Te cojo el testigo porque he visto el mensaje de zaka y parece que te suelta gotas en vez de chorros y tu lo que quieres es agua.
@zackary has mirado si Az, Cobas o algún otro respetable value contrarian se ha metido ya en algún REIT?
parece que el cuchillo que caía, ya se clavó en el suelo y lleva vibrando un rato
REITs es proporcional al yield de la RF + prima, o que es lo mismo si el yield de la RF sube, el precio de los REITs baja, de forma inversa, es decir el Yield sube. eso es importantisimo que te quede claro, super importante, Suben tipos = baja REITs, Bajan tipos = Sube REITS.
El por que ? ... magia.. no hombre... es porque los REITs son negocios suficientemente endeudados con activos seguros y diversificados en activos necesarios, que si el coste de la refinanciacion baja, el beneficio que subyace, sube. Ademas es el siguiente lugar donde se invierte luego de la renta fija, si esta no da el suficiente yield, es decir los REITs extienden multiplo de la RF.
Estas dos cosas, es importantisimo que te quede claro, super importante.
lleva un año entre los 22 y 30 eur, está claro que es un sector que da dolor de estomago entrar a comprar con noticias de inmobiliarias quebrando y tal
Yo me inclino quizas mejor un ETF aqui,
desde tu punto de vista qué ratio/métrica hay que mirar en los REIT para entrar y salir?
Puedes usar el PER.
Aqui tienes que apelar a lo primero que he dicho... Yield de la RF europea si el ETF es europeo, (Yield de la RF del pais donde sea el REIT particular).. a que PER cotiza, pues mas o menos ahora mismo la media estara por PER 30-32, asi que como maximo ese PER, de hecho el ETF Ishares European Property yield, esta a 3.26% yield en dividendos lo cual, es cerca de PER 30. OJO: el ETF reparte 0.80€/sh al 3.26% yield, pero en 2020 repartia 1.09€ al 2.35%.
Dejo claro que no son recomendaciones de compra o venta, ni de inversion de ningun tipo, cada uno usa la informacion en funcion de su responsabilidad, en todo este mensaje.
crees que podría pasar que de quedarse los tipos donde están por varios años los REIT por otras razones que no sean los tipos puedan empezar a subir?
Depende de los vencimientos de los bonos y sus refinanciaciones, tambien del crecimiento base de la economia y demografia, obviamente todo ajustado a la inflacion, quizas ambas cosas puedan compensarse, no lo se, entiendo que si no bajan los tipos de interes, es porque hay una inflacion persistente, y eso se acaba trasladando a salarios y tambien a alquileres, ademas de activos, por eso quizas se compense.
En un entorno como en Europa, si quieres saber mi humilde opinion, creo que los REITs lo volveran a hacer muy bien, cuando los tipos de interes se ajusten a la baja, y creo que no lo hara tan bien, si los tipos de interes subiesen, sin embargo, si los tipos de interes se quedan donde estan, entonces aqui lo que te toca seria reinvertir los dividendos que te llegaran y esperar.
Todo es una opinion mia, no es ningun consejo de inversion.
o es que el comportamiento de un ETF de REIT va ligado a los tipos?
No, pero influye, basicamente casi toda la bolsa del mundo, y las empresas, y la economia de los paises estan ligados a los tipos de sus bancos centrales, es algo natural, pero si hay empresas muy muy endeudadas, son mucho mas sensibles por el efecto del potencial incremento del coste de financiacion.
Por lo general los REITs tambien lo han hecho muy bien en periodos de subida de tipos, pero claro, ligados a crecimiento economico tambien fuerte.
hace un par de meses estaba pensando como tendría más sentido especular ante una bajada de tipos: si ETF bonos +20y o ETF de REIT. De primeras me decanté por los bonos me parecía un razonamiento más directo. Pero como el otro día comentaba @joaquin-gaspar si tenemos inflación alta por varios años, aunque al final los tipos terminen bajando, el efecto de la inflación diluye el nominal del bono. En cambio ahora pienso que con los REIT, después de varios años de muy alta inflación, sigues teniendo el inmueble con un precio ajustado a la inflación.
Si, es lo que te llevo intentando explicar con los bonos unos dias, ese es el razonamiento que yo saco, es mas complejo porque quien mejor se va a comportar y ser mas sensible sera sin duda bonos +20y, pero con los ETF de Reits, cubres la posibilidad de que te equivoques.
Incluso si te equivocas fuertemente y los tipos se doblan de nuevo, con +20y bonos, estarias jodido de verdad, en REITs las pasarias canutas, pero tambien pueden despresnderse de activos y salvar vencimientos, a la larga larga... los activos de los REITs agregan la inflacion, mientras que el bono no lo hace, incluso si luego se vuelve a ir al 0% por el camino, y ganes dinero con los +20y, tendrias el problema que toda la inflacion acumulada te comeria mucho beneficio ganado, mientras que con los REITS aguantando mas tiempo, se iria compensando con mayor posibilidad.
Dejo claro que no es ninguna recomendacion de inversion ni de compra o venta, pero si dependiera de mi, centraria mas la inversion en ETF de REITs... total, si justo nada mas comprar el 20y o el ETF Reit, los tipos se van al 0%, ambas partes ganas dinero, pero si nada mas apretar el boton no lo hacen, solo los REITs te dejaran mas comodo, y si nada mas apretar el boton, bajan los tipos, entonces vendras aqui y me diras "tio hubiese ganando mas dinero con los 20y"
Pero luego vendre yo y te dire... no es el dinero que dejas de ganar, sino mas bien, el dinero que podrias haber perdido, pero no lo has hecho. regla Nº1 de Warren Buffett, nunca perder dinero. regla Nº2, nunca olvidar la regla Nº1 y no estoy siendo condescendiente, simplemente que es mala idea ver esto como un casino, en donde haces apuestas en funcion de la probabilidad y cosas asi.
