Mercado de Prestamos en EEUU
Hola amigos.
Por accidente di con un post del amigo Tristan sobre los prestamistas Y me parecio muy interesante. Por lo que he decido explicar algunas de las formas de como funciona la industria del prestamo aqui en EEUU.
En EEUU hay varias formas de ser prestamista o ser comerciantes de prestamos Y a continuacion les explicare.
1-HARD LENDERS: Esto son los tipicos prestamistas que todo el mundo conoce. Estas son personas que prestan de su propios bolsillos Y no usan la compra-venta de prestamos. La Ley en EEUU les permite cobrar hasta un 25% de interes sobre el prestamo, aunque la competencia es tan feroz que usualmente terminan cobrando un 12% al 14% de interes. Estas personas rara vez prestan mas del 70% del valor del inmbuele o negocio. Tambien tienen la opcion de revender el prestamo, pero usualmente los Hard Lenders no lo hacen, prefieren hacer prestamos cortos (menos de 2 años) Y si el endeudado no liquida la deuda en el tiempo acordado, pues el Hard Lender cobrara una penalidad mensual.
2-MORTGAGE BANKERS: Este es el mas comun Y es como funcionan los bancos tambien. La Ley de EEUU exige que para ser un Mortgage Banker solo se requiere una sencilla Licencia de corredor Hipotecario Y tener 250,000 dolares en la camara de compensacion del estado, sin embargo solo se necesita poner un 10% cash de lo que establece la ley. Por lo que con 25,000 puedes ser un mortgage banker. El sistema formal de prestamos en EEUU permite que los prestamistas tengan un apalancamiento del 10x1. Osea, que si deposito Cash 50,000 dolares puedo prestar hasta 500,000. Y funciona de la siguiente forma. Supongamos que Yo sea un Mortgage Banker Y tenga depositado solo 50,000 dolares Y un Cliente quiera un prestamo de 400,000. Yo compro el prestamo de 400,000 al 3,5% a 15 años Y se lo vendo al cliente al 4% anual.. Esos 0.5% equivalen a 50 puntos basicos Y en el mundo de prestamos inmobiliario o comercial cada punto basico es igual a $31.25 dolares Por lo que Yo como MB al revender ese prestamo a Fannie Mae u otro inversionista me estaria ganando en ese ejemplo unos $6,250 dolares ($31,25 x 50=$1562.50 por cada 100,000 x 4= $6250). En el ejemplo el retorno para el MB es del 12,5% en cada prestamo tomando en cuenta que tu cash real en ese momento era de 50,000. Haz eso varias veces al dia los 5 dias a la semana y el retorno es obseno!
3-LOAN SHARKS: Estos son prestamistas que operan al margen de la ley y estan en las zonas de inmigraciones ilegales. Por ejemplo, en NYC el barrio de inmigrantes mas comercialmente mas prospero es el washington Heights. Es una zona de inmigrantes dominicanos, pero es una zona extremadamente comercial repletos de pequenos negocios. Los Loan Sharks prestan a estos inmigrantes para que pongan sus pequenos negocios con el negocio en si en garantia. Usualmente prestan entre el 5% al 10% semanal! (un abuso). Estos tipos son muy dificil de agarrar porque operan enmasacarado como licenciados de Mortgage Brokers. Hablamos de que tienen un retorno del 200% anual o si no se quedan con el negocio del cliente. Si a una persona lo agarran haciendo Loan Sharks, pueden recibir hasta 15 años de prision. Pero aun asi hay tipos que lo hacen y han ganado fortuna. De hecho, hay tipos en washington heights que tienen regado en las calles hasta 20 millones de dolares!
4-MORTGAGE BROKER: Los Mortgage Broker son el intermediario entre el prestamista y el cliente. Para ser mortgage broker se necesita solo una licencia que exige 20 horas de educacion Y 350 dolares Y listo. Esta gente cobra el 1,25% del total del prestamo como concepto de comision. Antes del Dodd-Frank los Mortgage Brokers solian cobrar lo que se llama "yield to spread" Osea, un 1,25% al prestamista y un 1,25$ al cliente para un total del 3,5% del monto total del prestamo. Esta es una actividad muy lucrativa la verdad, aunque debido a los enormes fraudes cometidos durante la crisis por muchos Mortgage Brokers, las autoridades le respiran en la nuca en cada transaccion. En Un prestamo de 400,000 para una casa o negocio, el Mortgage Broker se puede ganar unos $5,000 a $8,000 cuando ellos meten unos "fees" que nadie sabe de donde salen.
5-MORTGAGE NOTE TRADER: Esta gente no prestan en si, mas bien compran prestamos hipotecarios tanto comerciales como residenciales a un descuento enorme Y ganan de diferentes formas.
a-Compran el prestamo a un descuento importante Y colectan los pagos mensuales del endeudado resultando asi un retorno enorme para el mortgage trader.
b-Pueden reestructurar la deuda con el endeudado y revender a los pocos dias la hipoteca y ganar una sustancial cantidad de dinero.
c-Pueden comprar segundas hipotecas a un descuento mucho mayor aun (hablo de hasta 10 centavos de dollar).. Sin embargo, ser comprador de segundas hipotecas se requiere de experiencia porque el dueno de la primera hipoteca tiene casi todo el derecho sobre la propiedad en caso de que el endeudado no pueda pagar. Sin embargo, el mercado de notas hipotecarias es tan activo que usualmente el dueno de la segunda hipoteca suele comprar la primera hipoteca y luego ejecutar la propiedad a su favor.
d-Puedes comprar paquetes hipotecarios y revenderlos individualmente (esto es riesgoso, pero altamente lucrativo).
MORTGAGE BACKED SECURITIES TRADER: Aqui el minimo de entrada son $25,000 dolares. Los MBS no son mas que bonos hipotecarios Y los inversionistas y especuladores compran estos bonos porque:
1-Suelen ser menos riesgosos que los bonos corporativos.
2-Suelen pagar muchimo mas Yield e interes que los bonos estatales, federales y municipales.
3-El potencial de profit con el spread (MBS vs Bonos de 10-30 anos del tesoro) puede generar ganancias absurdas *(y perdidas absurdas tambien).
4-Las propiedades dentro del bono da ciertas garantias al que tiene en su poder esos MBS.
5-Arbitrage: Comprar esos bonos y revender las hipotecas dentro de forma individual (de nuevo, High Risk, High return).
Hay muchas otras formas de participar en el mercado de prestamos aqui en EEUU y el costo de entrada es muy bajo Y puede ser muy lucrativo. De hecho, en mi opinion es mejor que el negocio inmobilario en si. Y tiene la ventaja de que tienen muchos beneficios fiscales.
PD: En la mayoria de los estados se permiten tener las licencias de Mortgage Broker Y ser Broker inmobiliario simultaneamente, por lo que un individuo no solo puede comprar/vender una propiedad a favor de un cliente, pero tambien puede hacer el corretaje en el prestamo a favor del cliente y ganar doble comision.
Para sacar la licencia de corredor inmobiliario solo se necesita tener titulo de bachiller (High School) hacer 63 horas de clases continua (en NY son 75 horas) Y pagar unos 466 dolares Y pasar dos examen (uno del colegio y el otro estatal) de 100 preguntas cada uno Y listo.. Nada es dinero facil y menos cuando se empieza en una actividad, pero si el individuo es emprendedor y tiene caracter y perseverancia, sin dudas que no conozco otra via legal de ganar mucho dinero con tan poco costo de entrada.
Un abrazo a todos.