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The Two tales y el Tape.

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The Two tales y el Tape.
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The Two tales y el Tape.



Muchas veces los mejores descuentos cuando se compran hipotecas en el mercado secundario, vienen cuando se compran paquetes de Hipotecas. Usualmente la cadena de comercialización Inicia cuando las agencias semi-federales como Fannie Mae y Freddie Mac (Y Gennie Mae) compran las Hipotecas creadas por los bancos, las agrupan y lo venden como Bonos Hipotecarios en el mercado secundario. Usualmente los inversores compran estos bonos Y los venden al detalles en paquetes mas pequeños, y estos paquetes mas pequeños (comprados por fondos mas chicos) pues detallan las hipotecas dentro del paquete y revenden en paquetes mas pequeños aun.  Cuando el Bono Original contenía 4000 hipotecas, el paquete final en la cadena de comercialización puede ser de solo 10 hipotecas

Cuando le solicitas a un Dealer o un micro fondo amigo que te de cotización por un paquete Hipotecario, usualmente vienen en un spreadsheet como el que verán a continuación.




Este paquete es de 18 Hipotecas con un UPB de $1,224,899 Y se ha ofertado por $722,732, osea un descuento de $502,167.  Estas Hipotecas estan siendo pagadas después que fueron modificadas por el fondo que lo esta vendiendo. Eso significa que el fondo compro ese paquete probablemente por $150,000 o $200,000 cuando eran NP.  Estas Hipotecas son de residencias unifamiliares. (Es bueno aclarar que en este Tape, esta mal redactado, esto suele ocurrir por la enorme cantidad de deudas que traen los Bonos.. El UPB es $1,2 millones, no 722K.. Llame al fondo para hacerle notar su error y el error ya esta siendo corregido y en unas horas me lo volveran a enviar como debe ser).

Como estan siendo pagadas y estan "seasoned" (argot que se usa en la industria, cuando se hace referencia a que tienen tiempo pagándose), Podríamos pedir prestado a un Inversor unos $900,000 al 10% anual intereses solo (aka, no amortiguado), para comprar este paquete hipotecario, poner $177,268 en nuestro bolsillos totalmente libres de impuestos y seguir ganando flujo de caja mensual del resto del balance.

Realmente podríamos hacer unas 117 estrategias diferente para "sacarle el jugo" a este paquete Hipotecario. Ahora entienden el porque esta industria en USA es de $13,6 Trillones de dolares anuales?

HISTORIA DE DOS HIPOTECAS:

A continuación vamos a poner dos ejemplos de Hipotecas en segunda posición que han sido ofertadas con excelentes descuentos y el porque una es buena para invertir y porque la otra no.

Primer Ejemplo:

En esta primer ejemplo tenemos una Hipoteca en segunda posición con un UPB (UPB= Unpaid Balance o  Saldo sin pagar) de $86,621 Y la estan vendiendo por $52,500 dolares. La propiedad vale $237,244 Y la Hipoteca en primera posición es de $120,798. La Deuda es Performing (se esta pagando) Y los pagos son de $560.64 al mes y faltan 297 meses (25 años)

$560.64 x 297 =$166,510.08

Básicamente estamos comprando $166,510.08 por solo $52,500. Pero como entendemos el Time-Value del dinero, no vamos a esperar 25 años para cobrar (o si?).

Que podemos hacer?

Los bancos, y muy pocos inversores o prestamistas privados prestan con una Hipoteca en segunda posición como garantía. 

Así que lo mas sensato seria vender una parte de la Hipoteca (Leer mis posts sobre Parciales, que son varios) por $100,000 por x cantidad de meses y dividir los pagos mensuales entre el comprador del parcial y nosotros, cuando esos meses vendidos maduren, regresaríamos a recibir el pago completo mensual. De nuevo, hay varias estrategias para sacarle dinero a esta Hipoteca.

Pero lo primero que debemos mirar antes de comprar es que la propiedad si tiene equity suficiente para cubrir las dos hipotecas. 

Las dos Hipotecas suman $173,298 Y la casa vale $237,244, para un colchón de $63,946.. Osea, la propiedad debería devaluarse mas de $65,000 para que nosotros en segunda posición entremos en riesgos. Pero como hemos vendido el Parcial por $100,000, ya hemos recuperado nuestro dinero y hemos ganado dinero.  Puede ocurrir que la casa se desprecie tanto? Si, de ahi el enorme descuento, pero no es un evento recurrente. Es extremadamente raro que una propiedad se devalue tanto, salvo que venga un crash como en el 2008 Y ese tipo de crash ocurren una vez cada generación.

Si usan la calculadora financiera, veran que el Yield (rendimiento) es mas del 50%




Segundo ejemplo:

Esta es una Hipoteca en primera posición en Michigan. El UPB es de $29,581.04 con una tasa del 9% y pagos de $263.67 Y la estan ofertando por $26,325.

El primer problema aquí es que esta en Michigan. Un estado totalmente arruinado por los Demócratas desde hace 3 décadas. En ese Estado las propiedades pierden valor, casi nunca suben. Sin embargo, Michigan es un estado NO-Judicial. Que significa esto? que para hacer foreclosure (ejecución hipotecaria) Lo que significa que no se usa el sistema de juzgado. En términos populares, que la casa se la pueden quitar fácil y en semanas. La propiedad esta tasada en solo $39,900 dolares.

Un descuento de solo $3,256.04 por una vieja, en mal Estado, en un Estado arruinado y sin valor agregado.. Mmmm No bueno! sera incluso difícil vender parte de una hipoteca en estas condiciones.  

Es obvio que esta Hipoteca estaba dentro de un paquete grande y el fondo lo esta vendiendo al detalle a ver si alguien muerde el anzuelo. 



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