Caída de activos de inmobiliarias va más deprisa que el rescate de la deuda

Caída de activos de inmobiliarias va más deprisa que el rescate de la deuda
Hora: 10:49 Fuente : Invertia
Estefanía Fonseca
Invertia.com

Todas las inmobiliarias elevaron su apalancamiento o loan to value (LTV) en 2009 debido a que la depreciación de los activos va más rápido que la reducción del endeudamiento. Sólo Colonial logró rebajar este ratio hasta situarlo en el 64%, frente al 80% de un año antes, gracias a la refinanciación de deuda.
El LTV es un ratio que mide la relación entre el importe del préstamo y el valor de tasación de un inmueble. Es, por lo tanto, una herramienta que permite medir el riesgo en el que incurre la inmobiliaria y el banco. Asimismo, los bancos suelen obligar a las compañías a mantener unos porcentajes de LTV determinados en los procesos de refinanciación.

“Los loan to value (LTV) han aumentado en la medida en que las valoraciones de los activos han caído con unos niveles de deuda más o menos estables”, reconoce Ignacio Romero, analista de grupo Banco Sabadell. Los últimos resultados presentados por las inmobiliarias arrojan una subida de este ratio en 2009. Sólo Colonial logra reducirlo después de firmar un acuerdo refinanciación el pasado mes de febrero.

La compañía que preside José Brugera consiguió gracias al acuerdo con los bancos acreedores reducir su ratio de endeudamiento hasta el 64,2%, desde el 82% de 2008. De no haberse firmado el proceso de refinanciación, con el que la deuda bajó a 4.545 millones, esta partida había crecido hasta el 90%.

Renta Corporación repite puesto como la inmobiliaria cotizada con mayor LTV en 2009. Tras los acuerdos de renegociación de deuda y la venta de activos, el endeudamiento de la firma menguó hasta los 277 millones de euros a cierre del año. Según cálculos aproximados, el loan to value de la compañía cayó ligeramente hasta el 86,8%, frente al 87% de un año antes.

En 2009, el apalancamiento financiero de Afirma aumentó hasta el 78,5%, frente al 71% anterior. Mientras que la deuda neta apenas mostró variación (+0,4%), el valor bruto de los activos (GAV) bajó cerca de un 9% hasta los 1.886 millones. La empresa dirigida por Félix Abanades se coloca por lo tanto en segundo lugar según este criterio.

El mismo patrón se repite en las cuentas de Metrovacesa. El esfuerzo por reducir deuda de la firma controlada por la banca los se ha visto ensombrecido por la pérdida de valor de sus activos. El GAV de Metrovacesa ha disminuido desde los 10.103 millones de 2008 hasta los 8.953 millones. La compañía finiquitó el año con una deuda de 5.943 millones y un LTV del 66,4%.

“Metrovacesa necesita refinanciar 3.900 millones de euros en 2010. La compañía ha incumplido los covenants en 2009 al situarse en LTV por encima del 60%”, destaca UBS. La firma suiza subraya en este informe que “existe un importante riesgo en su refinanciación”.

Realia es una de las compañías del sector que mejor aspecto muestra en este sentido, a pesar de haber incrementado su LTV desde el 44 hasta el 49% en el último año. Es decir, los activos de la compañía que controla FCC y Caja Madrid valen casi el doble que su deuda financiera neta.

En cualquier caso, los analistas consultados señalan que no existe un LTV objetivo, es decir, no hay una regla fija que aplique a todas las inmobiliarias. “En principio sería razonable exigir un ratio LTV más bajo, con mayor proporción de fondos propios, a las operaciones con activos menos líquidos, que son las que generalmente incorporan un riesgo mayor , como por ejemplo, el desarrollo de un suelo”, indica Romero.

“Por el contrario, en operaciones con activos de alta calidad, generadores de rentas y con valoraciones ya revisadas a la baja sería razonable ver LTV más elevados. Por este motivo, para determinar que LTV sería adecuado para cada inmobiliaria habría que ir caso a caso, analizando cual es el perfil de riesgo de las distintas carteras”, matiza.

Banesto Bolsa reconoce en su informe estrategia para la renta variable en 2010 que realizar valoraciones sobre las inmobiliarias “sigue siendo complicado” por varios motivos. La firma destaca que sigue sin haber visibilidad en la preventa de viviendas y sólo aquellas compañías que realizan fuertes descuentos en los precios consiguen firmar operaciones.

A juicio de los analistas de Banesto, la valoración del suelo es “simplemente impredecible” porque no hay liquidez en el mercado ni datos sobre el precio pagado en las escasas últimas transacciones. Por último, reseñan que las operaciones de compra/venta de patrimonio siguen siendo muy escasas y varias inmobiliarias con activos a la venta por su nivel de endeudamiento son incapaces de cerrar operaciones.

Apalancamiento financiero en 2009

Deuda neta
GAV
LTV

Metrovacesa
5.943,3
8.953,5
66,4%

Colonial*
4.545
7.034
64,2%

Realia
2.225
4.550
49%

Renta Corporación
277,6
42,2
86,8%

Afirma
1.481
1.886
78,5%

*Datos de Colonial considerado la reestructuración de su deuda.

http://www.invertia.com/noticias/noticia.asp?idNoticia=2308887