Compra vivienda a particular - Dos abogados, dos versiones

Buenos días,

mi novia y yo vamos a comprar un piso a un particular. Para evitar problemas, fuimos a hablar con un abogado y como hay bastante dinero de por medio, fuimos donde otro, más que nada para asegurarnos. El problema es que cada abogado nos ha contado una historia diferente. Por eso recurro a vosotros, para ver si alguien me puede decir quién está en lo cierto.

El tema es el siguiente:

1 - Los que venden la casa son Pepe y Pepa, que están divorciados.
2 - Los que aparecen en las escrituras son Juan y Juana (hermana de Pepe).

El tema está en que en su día Pepe y Pepa le compraron a Juan y Juana la casa, pero sólo firmaron un contrato de compra venta. No hicieron un cambio de escrituras, para ahorrarse ese dinero.

3 - Actualmente en el piso, vive Pepa con su hijo.

El abogado 1 dice que primero Pepa debe firmar un papel en el que está al tanto de la venta de la casa y se compromete a abandonarla al menos un día antes de la firma de las escrituras en el notario. Aparte, el abogado dice que el contrato de compra venta es un documento privado y que no tendríamos problemas. Que los que tienen que firmar son Juan y Juana, ya que son los que aparecen en las escrituras.

El abogado 2 dice que ni se nos ocurra firmar nada, si primero no hay un cambio de escrituras. Es decir, que Juan y Juana firmen el cambio de escrituras a Pepe y Pepa. Y luego Pepe y Pepa lo firmen con nosotros.

Pepe y Pepa se niegan a lo que dice el abogado 2, porque dicen que se puede hacer como lo dice el abogado 1 y de esa manera no tienen que gastarse dinero en un cambio de escrituras que se puede evitar.

No sé si habrá alguien en el foro que sea abogado o que sepa cómo va el tema. Si alguien puede aclarármelo le estaría muy agradecido.

Un saludo.

Hola zetty,

Si hay un contrato privado de compra venta entre Juan y Juana que se lo vendieron a Pepa y Pepe, ¿por qué no elevan a público ese contrato?

Es tan sencillo como ir a un notario con el contrato privado y solicitar la elevación a público. Seguidamente, se sollicita la inscripción en el Registor de la propiedad a nombre de Pepa y Pepe, y ya se puede ir tramitando la venta directa a Pepa y Pepe.

La solución 1 es torticera, muy a la antigua usanza de hacerlo todo a lo chapuzas, y te puede traer problemas de reclamación si no firman la venta las 4 personas implicadas. Es decir, que no pueden firmar solo Juan y Juana, sino que deben hacer acto de presencia en ese mismo acto Pepa y Pepe y renunciar a cualquier reclamación posterior. Si no se hace así, se puede impugnar legalmente con el contrato privado de compraventa y posiblemente el registrador lo incluya como salvedad en el registro de la propiedad.

Espero haberte sido util.

Saludos,

Al ser todos ellos familia lo más normal es que eleven a escritura pública el documento de compra venta y se solucione cualquier problema. Ambos abogados tienen razón, porque te plantean soluciones diferentes. Pero, aplicando estrictamente el derecho, el piso es propiedad de Juan y Juana. e

Si ese contrato de compra-venta no ha sido elevado a público, la propiedad en el Registro sigue apareciendo a nombre del anterior propietario y, por tanto, es IMPOSIBLE que el nuevo propietario te venda el piso, porque no le pertenece y en el Registro te van a denegar la isncripción de la compra-venta. Y aquí si tendrías problemas.

Juan y Juana (según tu ejemplo) son los propietarios del piso y pueden vendértelo (con independencia de que luego sus familiares puedan reclamarle el dinero, si hubo, de la venta anterior, incluso interponer denuncia por estafa). Tu podrás inscribirlo en el Registro y el anterior contrato no valdrá de nada ante ti, porque te protege el art 17 de la ley hipotecaria que dice que "inscrito cualquier título traslativo de dominio no podrá inscribirse ningún otro igual o anterior que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmista la propiedad del mismo inmueble"

Conclusión: O bien elevan a escritura pública el documento de compra-venta y después procedes tu con la compra o bien se lo compras (y firman) a los que aparecen en las escrituras que son los únicos legitimados ante el Registro para venderlo, lo inscribes de forma inmediata y te desentiendes de los problemas que luego puedan tener ellos.

El art 17 de la ley hipotecaria hecha abajo tu planteamiento. Si tu hermano te vende a ti hoy su casa (privadamente, y no se eleva a público) y mañana me la vende a mi y lo inscrito automáticamente en el registro yo no tendré ningún problema. Pues tu título de transmisión es anterior y opuesto al mio y a mi me protege la fe registral. Serás tu el que tengas que reclamar a tu hermano el haber vendido una cosa dos veces y el no haber elevado a pública la escritura.

Muchas gracias por vuestras respuestas. Una última duda. Imaginaros que firmamos un contrato de arras con Juan y Juana, que son los que aparecen en el registro. Hasta que luego el banco me conceda el préstamo, pueden pasar 15-20 días. Si en ese periodo de tiempo ellos elevan a público el contrato de compra venta, puedo tener problemas y perder el dinero que he dejado como aval??.

Gracias.

Puedes tener problemas, si. El piso sería, entonces, propiedad de la otra pareja. Pero no tendrías problema para recuperar el dinero, pues te vendieron algo que no te van a poder entregar.

Solo con que los amenaces con denunciarlos por un delito de estafa debería bastar, pero vamos no creo que vayan a engañarte.

Lo mejor es que sigas lo que ya te he comentado, importante saber a fecha de firma quien aparece en el registro como titular. Es tan facil como ese dia, antes de ir al notario, pasarse por el registro.