Pro Forma: Value Add

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Ahora que tenemos este conocimiento de cómo suscribir (ver este post https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/5156166-pro-forma-suscripcion?page=1) , podemos analizar diferentes opciones. Por ejemplo, podemos analizar cómo se vería esta inversión si los alquileres actuales en estas unidades son de $833, pero realmente deben estar en $1,000 por cada unidad al mes. Cómo analizaríamos esa inversión? Bueno, primero nos daríamos cuenta de que el único factor que realmente necesitamos cambiar en esta proforma es la línea de ingresos. Vamos a tener 10 unidades a $1,000 cada mes, por 12 meses. Nuestros nuevos ingresos serán: 10 unidades X $1,000 X 12 meses = $120,000 al año. También tenemos que darnos cuenta de que esto nos llevará algún tiempo para aumentar los alquileres, así que digamos que este cambio de ingresos no se lleva a cabo en su totalidad hasta el año 2.




Así que el año 1 va a ser exactamente el mismo. Vamos a financiar la propiedad de la misma manera, nuestros ingresos, gastos, deuda, flujo de caja y valor van a ser todos iguales. Pero ahora elevamos los ingresos a $120,000 en el año 2.



Los ingresos suben, pero los gastos seguirán aumentando sólo por la tasa de inflación. Ahora podemos ver nuestro nuevo NOI después de la subida de tipos.



Nuestro NOI aumento, así que echemos un vistazo a nuestro nuevo flujo de caja:




Todo el dinero adicional de la subida de tipos va al NOI, pero no afectará nuestros pagos de deuda, por lo que se transfiere directamente a nuestro flujo de caja. Este es el dinero que tenemos que guardar! Debido a que nuestro NOI subió, también echemos un vistazo a nuestro nuevo valor. Seguiremos usando una tasa de límite (Cap Rate) del 6%, ya que nuestro NOI cambió, pero nuestra Cap Rates eguirá siendo el mismo.




Nuestro nuevo valor para la propiedad después de la subida de tarifas es de $1,320,000! Después de nuestro pago de la deuda que se traducirá en más de medio millón de dólares en capital.

Este tipo de inversión se llama inversión de valor agregado. La razón por la que suscribimos y usamos una proforma para analizar estas inversiones es para entender cuál podría ser la propiedad una vez que agregamos valor a la propiedad.

La inversión de valor agregado le permite operar la propiedad mejor que el propietario anterior y, por lo tanto, aumentar el valor de la propiedad debido a un NOI más alto.

En el año 2, ya hemos agregado mucho valor a la propiedad, pero todavía obtendremos los beneficios de la inflación y el pago de la deuda en el futuro. Echemos un vistazo a dónde estaremos después de 5 años al seguir multiplicando los ingresos y gastos en 1,02 para la inflación.




En este ejemplo, que es muy factible en el mundo real, hemos tomado $200,000 y lo hemos convertido en más de $650,000 en capital! Y no estamos incluyendo el flujo de caja, ni los beneficios fiscales!

Una cosa a tener en cuenta es que el monto del capital no es un beneficio que obtenemos cada año. Sería la cantidad que recibiríamos si vendiéramos o refinanciaramos la propiedad en ese año. Así que si refinanciamos en el año 2 podríamos conseguir $532,041. Si refinanciamos en 5 años podríamos conseguir $652,693 si usamos la misma formula 1.02

Para resumir:

  • Pusimos $200,000 en la propiedad.
  • Aumentamos los alquileres de $833 mensuales a $1,000 mensuales.
  • Eso hizo que nuestros ingresos pasaran de $100,000 al año a $120,000 al año.
  • El aumento de ingresos hicieron que nuestra NOI aumentara.
  • El aumento del NOI  hizo que nuestro valor de la propiedad subiera. El valor de la propiedad pasó de $1,000,000 en el año 1 a $1,400,794 en el año 5.
  • Nuestro NOI subió, pero nuestros pagos de deudas se mantuvieron iguales. Nuestro flujo de caja pasó de $7,958 en el año 1 a $32,006 en el año 5.
  • Convertimos $200,000 en $652,693 de capital en solo 5 años!

Es importante hacer notar que en el ejemplo no hemos incluido los beneficios fiscales. Todos los beneficios obtenidos en el ejemplo son libres de impuestos!! Y en muchos casos les sobrara crédito fiscal fiscal para hacer write-off a otras inversiones y reducir mas los impuestos en otras area. Esto de por si es un "valor agregado" importantisimo.

Tambien es importante recordar que en el ejemplo no se uso una propiedad en Distressed. Si usáramos el mismo ejemplo, el edificio de $1,000,000 lo habríamos conseguido con un 20%-30% de descuento. Tambien nuestro debt servicing aumentaría, pero el ROI seria realmente masivo Y el rendimiento en doble dígitos. 

Por ultimo, estos ejemplos se puede aplicar a cualquier tipo de multifamiliares, Ya sean de dos unidades a 100 o mas. 

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