Seguro para propietario de bar alquilado

Hola, quería consultaros la siguiente situación para tener una idea antes de hablar con el mediador.

Soy propietario de un local en un bajo de un edificio antiguo de estructura de madera, en centro urbano, unos 120 m2. El local va a ser alquilado para bar.

De normal, yo aseguraría continente+RC, y el inquilino contenido+RC. Pero hemos pactado que todas las obras y reformas corresponden al inquilino, incluso las de habitabilidad (excepto obviamente las de la estructura del edificio). Entiendo que yo sigo asegurando continente, porque si se cae el edificio o hay un incendio es mi problema, pero las obras en instalaciones eléctricas o tuberías son del inquilino. ¿Cómo se aseguraría esta situación? ¿Me compensa dejarme de líos y asegurar todo el continente de la manera habitual?

En cuanto a RC, entiendo que yo aseguro la RC inmobiliaria, y él explotación, patronal, productos y locativa. ¿La suma asegurada de RC de locativa debería coincidir con la valoración del continente, no? Para fijarlo en el contrato de alquiler para el inquilino y luego para mí como propietario, en cuanto al resto de RCs, ¿con 600k de suma asegurada de RC sería suficiente o habría que buscar más? Ya sé que cuanto más mejor, pero al menos para hogar es complicado pasar de esa cifra...

Y finalmente, ¿recomendáis alguna(s) compañía(s) para esta situación? (Al menos desde el punto de vista del propietario.)

Saludos y muchas gracias por vuestra ayuda, que sé que son muchas preguntas :)

 

Como sois, queréis apretar y ajustar y vais a lo loco, ¿seguro que el inquilino cuando se marche se llevara sus tuberías y su instalación eléctrica? Una cosa es que por un acuerdo el realice y pague estas instalaciones y otra que sean suyas y no del propietario. 

Como bien dices, tu asegura lo tuyo, con su valor, que te lo calculara tu mediador, y el que asegure lo suyo, teniendo en cuenta que esta actividad tiene su propia legislación dependiendo de la comunidad donde se encuentre y que seguramente tenga unos capitales mínimos en RC e incendios, dependiendo del aforo, que tenga que respetar para poder tener la licencia, eso ya se lo dirá su mediador cuando realice el contrato. 

Hablarlo con vuestros mediadores, pero tener claro lo que es de cada uno, independiente de quien lo realice o pague. 

Un saludo. 

Son muchas preguntas para responder por aquí con buen criterio.

Pero si tienes que preguntar a otros que no son tu mediador, estás equivocándote profundamente. Si no confías para que haga un planeamiento de los seguros necesarios, cómo lo vas a hacer para resolver una situación compleja en un siniestro?

Sobre el Cte, tu tienes que asegurar el valor del continente. Lo que vale la reconstrucción. Lo que pongas de menos, aplicarán infraseguro. 

El inquilino, sobre el cte, tiene que asegurar su interés. El valor de la reforma que haga.

Y a partir de ahí, se puede jugar con los capitales, de propiedad, inquilino y comunidad.

Pero insisto, es tu mediador el que te ajustará lo necesario, que es el que conoce de primera mano toda la casuística y particularidad de tu caso.

 

En este tipo de actividad, al inquilino no le sirve cualquier cantidad en cte, ni primer riesgo, ni obras de reforma, para la obtención de la licencia tiene que cumplir con los requisitos que le marque su comunidad autónoma, todo lo que este por debajo de lo indicado en la norma que lo rige, es multa, y se cobra, su mediador, si es profesional del seguro, lo tiene que conocer. 

Hola, ¡muchas gracias a los dos!

Igual no se ha entendido, simplemente el inquilino se encarga de todo porque lo puede adecuar y reformar como lo desee, a su gusto, pero al acabar el contrato las obras quedan en el local (evidentemente, como bien dices, no se va a llevar las tuberías). 

Licencia ya tiene, eso no es problema. Lo que el ayuntamiento le pida de RC es un mínimo, pero se pueden quedar cortos... por ejemplo, 150.000 euros puede ser insuficiente, quizá no cubra ni el valor de reconstrucción del local en RC locativa si hay un incendio en la cocina, y ya si hay daños personales... Por eso la pregunta, para conocer vuestra experiencia. No sería la primera vez que me venden un seguro con una RC infame y con un sublímite por víctima aún más infame (antes de que supiera algo de esto).

Entonces, por lo que os he entendido, se aseguraría todo de la manera habitual: yo aseguraría continente (al ser mi propiedad) + RC (toda la que pueda...), y él obras de reforma + contenido + RC.

¡Muchas gracias!

Tienes razón que hay ayuntamientos que no tienen ni idea de como se hace un seguro, verbigracia, la capital del reino,  y obligan a asegurar unas decenas de miles de euros de continente (Casi lo mismo que de RC) para obtener la licencia de apertura.

También es verdad que el resultado de hacerlo así es que hay ayuntamientos que obligan a hacer el seguro en infraseguro, o asegurar el 100% del continente, porque les da alergia ver "obra de reforma" o "primer riesgo". También te digo que como no saben entender un contrato de seguro, hay poco problema con esto, según aparezca en el contrato...

Pero, esta exigencia no es ni mucho menos algo general, y son más los municipios que no tienen esta exigencia que los que sí. Así que este menester, para su mediador, que conocerá los requisitos de la zona.

Personalmente, yo lo que hago es dar la solución adecuada, y después aparte, advertir, pero el zumbao de turno de tu ayuntamiento quiere que lo hagas así, y tires todo este dinero. Pero la fórmula equivocada, obligada por funcionarios técnicos, sin conocimientos de gestión de riesgos, no la doy como la que hay que hacer.

Eso es lo que he dicho que yo haría, sí.

Y además, tendrás que elegir si duplicar algunas coberturas como rotura de lunas, o daños por robo... o encargarte de controlar que el seguro del inquilino cubre estos menesteres y está en vigor siempre, para evitar en la medida de lo posible, situaciones de vacíos de cobertura. Sobre todo, cuando el inquilino pueda desaparecer de la noche al día, tras un siniestro grave.

La de que el inquilino desaparezca de la noche a la mañana no me la esperaba, estáis en todo...

Va a ser verdad que hay que duplicar coberturas por si acaso. Aunque sólo sea por si el inquilino tiene la póliza mal hecha o, ley de Murphy, no está al corriente de pagos el día del siniestro.

Al final que se rompan unos cristales me preocupa relativamente poco, el problema es, como siempre, un incendio que dañe todo el inmueble o un siniestro (sea causado por ti o por otro) que te derrumbe el edificio, tipo lo de Badalona. O una RC enorme, por ejemplo por incendio... (A ver si alguien crea una póliza que cubra derrumbe por cualquier causa y RC cuasi-ilimitada.)

Curiosidad: he investigado la RC mínima aquí y para este caso (depende del aforo) son 150.000 eurazos. Lo que decíamos: un incendio en la cocina igual a ruina absoluta.

Pues me apunto estas ideas que me habéis dado, para saber un poco por dónde ir. ¡Muchas gracias! :)

Esa RC suena a comunidad valenciana, y el aforo para esa cantidad son de hasta 25 personas, para mas aforo cambian los capitales. 

Más al norte, hasta 100 personas... Al menos allí hay horchata.

Ya, eso seria lo bonito, realizar el contrato como debe ser, pero le estarías generando un problema a tu cliente, el funcionario de turno solo entiende lo de continente total, no le sirve ni parcial ni primer riesgo, aun teniendo capital suficiente contratado, y la multa la ponen, luego empieza tu cliente con los recurso y etc, ahora estamos con un inquilino de uno de nuestros clientes, póliza con banco a primer riesgo y con capital insuficiente, multa y por no pagar a juicio, y ahora en el juicio quiere presentar el seguro del propietario, que le dicen que suman los dos capitales contratados y asi justifica que si tenia capital suficiente para cumplir con la normativa, de locura, mira que si el juez lo da por bueno y le quitan la multa, jejeje.

¿mas al norte por la costa? 100 personas, pues eso pueden ser mínimo 400.000€ de Continente y RC, uff.

¿Multa tu ayuntamiento por no tener un seguro adecuado? Como empiecen a mirar conductores en coches se acaban los problemas de presupuesto! 😂

Me hace reconsiderar que lo de las competencias es buena idea. Aquí esas cosas no pasan.

Y no, yo no estoy haciendo nada erróneo. Porque yo no pienso hacer esa póliza. Si lees, verás que lo que le digo es que su mediador lo ajustará con su casuística.

La hostelería en general es considerada un negocio "nocivo", y por tanto en todos los ayuntamientos tienen obligaciones extra, pero después hay ayuntamientos más o menos beligerantes.  Por eso, hay que ir al detalle del ayto en concreto.

Cuando hacemos una póliza a distancia de un negocio, en nuestro checklist, uno de los temas a considerar es precisamente este: las obligaciones. Yo tardo el triple de lo normal en dar un precio para cumplir mi protocolo. Así conseguimos llevar el momento crucial a la contratación, en vez de en el siniestro. Vendemos mucho menos. Pero no tenemos problemas en el siniestro, que siempre hay mucha más tensión.

Claro que pensamos en "casi" todo.

Pero puede no ser necesario duplicar. Basta con controlar el contrato de seguro del inquilino.

Y con eso tu mediador también te puede ayudar. No te pondrá problemas en revisar la póliza del inquilino para confirmar que no tendrás problemas. El trabajo de este sistema es que tienes que controlar que sigue en vigor...

La RC obligatoria siempre va a ser insuficiente. Fíjate 150k, un fallecimiento está de media por encima de los 200k. Y esa cifra de 150k es para un aforo de 30 o 40 personas...

Volvemos a lo mismo, se legisla sin conocimiento.

Y no, no vas a encontrar jamás un RC sin límite. Hasta en los seguros de coche, el SOA son 50.000.000€ alto, pero tiene un límite. Porque sin límite no se pueden hacer cálculos de prima. Serios. Cálculos serios. Y cualquier compañía podría quebrar por un siniestro. Un siniestro de esas cifras es una posibilidad remota, pero hay que contemplarla.