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Trick or "Trick": Estrategias

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Trick or "Trick": Estrategias




Ante que todo, un Feliz Thanksgiving a todos los lectores de Rankia en Estados Unidos.

En Bienes Raices hay muchisimas formas de hacer dinero Y el 99,9% de la poblacion desconocen el poder que da el tener tu propia casa. Veamos algunas estrategias que pueden usar para hacer negocios usando el equity de tu propia casa.

Imaginemos que usted tenga una propiedad con un valor de $100,000 y un primer préstamo actual de $40,000 al 8.5% y un pago mensual de $322.09 por mes. Al préstamo le quedan 300 meses por recorrer. Lo que usted va a hacer es tomar un segundo préstamo para convertir una parte de su capital de $60,000 en efectivo. En este caso, la forma más barata de hacerlo probablemente sería poner un segundo préstamo o HELOC.

Si usted  pide prestados estos $40,000 a un interés del 16.5% (por poner un interes dramatico, para ilustrar el poder de lo que les estoy explicando)  durante un plazo de 15 años, su pago será de $601.48 por mes. Si invirtiera este dinero en hipotecas con descuento, podría obtener una tasa de rendimiento o "rendimiento" del 24% sin ningun problema. Los $40,000 de su HELOC comprarían hipotecas con un valor nominal de $72,400. El pago que llegaría sería de $823.31, lo que significaría una diferencia en el flujo de efectivo de $221.83 por mes. Usted habría reducido su pago mensual de su bolsillo en más del 68% o si aplicara el flujo de efectivo al préstamo, su propiedad sería gratuita y clara en menos de 10 años (en lugar de los 25 originales). Ahora vamos a reducir la velocidad y ver esto paso a paso.

PLAN PASO A PASO

Aquí está el préstamo original: $40,000 al 8.5%, $322.09/mes por 300 meses. Usted le agregó un nuevo segundo préstamo por $40,000, para préstamos totales de $80,000. $40,000 al 16.5% pagadero $601.48 mensuales por 180 meses.

Luego, Usted  invirtió los ingresos de su préstamo en papel con descuento a un rendimiento del 24%. $40,000 al 24%  pagaderos $823.31 mensuales por 180 meses. Esto le da a usted un flujo de efectivo mensual de $221.83

$823.31 (ingresos) menos $601.46 (pago del préstamo)= $221.83.

Ahora bien,  qué significa todo esto? Lo que significa es que usted está ganando un interés del 7.5% sobre el dinero del banco, lo que se traduce en más de $200 por mes. Si elige aplicar este exceso de flujo de efectivo para reducir su préstamo, entonces el segundo préstamo se pagará en aproximadamente 80 meses. Luego tendría $823.31 adicionales para aplicar cada mes hacia la reducción del capital en su primer préstamo. El primer préstamo se pagaría en aproximadamente 36 meses por un total de 116 meses o menos de 10 años para pagar la propiedad por completo.

Además, usted habria aumentado su patrimonio neto en $32,400, ya que solo pidió prestados $40,000, pero compró un activo de $72,400. También tiene $72,400 en "papel" con los que puede obtener ganancias de otras maneras.

OTRA PERSPECTIVA EMOCIONANTE

Este papel de $72,400 que usted compró un activo libre y claro que podría actuar como garantía para un préstamo. Usted compró este papel a un rendimiento del 25%  y probablemente podría ir al banco y pedir prestado contra él a una tasa más baja, como el 18% y reinvertir los ingresos.

Veamos cómo se vería esto. Esta primera línea muestra el activo de usted  y la segunda línea muestra su préstamo contra ese activo. La línea tres muestra su flujo de efectivo con el que se queda y la línea cuatro muestra el papel que compró con el préstamo.

l. $72,400 @ 11% 180 Mo. $823.31
2. $40,000 @ 18% 180 Mo. $644.17
3. $823.31 (ingresos) menos $644.17 (pago de préstamos)$179.14
4. $72,400 @ 11% 180 Mo. $823.31

Usted ahora ha pedido prestado un total de $80,000 y lo ha utilizado para comprar $144,800 en papel de bienes raíces. Su nuevo net worth ha aumentado en $64,800.  Por lo general, en la mayoría de las inversiones, el apalancamiento puede ser una situación peligrosa y precaria. Sin embargo, con el papel de bienes raíces, puede haber un financiamiento del 100%  y aún así tener un flujo de efectivo positivo. De hecho, cada vez que usted pide dinero prestado, su flujo de efectivo aumenta, así como su patrimonio neto.

El papel hipotecaruio  se puede financiar al menos tan fácilmente (si no más) que los bienes raíces. También se puede mejorar de muchas maneras diferentes después de la compra.  Por favor noten, como puse intencionalmente tasas de intereses altisimas.. Ahora apliquen esta misma formula con las tasas reales (3,95% o menos) y el spread o abritraje entre el rendimiento del Papel Hipotecario que usted compro en este ejemplo vs el segundo prestamo es groseramente alto en su favor. 

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