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Apreciación forzada

22/09/21 10:59

No conozco ninguna otra industria donde se pueda lograr riquezas de una forma mas rapida, tangible, segura y legal que en Los Bienes Raices en Estados Unidos. Y es la forma mas eficiente que conozco de evitar legalmente los impuestos o impuestos excesivos. Y la apreciacion forzada junto con la segregacion de costos (de esto escribire en otro post) es unas de las principales razones del porque esta es la industria que mas nuevos millonarios ha creado en la historia de USA

La Apreciación forzada es el proceso y el atributo de aumentar el valor de una propiedad de apartamento comercial elevando el NOI. La Formula:

• Valor = NOI / Tasa de capitalización de mercado.

Esta es la misma fórmula que utilizan los evaluadores profesionales para evaluar y evaluar apartamentos comerciales. Se llama una evaluación basada en los ingresos. Se trata del NOI. Todo lo que genera el NOI aumenta automáticamente el valor de una propiedad.

Cómo se eleva el NOI? Los métodos más simples y más rápidos son aumentar el alquiler y/o elevar la ocupación promedio. Cada uno contribuye a elevar el NOI. Teniendo en cuenta eso, vamos a examinar el proceso y el apalancamiento de "limitar una propiedad" por apreciación forzada. Primero por aumentos de alquiler y luego por aumentos de ocupación.

EJEMPLO 1: Apreciación forzada por $10 Alquiler

Digamos que tienes un 10plex (edificio de 10 unidades) Y aumentes los alquileres en un muy modesto $10 mensuales en una propiedad donde la capitalización de mercado es 8.5%. Qué hace eso con el NOI y el aumento del "equity" por puerta"?

Voy a reformular un poco:

• Aumento del valor por puerta - Aumento de NOI / Tasa de capitalización de mercado Aumento del NOI - $10/mes x 12 a $120 / año por puerta Tasa de capitalización de mercado - 8.5% Aumento de valor / Puerta - $120/8.5% á $1,411 / puerta. Ahora, a efectos de ilustración, seamos conservadores y asumamos sólo el 85% de ocupación promedio para la propiedad: Pues se aumento del Valor Promedio por unida de $1,411 x 85% a $1,200 / puerta

Lo que significa que si aumento los alquileres solo $10 mensuales por unidad, elevo el valor de todo el complejo por $1,200 por puerta! Ahora, veamos cómo es divertido y lo que eso significa para usted a medida que se mueve a propiedades más grandes con más unidades.

Aumentar el alquiler $10
10 unidades x $1,200 / puerta á $12,000 nuevo capital
50 unidades x $1,200 / puerta á $60,000
100 unidades x $1,200 / puerta á $120,000

Todo esto con solo un aumento de alquiler de $10 por puerta! Nadie decide mudarse debido a un aumento de alquiler de $10. Haga un aumento de $20 y duplique estos resultados. Es sólo matemáticas simples. Puede aumentar predeciblemente el valor de su propiedad a través de mejoras operativas. Pero esa no es la única manera de crear una apreciación forzada. Aumentar la ocupación promedio es otra manera de aumentar la equidad en sus apartamentos.

EJEMPLO 2: Apreciación forzada por aumento de ocupación del 2% En este ejemplo, supongamos un alquiler promedio de $500 y un aumento de ocupación del 2%. Si solo 2% más de la propiedad le paga $500 por mes, Cómo se traduce eso en el aumento de valor promedio por puerta?

Aumento de NOI - $500 / mes x 2% - $10 / mes

Aumentar la ocupación es como aumentar el alquiler. Y ya he mostrado las matemáticas sobre cómo un aumento de alquiler de $10 se traduce en un aumento de la renta de $1,200 por puerta. Por lo tanto, por cada aumento de ocupación del 2%, aumenta el capital de su propiedad $1,200 por puerta. Elevar la ocupación 2%: 10 unidades x $1,200 / puerta á $12,000 nuevo capital

50 unidades x $1,200 / puerta á $60,000
100 unidades x $1,200 / puerta á $120,000

Aumente la ocupación en un 4% y duplique estos resultados. Si al mismo tiempo eleva los alquileres $10 mientras aumenta la ocupación 2%, aumenta su capital en $2,400 por puerta ($1,200 + $1,200)!

Asi que si usted aumenta el alquiler solo $10 Y aumenta la ocupación solo un 2%:

10 unidades x $2,400 / puerta á $24,000 nuevo capital (new equity)
50 unidades x $2,400 / puerta á $120,000
100 unidades x $2,400 / puerta á $240,000

New Equity-Nueva Plusvalia = En el ejemplo de 10 unidades, con solo un aumento de $10 dolares por unidad y un aumento de un modesto 2% en nueva ocupacion, usted aumento el valor de su edificio de 10 unidades en $24,000 dolares. Esos $24,000 dolares puede ser sacado en un HELOC o Un Refi y es dinero 100% libre de impuestos.. Dinero que usted NO va a pagar, pero sus inquilinos si.

Ahora imagine una situacion mas realista donde usted aumente el alquiler $100 dolares por unidad Y logre aumentar ese mismo 2% de ocupacion.