#1
Refi
He escrito bastante sobre el poder del refinanciamiento en los Bienes Raíces. Pero antes de continuar, me gustaría aclarar que la técnica de refinanciamiento que expongo en este blog es solo basado al sistema de Estados Unidos. Se que en algunos países refinanciar una propiedad es diferente y los bancos suelen incluso controlar "para que quieres el dinero".. Esa no es la forma como funciona aquí. Así que básicamente este post es para las personas que invierten en US.
He escrito mucho sobre este concepto, pero no esta de mas recordarlo y el porque el sector de cash flow es mucho mejor que el Flip.
Los bancos están dispuestos a darnos un % de lo que vale la propiedad en forma de préstamo cuando compramos la propiedad. En comercial el máximo generalmente va a ver un máximo del 80% del precio de compra financiado por un banco en forma de préstamo. Vamos a tomar por ejemplo un edificio de $1,000,000. El Banco te prestaría $800,000 Y tu pondrías $200,000 de tus bolsillos. Actualmente tiene $200,000 en capital en la propiedad. Una fórmula que debe conocer, porque es fundamental en bienes raíces, negocios y riqueza personal es la siguiente:
- Activos = Deudas + Capital
- Ahora, digamos que usted ha sido dueño de esta propiedad durante 5 años, y su valor de propiedad ha aumentado a $1,200,000 debido a la inflación. Su deuda ahora se ha reducido a $700,000 porque usted la ha estado pagando. Conectemos nuestros números a la ecuación anterior. La propiedad es el activo. Lo que debes al banco es tu deuda.
-
- Activos = Deudas + Capital $1,200,000 = $700,000 + Capital
- Así que tenemos nuestro valor de activos y tenemos nuestro valor de deuda. Podemos averiguar nuestro valor de capital. $1,200,000 - $700,000 = Equity Cuál es nuestro valor de capital? Así es, ahora son $500,000.
-
- $1,200,000 - $700,000 = $500,000
- Se dan cuenta de lo que pasó aquí? Empezaste con $200,000 equity. Debido a que el préstamo fue pagado uUsted hizo otros $200,000 en capital porque el valor de la propiedad pasó de $1,000,000 a $1,200,000. En total convertiste $200,000 en $500,000.
Debido a que los bancos están en el negocio de prestar dinero, también nos darán un préstamo sobre propiedades que poseemos que tienen capital adicional en ellos. Sí, así es, un banco le dará un préstamo en una propiedad que posee. Usted no tiene que vender una propiedad con el fin de obtener el capital adicional de ellos. Así que en la situación anterior tenemos una propiedad que vale $1,200,000. El banco todavía está dispuesto a darnos el 80% de lo que vale la propiedad. 80% x $1,200,000 = $960,000.
Si tomamos el banco en esto, tenemos que pagar nuestro préstamo actual. El préstamo actual con el banco es de $700,000. Para calcular lo que terminaríamos con, restaríamos el préstamo antiguo del nuevo préstamo.
- Nuevo Préstamo = 80% x valor de propiedad
- Nuevo Préstamo = 80% x $1,200,000
- Nuevo Préstamo = $960,000
- Dinero para nosotros = Nuevo Préstamo:
- Dinero de Préstamo Antiguo para nosotros = $960,000 - $700,000
- Dinero para nosotros = $260,000
Al final de este ejercicio, nos van a quedar $260,000 que van a venir a nosotros. La mejor parte de estos $260 mil? Todo está libre de impuestos. No se pagan impuestos por este dinero.T
Eso significa que hay límites en lo que puedo gastar ese dinero? Sólo puedo usarlo para comprar otros bienes raíces como un 1031?"
NO! Puedes usar este dinero para lo que quieras. Tómate unas vacaciones, vete de compras, cómprate un Lamborghini si quieres! Este dinero es tuyo y puedes hacer lo que quieras con él. Este proceso se denomina refinanciación o "refi" para el argot. Específicamente lo que estamos haciendo es un "efectivo fuera refi" porque usted está sacando su dinero en efectivo. Ahora, si usted es un inversor inteligente se dará cuenta de que el uso de este dinero para comprar más bienes raíces de flujo de efectivo seria lo correcto. (comprando aqui mas propiedades sin dinero propio)
El dinero sale libre de impuestos porque técnicamente es deuda. El dinero tendrá que ser reembolsado al banco en algún momento. Pero ya lo sabes y entiendes. Usted no está pagando por esta deuda, sus inquilinos lo están. Como regla general, cuando usted hace un refi, los pagos de su préstamo subirán.Echemos un vistazo a la propiedad antes de la refi:
- Ingresos $100,000
- Gasto -$40,000
- NOI $ 60,000
- Servicio de Deuda -$15,000
- Flujo de efectivo $45,000
Usted tiene un NOI de $60,000, con $15,000 de pagos de deuda. Esto hace que su flujo de efectivo sea de $45,000. Ahora echemos un vistazo a lo que sucede con los números después de nuestro refi:
- Ingresos $100,000
- Gasto $ -40,000
- NOI $ 60,000
- Servicio de Deuda -$25,000
- Flujo de efectivo $35,000
Tu NOI sigue siendo de $60,000, pero sus pagos de deuda han pasado de $15,000 a $25,000. Esto reduce su flujo de efectivo de $45,000 a $35,000. Al sacar un dinero en efectivo, ahora está intercambiando dinero actual por dinero más tarde. TIME VALUE OF MONEY!!!
En la ecuación anterior, aumentamos nuestros pagos anuales de deuda en $10,000 (de 15k a 25k) pero llegamos a sacar $290,000 en efectivo libre de impuestos. Así que nos habría llevado $290,000 / $10,000 = 29 años para ahorrar tanto dinero en efectivo en forma de flujo de caja de la propiedad. Esencialmente nos dimos un atajo financiero de 29 años.
LA MEJOR PARTE:
Sobre la cantidad anterior de $25,000 de pagos de deuda al banco cada año, usted va a tener decir $20,000 de pagos de intereses. Esos $20,000 son tambien deducibles de impuestos. Así que al usar la deuda para poseer esta propiedad, obtenemos un beneficio fiscal adicional de poder cancelar los intereses que pagamos como un gasto para la propiedad. Este es otro beneficio de usar deuda por no usar deudas para comprar una propiedad.
Al pasar el tiempo, cuando la propiedad se vaya revalorizando, usted podrá hacer este esquema de nuevo por décadas con esa sola propiedad!!!
En mi opinion, cuando una propiedad deja flujo de caja positivo, no deberia venderse. Y OJO, estoy escribiendo basado en un ejemplo conservador. Cuando se esta en el sector de propiedades Distressed, es todo lo que escribi, pero con esteroides.
En los proximos posts escribire sobre concepto mas avanzados para calcular cuanto pagar por una propiedad non-distressed.
En la ecuación anterior, aumentamos nuestros pagos anuales de deuda en $10,000 (de 15k a 25k) pero llegamos a sacar $290,000 en efectivo libre de impuestos. Así que nos habría llevado $290,000 / $10,000 = 29 años para ahorrar tanto dinero en efectivo en forma de flujo de caja de la propiedad. Esencialmente nos dimos un atajo financiero de 29 años.
LA MEJOR PARTE:
Sobre la cantidad anterior de $25,000 de pagos de deuda al banco cada año, usted va a tener decir $20,000 de pagos de intereses. Esos $20,000 son tambien deducibles de impuestos. Así que al usar la deuda para poseer esta propiedad, obtenemos un beneficio fiscal adicional de poder cancelar los intereses que pagamos como un gasto para la propiedad. Este es otro beneficio de usar deuda por no usar deudas para comprar una propiedad.
Al pasar el tiempo, cuando la propiedad se vaya revalorizando, usted podrá hacer este esquema de nuevo por décadas con esa sola propiedad!!!
En mi opinion, cuando una propiedad deja flujo de caja positivo, no deberia venderse. Y OJO, estoy escribiendo basado en un ejemplo conservador. Cuando se esta en el sector de propiedades Distressed, es todo lo que escribi, pero con esteroides.
En los proximos posts escribire sobre concepto mas avanzados para calcular cuanto pagar por una propiedad non-distressed.