En ningùn momento he mantenido que debemos continuar con los mismos errores, al contrario, pero debemos conocer porque se llegó a esta situación y quienes son los verdaderos culpables y quienes tal vez más bien victimas, sin querer con ello disculpar los errores. Lo que vengo a relatar ahora, bastante largo por cierto pero a la vez un pequeño resumen, es lo que a mi juicio nos ha llevado a la situación actual, con políticos, banqueros y especuladores como mayores responsables y con una victima clara nuestra economía, nuestras empresas y por supuesto nosotros, los de a pie. Los que nos creímos lo que nos contaron unos y otros.
Todo nace a raíz de la crisis de las subprime y hace que todo un sistema financiero mundial, ante la bajada de tipos y la rebaja de sus márgenes ve en el aumento del volumen de préstamos hipotecarios el mantenimiento de sus beneficios. Se ponen manos a la obra e inicia una cobertura de concesión de hipotecas sin respetar los márgenes de garantía que debían aplicar. Se empiezan a dar préstamos a sabiendas de que el valor del inmueble no era suficiente pero contando que, con motivo del aumento de la demanda que se iba a producir por la acción anterior, su precio aumentaría considerablemente y llegaría a cubrir la falta de garantía inicial. Esto sin duda hace crecer a esos bancos que iniciaron la trama, aumentan sus beneficios, los disparan en bolsa y lo que es sin duda más importante para este sector, ganan en tamaño. El resto del sector financiero se va subiendo al carro pues son conscientes que si se quedan atrás perdería su poder y lo que es más grave podrían ser comprados por los grandes. Entramos en una fase donde a las Entidades financieras sólo les interesa crecer en volumen y aumentar sus beneficios y lo tienen claro el sector inmobiliario es la fuente donde deben ir a beber. Todas las instrucciones son las mismas en el Banco a su división comercial, olvidaros de las cuentas, de los ahorros, de las imposiciones de depósitos hay que vender préstamos a toda costa, no importa la capacidad de rembolso ni la valoración del inmueble. Se creó la burbuja que estalló en 2006-2007.
Ante esta situación todos los países entraron al rescate de sus Bancos, todos menos unos pocos entre los que estábamos nosotros ya que nuestro diligente gobierno consideró que teníamos el sistema financiero mas solvente del mundo.
El sector, incluyendo en él a las inmobiliarias, constructoras, los albañiles, electricistas, fontaneros…y sobre todo los compradores se convirtió en el instrumento de toda la movida, fueron las grandes victimas.
Seguramente me dirás algo como que disparate hacer de victimas a las inmobiliarias y constructoras, aquellos que tanto dinero ganaron como pueden ser las victimas?. Pues si lo son.
Tras las crisis de finales de la década de los 80 y principios de la de los 90 y la siguiente de finales de los 90 y principios de la siguiente, el mercado inmobiliario se había ajustado perfectamente, estando ocupado por buenas y solventes empresas. El mercado estaba tranquilo y creciendo. El precio de la vivienda crecía, seguramente más que el IPC pero sin desmadre.
Previamente se había producido un importante cambio legislativo en relación con la legislación urbanística y fue la Ley del Suelo en el año 1998, Gobernaba el partido popular. Hasta ese momento los Planes Generales de Ordenación de Ordenación Urbana (PGOU) clasificaban el suelo señalando los suelos urbanos y los urbanizables, el resto era rústico. Como consecuencia de que los Planes Generales suelen tener una vigencia de unos 20-30 años, se vieron desbordados por el crecimiento de las ciudades y pronto se vió que el suelo clasificado era escaso y como consecuencia de su escasez se produciá un incremento de sus precios que finalmente repercutía en la vivienda , máxime cuando los propietarios de dichos suelos, conocedores de esta escasez no los ponían en el mercado hasta que no alcanzaran los precios que ellos consideraban (pura especulación).
El PSOE años antes (1992) había intentado corregir esto fijando unos plazos para el desarrollo de los suelos y evitar esta especulación, pudiendo los mismos se adquiridos por el Estado si no cumplían con aquellos. La norma no funcionó.
El PP actuó de otra forma, y manteniendo la clasificación de los suelos más o menos como hasta entonces, introdujo un importante cambio, los suelos urbanos y protegidos serían señalados y justificados, el resto sería urbanizable.
Si todos los suelos eran urbanizables salvo los protegidos, lo lógico sería que los precios de los mismos bajaran, que se acabara con la especulación de la escasez y todo ello se traduciría en la rebaja de los precios de las viviendas. Cualquier haríamos ese razonamiento.
Año 1998, las Comunidades se pusieron a la obra de desarrollar dicha Ley a través de sus Leyes del Suelo Autonómicas, los Ayuntamientos iniciaron un proceso de realización y adaptación de sus nuevos PGOU a la nueva legislación urbanística recogiendo ese enorme cambio de concepto que supuso la Ley de 1998 respecto al suelo urbanizable.
Todo el sector se felicitó por la nueva legislación, se estaba convencido de que abarataría el suelo y por ello la vivienda. Debemos tener en cuenta que a ningún empresario que genera producto a partir de una materia prima le interesa que suba el precio de aquella pues tendrá que repercutirlo y con ello bajará la demanda. No debemos hacer responsable del aumento del precio de la vivienda al promotor, sería un error, esto debemos buscarlo en los que especularon con los suelos. A título de ejemplo te diré que la repercusión del costo del suelo y su urbanización en la vivienda pasó de un 15-20% a llegar a significar un 30-40% e incluso en las grandes ciudades superando el 50%.
Había que reducir el peso del suelo y la nueva legislación parecía poderlo conseguir aumentando la oferta. Ocurrió lo contrario y no porque la norma no tuviera su lógica que creo que sí, sino porque llegó la presión de las subprime y apareció una nueva figura en el mercado el urbanizador (el especulador).
Efectivamente había una amplia bolsa de suelos urbanizables pero había que desarrollarlos, y aquí aparece la figura anterior, el urbanizador, el especulador, estos eran unos pocos que en el proceso duplicaban, triplicaban y tal vez más los precios del suelo. Compraban los suelos los desarrollaban y los vendían marcando las pautas de la oferta. Pero además a este nuevo grupo de especulación se vincularon desde su inicio alcaldes, concejales, arquitectos municipales…etc (de todos los partidos y todos los colores) los poderosos, los que tenían la llave del desarrollo, favoreciendo y facilitando con autentica prevaricación sus suelos y dificultando los que no pasaban por taquilla. La oferta aumentó pero solo en plano en la realidad tal vez no tanto.
Pero si éramos pocos parió la burra y llego la presión de las subprime, el exceso de demanda, los préstamos a gogó. Los Bancos dando y dando hipotecas sin mirar garantías a 30-40 años al 0,5 sobre el Euribor, carencias…etc. y se creó la enorme burbuja, millones de inmigrantes buscando trabajo en España, primero en la agricultura, abandonada por los nuestros para ir a buscar mejores oportunidades en la construcción y luego cubriendo la enorme demanda que existía en ésta y que nosotros ya no podíamos cubrir. Millones de inmigrantes que compraba su vivienda financiada al 100 e incluso al 110% de su valor, los bancos sólo quería prestar y prestar y por lógica las inmobiliarias vender, pero en esta cuestión no es el vendedor el que debe velar por el pago del préstamo es evidente, el vendedor sólo quiere vender como no podría ser de otro modo. Los Ayuntamientos, Las Comunidades y el Estado obteniendo enormes ingresos derivados de tasas, impuestos, convenios, ventas de suelos….etc que no tardaron en dar salida buscando sus relecciones a base de inversiones innecesarias, de colocar a sus acólitos y de otros gastos que podrían colapsar nuestros tribunales de lo penal si pudieran acreditarse…Y así unos años después esta burbuja nos estalló.
El resultado ya lo conocemos, la banca rescatada, el sector inmobiliario hundido y las familias con unas deudas que difícilmente podrán pagar, 5 millones de parados y creciendo.
Ahora sólo nos queda hacernos la siguiente pregunta, ¿que hacemos?, como sentar las base para salir de este agujero.
Efectivamente, esa es la cuestión que debemos resolver. Y si desde luego si se quiere buscar una respuesta efectiva habrá que hacerlo con objetividad. Los culpables son muchos, incluso los mismos compradores que dando la entrada reservaban dos o tres viviendas para venderlas durante la obra, pretendiendo que le saliera casi gratis la propia. ¿Quién teniendo la oportunidad no ha especulado en esta época?, que cada uno se responda a si mismo y a su consciencia.
Ahora toca aunar esfuerzos y mirar al futuro pensando en todos y no sólo en unos, sólo en los mayores culpables, sólo en los Bancos.
Sin duda hay que rescatarlos pero con ellos se deben rescatar a las personas que ahora no tienen ninguna salida que están hipotecados y en paro o con un salario que nos le permite pagar su préstamo y cuanto antes intentar reactivar nuestra economía y dentro de ella todos los sectores que puedan contribuir a ello. En definitiva hacer un parentésis en nuestra historia y volver e intentar situarnos en los momentos previos a los que cuando se inició el germén.
Si rescatamos sólo a nuestros bancos y no a nuestra economía pronto los bancos caerán y no habrá servido de nada.
Si tenemos claro que los bancos terminarán adjudicándose todos los inmuebles de los que no pueden pagar ya sean personas o empresas. Si los Bancos para toda esta avalancha se les va a entregar cantidades enormes procedentes del rescate pendiente. Teniendo en cuenta eso podemos actuar de dos formas:
a) Que se produzca el rescate pero que los bancos sigan ejecutando empresas y personas, a las primeras llevándolas a la quiebra y a los segundos forzándolos a la economía sumergida pues serán deudores de por vida.
b) Que se aproveche este rescate bancario para que no se haga esta sangría con personas y empresas, que entreguen los inmuebles que no pueden ser pagados y unos y otros intenten ponerse en marcha nuevamente, ahora con la lección bien aprendida.
El tema es complejo pero no hay otra solución, debemos tener en cuenta que todos, absolutamente todos los sectores de nuestra economía arrastran de alguna manera y en mayor o menor medida este problema. Sectores que nada tienen que ver con el inmobiliario pero que aprovecharon la bonanza para ampliar instalaciones adquiriendo terrenos o naves. Que sector no está tocado por esta burbuja…creo que sólo uno el de la compraventa de oro.
Tenemos una oportunidad con el inminente rescate, de nosotros depende.
saludos.
