres sustituir a la parte actora lo que tienes que hacer es comprarles la deuda, igual que piensas hacer con la deuda de la comunidad de propietarios. pero hay cosas que no entiendo: Si te interesa esa vivienda ¿Por qué no te limitas a asistir a la subasta y comprarla? ¿Por qué te quieres adelantar a comprar la deuda de la comunidad de propietarios antes de saber si te has adjudicado la vivienda o no? ¿Por qué no esperas a pagar la deuda de la comunidad a estar seguro de que eres en nuevo propietario? Tu estrategia me parece demasiado rebuscada, las cosas son más simples.

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17 Jodihez
18 de febrero de 2010 (00:35)

Buenas Tristán, adquiri una vivienda en el 2009 por subasta (adjudicación directa ) através de la Agencia Tributaria.

Una vez pagado todas las cargas anunciadas en la subasta, y siendo consciente que debía pagar el IBI, voy al Ayuntamiento y me informan que debo pagar los últimos 4 años, replico diciendoles que sólo el año en curso y el anterior, y se mantiene en la misma postura.

¿Están en lo cierto, es decir, debo pagar los 4 últimos años?

En el caso que no ¿que artículos exactamente alego de la Ley general tributaria y demás leyes que jurídicamente sostenga mi version?

Gracias tristán.

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20 Marcos loriente
18 de febrero de 2010 (12:19)

EL MOTIVO DE INTENTAR HACER ESTE NEGOCIO, ES PARA PODER CEDER EL REMATE SIN FORMALIZAR LA COMPRAVENTA, AL SUBRROGARME A TODOS LOS DERECHOS DEL EJECUTANTE.
POR LO QUE ME DICES, ENTIENDO QUE AUNQUE PAGE EL TOTAL DE LA DEUDA DEL EJECUTANTE MÁS GASTOS E INTERESES, NO PUEDO PASAR A SER EL ACTOR, ¿ HAY ALGUNA MANERA PARA HECERLO O HE CAIDO EN UN ERROR AL PENSAR EN ESTA OPCION?
MUCHAS GRACIAS POR TU ATENCION.

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