Extinción de condominio sin retribución alguna

Hola a todos, voy a plantearles mi duda.

Estoy divorciado y tengo un piso con carga hipotecaria al 50% con mi ex. Ella quiere quedarse con el piso y yo estoy de acuerdo. Haremos una extinción del condominio, pero yo no recibiré nada a cambio del piso. Las dudas me surgieron tras hablar con un asesor. El piso costó 144mil y quedan por pagar 84mil. Supongo que le habrán dado el 80% de la tasación, lo que le valdrá para pedir la hipoteca nueva en otro banco. Me han dicho que si le tasan el piso por 110mil y le dan los 84mil, se supondrá que la diferencia me ha la dado a mi, aunque no sea así. Claro, esto hará que parezca que yo he cobrado X dinero y el año que viene en la declaración me cobrarán un pico. Otra cosa que no tengo clara es la de la Plusvalía, ¿me tendría que hacer yo cargo de ella? O al ser extinción de condominio no se paga? Estoy lleno de dudas porque una cosa es que vaya a perder todo lo invertido en la vivienda y otra que Hacienda me vaya a cobrar mucho el año que viene, que no estoy dispuesto.

Un saludo, agradezco contestación.

También me han dicho que depende del valor que la Consejería le de al piso, que una cosa es la tasación y otra el valor que le den al piso, que aunque ha bajado desde 140 a 80 no lo pondrán así y tendré problemas en la declaración del año que viene.

¡Hola! Creo que lo primero que deberías hacer es echarle un ojo a este artículo sobre la Disolución del Condominio: Ejemplo y aclaraciones. Especialmente, este ejemplo de Echevarri:

Supongamos que A y B son propietarios al 50% de un piso, que valoran en 200.000 euros, y que a día de hoy cuenta con una hipoteca de 140.000. Esta claro que por tanto a cada uno, en una división ideal le corresponderían 100.000 euros de Valor de piso y 70.000 de Hipoteca. Para extinguir la copropiedad, A debe quedarse con los 100.000 del 50% de B. ¿Y como le paga eso? Asumiendo los 70.000 de deuda que le tocarían a B y abonándole 30.000 euros.

Resumiendo, una extinción de condominio es una compraventa, básicamente, pero en lugar de tributar por ITP tributa por AJD (mucho más beneficioso para vosotros). Por lo que tú deberías recibir una contraprestación monetaria y tributar por ella. Si no se produce, hay una donación de vivienda encubierta, en lugar de una compraventa y así es donde Hacienda te gravaría. Lo más lógico es que valoréis la vivienda, ella te pague lo que corresponde y, si no se ha producido ganancia patrimonial por la venta del piso (el precio de adquisición es menor al de venta) no tendrías que declarar nada en el IRPF. Estás e xento de pagar la Plusvalía Municipal si la vivienda se la queda tu expareja.

Si te ha quedado alguna duda, ya sabes donde estamos!

Aquí intervienen muchos impuestos, vamos a verlos por separado:

1-Transmisiones patrimoniales y AJD.

La extinción de condominio pura no se considera transmisión patrimonial al no ser el bien divisible, sino que sería la simple plasmación de una participación en una comunidad de bienes en un bien de esa comunidad. Por lo tanto, está exenta en transmisiones patrimoniales onerosas pero tributa por AJD por el total del valor actual del piso, al 1 y pico según la CA.

Es evidente que como uno se queda todo y el otro nada, existe un exceso de adjudicación. Para que ese exceso no tribute adicionalmente en transmisiones patrimoniales onerosas, el que se queda el piso debe compensar en metálico exactamente al otro por su parte del mismo. Asumir la hipoteca se considera pago en metálico.

En tu caso por ejemplo, si se valora en 110.000.

A cada uno le corresponde 55.000

La deuda es de 84.000, a cada uno le corresponde 42.000

55.000-42.000=13.000 es el neto que le corresponde a cada uno en la comunidad.

Ella se adjudica el piso entero y la deuda entera: 110.000-84.000=26.000

Como le corresponde 13.000, lleva un exceso de 13.000, que debe compensarte a ti, que lo llevas de menos, ya que tu adjudicación es 0.

Si te paga esos 13.000, el exceso no tributa en TPO y santas pascuas.

Si no te los paga, se los estás perdonando, lo cual se asimila a una donación, la cual resulta bastante gravosa puesto que ya no hay parentesco entre vosotros.

 

2- IRPF.

La extinción de condominio pura tampoco se considera transmisión patrimonial a estos efectos, pero en casos como el tuyo cuando hay compensación, si se generan incrementos/disminuciones patrimoniales según  hemos visto en consultas a la DGT en otros hilos. Tanto para ti como para la otra parte, por diferencia entre el valor actual y el de adquisición. Estos surgen tanto si te compensa en metálico como si se lo perdonas.Te remito al hilo https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/3579007-extincion-condominio-mas-venta-impuesto#respuesta_3579596

 

3- PLUSVALÍA MUNICIPAL.

Este caso está ya mas claro, se acepta de forma habitual que no se considera alteración patrimonial sino especificación de cuotas de titularidad, con lo que no se devenga la plusvalía. Así que, no tienes que pagar nada por este concepto.

Muchas gracias por tu respuesta, no estoy muy puesto en estos temas pero me has ayudado mucho. Un saludo.

Muchas gracias por tu respuesta!

Hola.
Me gustaría si pudierais aclararme una duda.
Me he separado hace 2 años, no tenías papeles hecho y lo que tenemos son 2 hijas en común, desde que nos separamos yo asumí el pago total de la hipoteca con una deuda en ese momento de 310000 euros.
Ahora mi ex quiere hacer una extensión de condominio, nos han tasado la vivienda hace r meses en 300000 euros.
La hipoteca en estos momentos es de 258000 , el resto del dinero hasta los 310000 que debíamos los he pagado yo.
Para la extinción tendría que darle compensación económica?.
Yo asumí gastos de hipoteca y de manutención de mis hijas.
Él no ha puesto dinero desde que nos separamos para nada.
Me podrías ayudar?