Capitalius
08/08/12 19:01
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Banco me vende 1 piso y me regala "trastero" anexo
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Capitalius
05/08/12 22:24
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Banco me vende 1 piso y me regala "trastero" anexo
Lo de tener una alternativa al cuerpo cierto creo que es interesante, y quizas incluso se pueda usar una formula mixta que duplique la potencia de la escritura en tanto en cuanto al exceso de m2.
Lo de no revolver, en cierto modo estoy de acuerdo contigo. No se si es por la poca gracia que me hace o porque quizas intuyo que ha habido algun roce entre construc/promo-tor y autoridades, y todavia les ponga de mala sangre tratar sobre temas esa promotora. Claro que por otro lado seria interesante saber si el roce ha sido por motivos personales o por algun otro tema mas tecnico/administrativo del edificio. En este ultimo caso quizas me conveniese conocer los motivos para valorarlo.
Lo de esperar y re-escriturar incluyendo los m2, quizas sea conveniente. Todo depende del futuro del sector de la construccion en la zona, y las politicas que adopten las autoridades a los distintos niveles respecto a primar la vivienda nueva versus la vivienda existente. Vamos, que es un poco especular con el futuro, lo cual yo hoy x hoy no soy muy partidaria. Pero admito que quizas hubiese una oportunidad de mejorar la escritura si las condiciones fuesen favorables. Mi duda frente a esto es si la formula de "a cuerpo cierto" en la escritura junto con los m2 de piso+trastero reflejados y documentados en la tasacion serian suficientes para que un buen dia no me pirateasen el trastero, tanto si tengo necesidad de vender como si no.
Salu2,
D.M.
Capitalius
05/08/12 22:02
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Banco me vende 1 piso y me regala "trastero" anexo
Gracias por tu sugerencia, Kascall. Interpreto que la actualizacion de datos que sugieres es una alternativa al concepto de "a cuerpo cierto" para ceñir el "cuerpo cierto" al exceso de los m2 en este caso, sin que otro tipo de excesos o defectos de la vivienda se vean incluidos tambien, no? Si es asi, la idea me parece buena.
"[..]puede que no se inscriba esta[..]": interpreto con esto que la reciente medicion no se inscribira en el registro o en el catastro, donde de***ios se haga eso, pero al menos la escritura con los m2 actualizados servira como "salvoconducto" a los m2 del trastero para el futuro.
Bueno, añadire a los "deberes" estudiar en la pagina web de los servicios de urbanismo del ayto documentacion sobre licencias, proyecto, planos etc. Vaya veranito! Los deberes que les pone la troika a los gobernantes son pan comido comparado con esto, los hacia yo en un pispas.
Salu2,
D.M.
Capitalius
03/08/12 22:18
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Banco me vende 1 piso y me regala "trastero" anexo
W.Petersen: Hablare con un notario al azar, a ver si no es muy criptico, se enrolla y me aclara si hay varias formulas, sus diferencias etc,
Carlos2011: 2x1 ahora mismo no lo es, si consigo bajar el precio que piden quizas sea la 2o ud. un 15% menos, pero de momento y con las perspectivas de seguir cayendo los precios de todos conocidas, es mas bien un 1x2 a su favor.
Juan sin tierra: no te creas, que hay regalos que te pueden salir caros, y si no que se lo pregunten a los troyanos. Y -...si, tambien- tengo alguna experiencia personal al respecto. Por eso quiero mirar el regalo bine antes de aceptar. Por cierto si tienes experiencia en lo de pedir la inspeccion para 1a ocupacion, tiempo que lleva y la modalidad (hombre de negro in situ versus documentos) si que me interesaria que me lo contases, por si llegara el caso.
Muchas gracias a tod@s por vuestros post. Mi lectura del verano seran posts, blogs y lo que pille por ahi para empaparme estos dias de jerga inmobiliaria, notarial, registral, catastral, hipotecaria, consistorial...puff, me ganas entran de irme a vivir a un pais no-civilizado y montarme un chabolo en la copa de un arbol. Bueno, a ver si tome la decision que tome, las cosas salen, sino bien, al menos no salen mal que no es poco con mi trayectoria en los ultimos años.
D.M.
Capitalius
03/08/12 09:25
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Banco me vende 1 piso y me regala "trastero" anexo
No se que pasa con este parrafo que no quiere ser publicado. Esto es lo que queria que apareciese desde el 1er post de ayer, pero el parrafo de marras tiene su propia personalidad por lo visto. A ver ahora si ya sale.
a.1.2) Conoces alguna formula notarial a nivel de escritura de compra/venta de vivienda que garantize que los 20m2 de trastero van con el piso acabado? Esto seria lo ideal para estudiar las alternativas al "cuerpo cierto" en caso de que se diese algunos de los escenarios negativos.
Por cierto, tus comentarios en absoluto alimentan paranoias, sino al contrario, al menos en mi caso. Yo teniendo acceso a los documentos e informacion que se necesitan para el proceso, puedo saber con mas precision lo que compro y puedo valorar mejor lo que me va a costar en pasta, tiempo, y minimizo los toqueteos de napias, con lo cual no hay cabida a paranoias. El problema es cuando te metes a ciegas en algo, o cuando contratas un "wc" de un banco para que investige por ti, y te pasa lo que a mi, que se tiran 9 meses sin averiguar un simple impago de derrama comunitaria...eso no pasa ni en Uganda -con todos mis respetos para los ciudadanos de Uganda-.
Todo lo que sea informacion contrastada a mi no me genera en absoluto paranoia, si sueno algo paranoica en este tema es debido a las malas experiencias y las consecuencias que me han acarreado. La naturaleza y la vida misma ya se encarga de sorprenderte + o -mente, asi que mejor controlar las sorpresas en todos aquellos temas que lo sean, y la compra de vivienda con una investigacion documental del piso a valorar lo puede ser. Ke a los 15 dias de haberlo comprado haya un terremoto en el bloque...pues eso era inevitable!
Gracias de nuevo por cualquier pista que pudieses tener sobre esta cuestion.
Salu2,
D.M.
Capitalius
02/08/12 23:28
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Banco me vende 1 piso y me regala "trastero" anexo
Vaya, se me olvido pegar lo mas importante:
<a.1.2) Conoces alguna formula notarial a nivel de escritura de compra/venta de vivienda que garantize que los 20m2 de trastero van con el piso acabado, o al menos que documenten que forman parte de la misma transaccion de compra/venta? Esto seria lo ideal para tener una alternativa al "cuerpo cierto" en caso de que se diese algunos de los escenarios que negativizasen el uso de esa formula
Capitalius
02/08/12 22:51
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Banco me vende 1 piso y me regala "trastero" anexo
Hola Juan sin tierra, Muchas gracias por tus comentarios y consejo. Tengo algunos dudas sobre algunos de ellos, te agradeceria si me las pudieses resolver
1) "[..]el trastero lo convirtió en otro piso que está a medio construir. Cuendo llegó la revisión no le dan el Certificado de primera ocupación para la vivienda ilegal a medio construir[..]"
El certificado de 1a ocupacion hace referencia a la superficie en m2 de la vivienda a la que se le otorga, o solo referencia el nro catastral de la misma?
Asumiendo que la situacion es Trastero sin certificado 1a ocupacion pero piso con el, en cuestion de papeles yo tendria: una escritura de compra venta a cuerpo cierto de un piso de 40m2+trastero Y (presumiblemente) un certificado de 1a ocupacion para los 40m2 . Si a posteriori hago obra y arreglo el trastero, y supongamos q en unos años me tengo q mover y me toca vender, tendria problemas para venderlo con solo 40m2 en ecritura pero con la clausula de "a cuerpo cierto" presumiblemente aglomerando el trastero arreglado al piso, y con un certificado de 1a ocupacion solo para 40m2?
2)"[..]te tiene que vender lo que hay: un piso y otro amedio construir que en el Proyecto figuraba como trastero[..]"
Con el proyecto te refieres al projecto de obra? Es algo que se archive y se pueda consultar en algun organismo (yuntam, registro, catastor?)
3) "[..]unica preocupación debe ser si la superficie del piso a medio construir la podrían escriturar y vender por separado.La respuesta es No, por lo que dices[..] "
Hombre, esto ya seria el colmo de la falta de etica y profesionalidad. En ese caso me emigro a cualquier pais en vias de desarrollo que ademas de tener unas perspectivas economicas mucho mejores que los paises desarrollados, las interacciones entre humanos todavia estan relativamente inpolutas y se respiran mejores aires. El problema es que tras haber aflojhado el bolsillo para señalizar, estas en las manos del notario para que al final incluya todo y no te origine problemas en el futuro.
4)[..]Pasa la inspección para que te den la primera ocupación y cuando haya pasado arreglas el trastero como quieras[..]"
Mi pregunta es, si el trastero antes no paso la inspeccion, porque la pasaria ahora? Si me lo conceden, quieres decir que ya no tendria que pedir un un expediente de
exceso de cabida de la finca al ayntmto cuando lo pudiese arreglar? Y porque durante este tiempo no la ha pasado el banco, que seguro que esta en mucho mejor posicion que yo para apelar si se la niegan? Y si no me la concediesen, que significaria esto en terminos practicos estando ya habitando ya el piso? Podria reclamarlo la comunidad de vecinos? Estaria el paso prohibido hasta para usarlo como trastero?
Por cierto, cuanto tiempo tardan +- desde que se solicita una inspeccion para la obtencion de 1a habitabilidad hasta que se resuelve? Y donde se debe solicitar y ke organismo es el ke la realiza?
En que consiste una Inspeccion para obtencion de 1a ocupacion? Es una inspeccion a nivel de documentacion y adecuacion a la normativa O es presencial con hombres de negro que vienen a ver si hay luz, agua, ventanas, paredes, etc O ambas/ninguna? Por otro lado: Ke criterios toman en cuenta para dar o denegar el certificado (urbanisticos, habitable para personas,..?)??
Gracias de nuevo por tu aportacion, y por adelantado por resolver estas dudas.
Salu2,
D.M.
Capitalius
02/08/12 22:16
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Banco me vende 1 piso y me regala "trastero" anexo
a.1)“cuerpo cierto” : Ahora veo los pros y los contras de esta clausula. Por lo que interpreto, es una clausula que basicamente da "a ojo de buen cubero" los m2 , y transfiere al nuevo propietario la vivienda tal cual este, con sus + y sus -: + o - m2 de los que se escrituren, con aluminosis, sin licencia de obra u otros tramites, etc sin capacidad de reclamar una vez se descubriese.
En mi caso, al no estar ni el agua ni la luz dado de alta y por tanto no poder probar anticipadamente que la instalacion funciona correctamente, cabe el riesgo de pagar por un piso "acabado" pero sin instalacion electrica/fontaneria y con lo del cuerpo cierto entiendo que el vendedor quedaria eximido ante cualquier reclamacion por este u otro problemas.
"[..]ellos no son los constructores y por tanto no quieren la responsabilidad de los defectos[..]": oye, esto es aplicable solo a los defectos internos del piso, no? La garantia estructural del edificio de 10 años sige vigente durante esos años con o sin cuerpo cierto en las escrituras, no?
Ahora veo claro que, ante la posibilidad de tener que meter la clausula de "a cuerpo cierto" para que conste de alguna forma el trastero en la escritura, realmente es necesario pedir la documentacion que sugerias y si hay mas mas, para evitar comprar a ciegas y que el notario escriture tomando en cuenta todos estos parametros.
a.1.1)No dudo de la honestidad y profesionalidad de los notarios, pero como en todas las profesiones, les hay que hipeprofesionales hasta en las tareas mas nimias, y otros, las "minucias" (=mi piso, mi bienestar, mi futuro, etc) se las pasan al becario de turno -afortunadamente :-( , los becarios de hoy acumulan trienios ya en la notaria-. Por eso preguntaba si hay alguna forma de verificar la eficacia de un notario, medida por su capacidad de escriturar respetando las leyes y respetando el bienestar
del cliente -el comprador- evitandole futuros problemas con la vivienda. El del banco a priori seguro que es competente, pero te doy la razon, no creo que trabajase a mi favor. Es mas, ya que has sido tan amable de compartir tu experiencia personal, compartire una mia, en relacion a est, aunque fue en otro pais de la EU: reserve un piso en una inmobiliaria, y contrate los servicios de abogacia y gestion de la compra con el banco con el que iba a realizar la hipoteca. Tardaron +9 meses en descubrir que el propietario debia la derrama del arreglo de la fachada a la comunidad de vecinos. Si hubiese pedido yo algo tan simple como una declaracion de pagos pendientes a la comunidad de vecinos del piso me hubiese evitado el mal trago. A esas alturas de vida, con problemas de enfermedades en la familia, y yo que no andba muy alla tuve que abandonar la compraventa por el cambio de circustancias, perder el deposito que se quedo la agencia inmobiliaria y el "wc" del banco. Comprar mi vivienda, que inicialmente me ilusionaba un monton, ahora me resulta un pantano farragoso y con malos recuerdos.
<a.1.2) Conoces alguna formula notarial a nivel de escritura de compra/venta de vivienda que garantize que los 20m2 de trastero van
con el piso acabado, o al menos que documenten que forman parte de la misma transaccion de compra/venta? Esto seria lo ideal para tener
una alternativa al "cuerpo cierto" en caso de que se diese algunos de los escenarios que negativizasen .
c.1) "[..]a lo mejor el API te mande al cuerno[..]" : Que es el API?
Capitalius
01/08/12 23:13
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Banco me vende 1 piso y me regala "trastero" anexo
Muchas gracias por la rapidez y extension de tu contestacion, W Petersen. Necesito tiempo para meditar sobre lo que expones, extrapolar conclusiones y aplicarlo a mi caso.
A priori comparto tu filosofia de verificar y pedir "pruebas" de q. todo esta en orden, mi principal problema es mi desconocimiento de la materia. Soy de ciencias, y a mi todo estos tramites y papeleos me pillan en blanco. Habiendo vivido fuera de España estos ultimos años, he perdido la poca base de conocimiento q tenia sobre temas burocraticos de cualquier indole, y + de compra de vivienda ya q nunca la tuve muy amplia. De momento solo he podido pedirle al comercial copia del IBI y del recibo de la comunidad.
En mi caso comprar piso es pura necesidad de 1a vivienda residencial, pero tal y como se esta poniendo el panorama creo q. tambien debo enfocarlo a la jubilacion...bueno, si es que llego. Asi q. aunq. soy incapaz -todavia, no se cuanto + podre aguantar- de trgar con lo q. me echen, algo tendre q tragar pq necesito a no mucho tardar un tejado propio. Mi vida se esta complicando mucho y la vivienda seria un factor algo simplificador en ella.
Una vez q madure tu exposicion si tengo algun comentario te respondere.Gracias de nuevo.
D.M.
Capitalius
01/08/12 20:28
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Banco me vende 1 piso y me regala "trastero" anexo
Hola W.Petersen,
Muchas gracias por tu aportacion. Creo que me has abierto la puerta a empezar a poder tomar acciones verificadoras que me ayuden en el proceso de la toma decision de comprar o no este piso+trastero. Sinceramente, "desconozco en profundidad" el proceso de compra y estoy agotada tras varios intentos fallidos de busqueda y compra de vivienda en medio del tsunami de especulacion que hemos vivido en toda Europa, y en especial en España.
a.1) "[..]Lo del "cuerpo cierto" se utiliza muy a menudo en fincas antiguas, porque los [..]" OK, creo que entiendo este concepto y a priori segun el comercial me beneficiaria a dia de hoy. Mi duda es si yo le puedo obligar al notrario a que introduzca este termino en la escritura o si el se puede negar a introdocirlo y en base a que. Por cierto, como se elige un notario? el mas cercano o estan especializados como otros profesionales?
a.2) "[..]Pedir la copia de la cédula de habitabilidad[..]": donde la pido? Lo puedo hacer sin ser propietaria de la vivienda? Se puede pedir por internet?
a.3) "[..]Pedir la licencia de primera ocupación[..]": donde la pido? Lo puedo hacer sin ser propietaria de la vivienda? Se puede pedir por internet?
a.4) "[..]Pedir una copia de la división horizontal de la finca[..]": donde la pido? Lo puedo hacer sin ser propietaria de la vivienda? Se puede pedir por internet?
a.4.1) "[..]si no la tienen pedir una nota extensa en el registro de la propiedad[..]": Lo puedo hacer sin ser propietaria de la vivienda? Se puede pedir por internet?
a.4.2) "[..]ir a asesorarse a un aparejador o arquitecto, no sea que esta parte figure como "comunitaria" y resulte que no la puedas considerar tuya[..]" : cualquiera vale o de nuevo hay alguna forma de buscar uno que este especializado en ciertas materias?
a.5)"[..]si no figura como zona común no tienes problema, bueno seguramente tendrás que esperar algunos años, y luego hacer un expediente de exceso de cabida de tu finca[..]": donde se hace este expediente? quienes son los agentes involucrados (ayntamto?, comunidad de vecinos? registro? catastro?
b.1) "[..]En cuanto al agujero que dices, el mejor consejo que te puedo dar es que pidas nueva visita al comercial, y vayas con un arquitecto técnico, un aparejador, no, de los metros nada te podrá decir, pero si de los defectos de construcción,
de la cédula, etc., creo que invertir 100 ó 200 € de dicho asesoramiento es una garantía para ti[..]": Si creo que hare esta inversion una vez verificado lo anterior, que imagino me obligara a sacar tambien la cartera en menor medida y perder tiempo a tutiplen, pero la burocracia es asi...purito humo.
Creo que seguire la secuencia en orden de tus consejos, y una vez tenga todo esto quizas se pueda ver mas claro que tipo de jardin es este.
Muchas gracias de nuevo y si tienes respuesta a las cuestiones que he puesto te agradeceria me las comunicases. Leere las proximas 2 entregas de tu blog para ilustrarme sobre lo de las hipos.
Salu2,
D.M.