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Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) fueron creadas en España en octubre de 2009 inspirándose en las figuras de los REIT (Real Estate Investment Trusts) anglosajones. Tienen como objeto social la adquisición y promoción de activos inmobiliarios urbanos con el fin de arrendarlos independientemente del uso que se les conceda a  partir de ese momento, permitiendo dinamizar más el sector de los arrendamientos, que en nuestro país goza de mucho menos peso que la opción de compra.

Las SOCIMI, pese a tener poca vida en España, han sufrido una serie de cambios desde su creación para mejorar su marco de trabajo e intentar obtener el éxito de otros países.

¿Por qué no han alcanzado el rendimiento deseado?

Quizás el factor que más haya afectado a su inesperado crecimiento ha sido la burbuja inmobiliaria y su estallido a finales del año 2007 y principios de 2008. tal y como señala Ramón Zárate, director de EmásI EAFI: 

El momento de su lanzamiento coincidió con el principio del fin del modelo que existía hasta ese momento, por lo que los escasos Fondos Inmobiliarios que existían, estaban más interesados en no tener que materializar la pérdidas que en reestructurar su negocio.

Además añade que el modelo español de las SOCIMI estaba enfocado de una forma distinta al de otros países:

El modelo de negocio de las SOCIMIS parte de la gestión empresarial de un número mínimo de activos a través del arrendamiento comercial o residencial, mientras que el modelo de negocio ‘made in spain’ estaba basado en la promoción y venta sobre plano.

A parte de los motivos económicos, las SOCIMI se vieron afectadas por un régimen fiscal en España diferente al que soportan sociedades similares en otros países y esto se ha considerado uno de los principales motivos de su fracaso. En el resto de países de la UE donde existen formas jurídicas parecidas, se les exime de tributación mientras que en España esta exención solamente se contempla para los dividendos percibidos.

Situación actual y medidas adoptadas

Estas situaciones derivaron en la necesidad de reformar las características iniciales planteadas para las SOCIMI de forma que se pudieran obtener los resultados esperados. Los principales cambios realizados pueden simplificarse en esta tabla:

  Situación actual Medidas
Plazo de mantenimiento de inmuebles en arrendamiento 7 años 3 años
Requisitos diversificación Tener 3 inmubeles en activo y que ninguno represente más del 40% del activo Se suprimen los actuales requisitos
Requisitos admisión a cotización Capital en circulación mínimo del 25% y 100 accionistas mínimo Capital en circulación de 15% y mínimo 50 accionistas
Capital mínimo 15 millones de euros 5 millones de euros
Distribución beneficios 90% de beneficios que no deriven en dividendos 80% de los beneficios que no deriven en dividendos
Requisito financiación ajena Inferior al 70% del activo Se suprime el actual requisito

 

Además de los cambios expuestos en la tabla, las SOCIMI sufrirán cambios en el régimen fiscal que soportan. En este sentido se darán 3 cambios:

  • Las sociedad pasarán a tributar en función del resultado del ejercicio en el IS (Impuesto sobre Sociedades) y no sólo sobre los dividendos repartidos, como sucedía hasta ahora.
  • Incremento de las rentas exentas que proceden de viviendas arrendadas del 20% al 25%, cuando más de la mitad del activo de la SOCIMI esté formado por viviendas.
  • El gravamen al que están sujetas todas las rentas se fija en el 19%.

Con estas medidas se pretende que las SOCIMI se conviertan en la herramienta de apoyo al banco malo que planeó el gobierno para ayudar a las entidades financieras a sacar sus activos tóxicos de los balances y de esta forma fomentar un mercado (el del alquiler) que en España no tiene la relevancia de otros países europeos.

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