Yo llevo unos meses también con este tema pero ahí estoy un poco perdido. Mira si vas a urbanismo a tu ayuntamiento, con la nota simple de ese inmueble te pueden mirar como tiene las cosas si pagadas o no. Te copio y pego una cosa que he encontrao en otra pagina.
¿POR QUÉ APARECE LA AFECCIÓN URBANÍSTICA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD?
El proceso urbanístico mediante el que unos terrenos que no se pueden construir (por ser rústicos o no urbanizables) pasan a convertirse en suelo edificable culmina con la creación, desde un punto de vista registral, de un número de fincas en las que se podrán construir los edificios que prevé el plan urbanístico de que se trate. Son lo que en términos urbanísticos se denominan las fincas de "reemplazo" o "resultado": en otras palabras, los solares o parcelas ya ajustados a las previsiones del plan que podrán construirse por los propietarios de los mismos.
Ahora bien, los solares que acceden al Registro de la Propiedad no existen en la realidad física sino que para que surjan como tales habrá que ejecutar unas obras de urbanización que den lugar a las calles, aceras, zonas verdes, etc que constituyan, junto a los solares edificables, esa nueva zona de la ciudad. En España, y en la mayoría de casos, los costes que llevan aparejados dichas obras de urbanización son sufragados por los propietarios de los solares que hemos mencionado. La idea es muy básica: esos propietarios van a poder construir en un suelo que antes no se podía construir, pero para ello han de soportar el coste asociado a crear nueva ciudad.
los solares que acceden al Registro de la Propiedad no existen en la realidad física sino que para que surjan como tales habrá que ejecutar unas obras de urbanización que den lugar a las calles, aceras, zonas verdes, etc que constituyan, junto a los solares edificables, esa nueva zona de la ciudad
Los planes urbanísticos (generalmente, los Planes Parciales) suelen tener entre su contenido un presupuesto de a cuánto van a ascender los costes de urbanización de la zona que se quiere desarrollar (es lo que se denomina habitualmente "sector"). Debe tenerse en cuenta que además de los costes de ejecución de obra urbanizadora, también forman parte de los gastos de urbanización otros conceptos como pueden ser las indemnizaciones a favor de terceros, los costes legales y técnicos de la ejecución de las obras, etc.
Ese presupuesto se distribuye proporcionalmente entre los solares privados que salen de la actuación, de tal manera que a cada solar le corresponde una porción (en cantidad, y también en porcentaje) del total coste de la urbanización. Sin embargo, la cantidad que aparece como presupuesto de la urbanización tan sólo puede ser estimativa o provisional en un principio: de todos es conocido que en la construcción suelen suceder desviaciones de presupuesto al surgir imprevistos durante la fase de ejecución de la obra, con el consiguiente incremento de costes.
Es por ello que junto al presupuesto inicial de la urbanización es más que posible que al finalizar las obras el importe efectivo del coste de la urbanización sea superior al inicialmente previsto. Esta circunstancia es especialmente importante para conocer cómo funciona la afección por gastos de urbanización y también, como veremos más adelante, para fijar el modo en el puede desaparecer del Registro de la Propiedad.
Cuando el solar adjudicado en la reparcelación a un determinado propietario se inscribe por primera vez en el Registro de la Propiedad (cuando se "inmatricula", utilizando el término legal correcto), lo que aparece en la primera inscripción es una mención a que la finca responde por los gastos de urbanización con una mención a su presupuesto inicial: es lo que se denomina el saldo de la cuenta provisional. Una vez que han sido concluidas las obras de urbanización y se está en condiciones de establecer cuál es el coste definitivo de éstas, la normativa permite que se pueda realizar una nota marginal indicado la cantidad final que el propietario en cuestión debe pagar por la urbanización. Sin embargo, no es frecuente en la práctica que se inscriba esta última anotación marginal para hacer constar el "saldo definitivo" de la cuenta de la urbanización.
La afección por gastos de urbanización es en esencia un modo de asegurar que el propietario del solar que ha salido de la reparcelación (que en un principio, como hemos dicho, sólo existe en el Registro de la Propiedad, pero no sobre el terreno porque todavía no se ha hecho la urbanización) va a pagar la parte de los costes de urbanización que le corresponde al solar que se le ha adjudicado en la reparcelación.
En condiciones normales, el Ayuntamiento ( si estamos en un sistema de ejecución urbanístico como el de "cooperación") o la Junta de Compensación (si se ha seguido el sistema urbanístico de "compensación") gira unas cuotas de urbanización a los propietarios de los solares conforme van avanzando las obras de urbanización, de tal modo que sean los mismos propietarios quienes paguen los costes de urbanización. Pero si algún propietario no abona los gastos de urbanización, el solar que se le ha adjudicado a ese propietario responde del pago de las cuotas de urbanización insatisfechas, y a esta eventualidad responde la afección urbanística de la que estamos hablando.
Además de los costes de ejecución de obra urbanizadora, también forman parte de los gastos de urbanización otros conceptos como pueden ser las indemnizaciones a favor de terceros, los costes legales y técnicos de la ejecución de las obras, etc.
Ante el impago de las cuotas de urbanización, el Ayuntamiento puede exigir su pago mediante la utilización del apremio administrativo, es decir, sacando a pública subasta el solar del propietario incumplidor para que con el producto de la venta el Ayuntamiento se cobre las cuotas impagadas. En el caso de que estemos en una actuación urbanística donde haya una Junta de Compensación, la situación no sería muy distinta a la descrita: una vez impagada la cuota de urbanización a la Junta de Compensación, la Junta pediría al Ayuntamiento que inicie el apremio administrativo contra el propietario y su solar, para que, una vez vendida la finca en pública subasta, la Junta pueda cobrarse las cuotas impagadas.
El apremio o ejecución administrativa contra la finca es sólo uno de los medios jurídicos de que dispone un Ayuntamiento o la Junta de Compensación para hacer efectivo el pago de las cuotas de urbanización. Aunque en última instancia hay que estar a lo que diga la ley autonómica del suelo de que se trate, lo frecuente es que además del apremio administrativo, existan dos modos adicionales de reaccionar frente al impago, a saber: instar la expropiación del solar dado que el propietario ha incumplido un deber urbanístico (pagar los costes de urbanización) y también exigir el pago de la cuota por la vía civil, esto es, mediante un juicio civil (y no el apremio administrativo). Sin embargo, en cualquiera de estos dos casos (expropiación o acción civil) la afección seguirá cumpliendo su función: sujetar la finca al pago de los costes de urbanización por parte de su propietario.
Como la afección entra en el Registro con ocasión de la primera inscripción del solar en éste, los gastos de urbanización adquieren una preferencia para su cobro frente a otros acreedores del propietario (hipotecas, embargos, etc) que hagan constar sus derechos en el Registro de la Propiedad con posterioridad a la reparcelación. Pero, y esto es muy importante, la preferencia también afecta a aquellos titulares de derechos que constasen inscritos antes de la reparcelación La única excepción son los créditos tributarios a favor de la Administración, que no se verán afectados por la afección.
Un Saludo
