Reinversión por vivienda habitual

Buenas tardes,

Mi consulta está relacionada con la reinversión del incremento patrimonial por venta de un inmueble en vivienda habitual.

Después de vender una casa en 2019 que era mi vivienda habitual tenía que reinvertir 90.000€ en los siguientes dos años. Compramos una vivienda sobre plano mi pareja y yo en el 2021 (No estábamos casados no nada por el estilo). Al principio hubo que hacer un pago inicial de 90.000€ y lo hice yo precisamente para reinvertir ese dinero en el  plazo de los 2 años. Meses despues mi pareja me transfirió los 45.000€ de su mitad. 
La duda es, puedo declarar los 90.000€ como reinvertidos o debería considerar como que solo he reinvertido 45.000€ al recibir posteriormente la mitad del dinero de mi pareja.

Gracias y feliz año.

Lo primero de todo es que, para beneficiarte de esa exención, hay que reinvertir todo lo obtenido en la venta, no sólo la ganancia patrimonial. Si reinviertes menos, se aplica la parte proporcional de exención
Además, hay que reinvertir antes de los dos años contados de fecha a fecha. Es decir dos años desde que vendes la vivienda y contratas la adquisición de la nueva.
En cuanto a lo que preguntas, si la vivienda la compráis los dos (así se especifica en el contrato de compra), sólo has reinvertido 45.000 €. Si la vivienda la compras tú solo (solo tú has firmado el contrato), has reinvertido 90.000 € y le debes 45.000 € a tu pareja.

Muchas gracias por la respuesta 

Si, la reinversión se produce en menos de dos años. Entonces, según tu respuesta solo he reinvertido la mitad de lo obtenido en la venta y deberé de pagar la mitad del incremento patrimonial. 

Feliz año.

Bueno, yo no he dicho eso exactamente. Dependerá de que 90.000 € sea lo obtenido en la venta o solamente la ganancia patrimonial.

Primero de todo: la opción de practicar la exención la tuviste que ejecutar en 2020, cuando hiciste la declaración de IRPF de 2019; si no lo pusiste ahí, ya no hay nada que hacer.
Segundo, ten en cuenta que, esa parte de tu declaración no prescribirá el 30 de junio de 2024, puesto que, hasta que no se cumplan los requisitos para tener, o no, derecho a dicha exención, no comenzará el plazo de 4 años para que la Administración pueda liquidarte. Ejemplo: como tú has comprado "sobre plano", a lo mejor hasta el 01-01-2024 no has adquirido la propiedad del inmueble (cuando ya estaba hecho, firmaste la escritura y te dieron las llaves); desde esa fecha, tienes 1 año para que el inmueble pase a constituir tu vivienda habitual (que te vayas a vivir allí) y, después, debes residir 3 años seguidos en ella para consolidar la habitualidad; por tanto, hasta el 01-01-2028, no se puede saber si has cumplido, o no, los requisitos que dan derecho a aplicar la exención.
Todo esto lo digo porque, si quedara poco para prescribir, podrías arriesgarte a no regularizar tu situación (si es que declaraste mal la exención), pero, en tu caso, la Administración dispone de mucho tiempo para liquidarte y, por tanto, yo no me arriesgaría, haría una complementaria cuanto antes.
De acuerdo a las últimas sentencias del Supremo, todo dinero que se haya pagado para adquirir la nueva vivienda habitual en los 2 años transcurridos desde la venta de la antigua (sean ahorros o financiación ajena) se considera reinversión. Pero es un dinero que tienes que pagar para adquirir TU parte de la vivienda; si, en el justificante del pago de 90.000 euros que hiciste, no consta que se abona íntegramente para adquirir tu parte de la casa, para la AEAT sólo estás reinvirtiendo 45.000 y, el resto, es un "préstamo" que le has hecho a la otra compradora. Si, en esos 2 años desde la venta de la casa primera, no pagaste nada más, ése es el dinero reinvertido.

Buenos días:

De la Ley del IRPF:

<<Artículo 38. Ganancias excluidas de gravamen en supuestos de reinversión.
1. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.>>

De comentario anterior:

<<De acuerdo a las últimas sentencias del Supremo, todo dinero que se haya pagado para adquirir la nueva vivienda habitual en los 2 años transcurridos desde la venta de la antigua (sean ahorros o financiación ajena) se considera reinversión. ...>>

Aplicando el principio de bilateralidad a lo que dice el Tribunal Supremo es que, aunque la titularidad de la nueva vivienda se comparta y  más cuando se pague la parte de la otra persona, en este caso, es inversión en la nueva vivienda habitual. Por lo que:

Corresponde desgravarse al que hace el pago de la reinversión. 

Si la ley lo bubiera querido limitar, lo habría dicho.

Saludos.

Buenas tardes,

Yo lo veo tal cual lo ha expuesto Enasua. Si A paga los 90.000€ pero B le restituye 45.000€, solo ha reinvertido 1/2 🤔

Buenos días:

Se va a analizar el texto de la ley del IRPF:

 <<Artículo 38. Ganancias excluidas de gravamen en supuestos de reinversión.
1. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.>>

 <<la vivienda habitual del contribuyente>>

<< el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual>>

Aunque se hubiese pagado simultáneamente por los dos adquirientes,  lo que se produce es un hecho de adquisición completa y conjunto, por ser la vivienda un bien indivisible, y simultáneamente se transfiere una proporción al otro adquiriente. 

El hecho material es que el contribuyente adquiere la totalidad de la vivienda, aunque sea solamente en un instante y, por ser indivisible, disfruta de forma completa de la nueva vivienda.

Saludos.

Buenos días, tengo una duda sobre este tema de la exención por reinversión en vivienda habitual. Mi caso es el siguiente: en febrero de 2024 vendimos nuestra vivienda habitual después de vivir en ella 22 años, y el día 16/03/2024 entregamos el 10% del precio de la que va a ser la nueva vivienda habitual que es sobre plano y se prevé que para junio del 2026 la terminen aunque han puesto luego un margen de otros 18 meses para no verse pillados. Llamé a la Agencia Tributaria para que me dijeran como proceder para acogerme a la reinversión y me dijo la chica que me atendió que para el 2025 (renta del 2024) tenía que poner lo que va a costar la nueva vivienda con el IVA y lo que no me dijo es si puedo hacer una estimación de lo que costará notaría, registro y AJD y añadirlo también para que el precio sea lo más exacto posible y así pueda pagar de impuestos solo la parte que no invierta porque esta nueva vivienda es más económica que la que vendí. Pero por lo que he leído, me ha parecido entender que solo hay que poner el año que viene las cantidades dadas hasta ese momento, es decir, el 10% que dimos más las cuotas mensuales que me pasarán hasta que haga la declaración. Si pongo solo eso me tocaría pagar mucho al no ser todo el precio del nuevo piso. Y luego también preguntar otra duda, aunque ya me respondió el otro día, Juan Lackland, sobre empadronamiento y me quedó claro que sí me puedo empadronar en otra vivienda mía hasta que ya nos den la definitiva. Lo que no le expliqué fue todo y ahora me queda la duda que os voy a preguntar. En esta vivienda que nos hemos empadronado ahora, la compramos unos días después de vender la habitual e iba a ser la que sería nuestra vivienda habitual, pero cosas de la vida, vimos esta última en plano y decidimos que sería esta para la que hemos dado la señal del 10% del precio. El caso es que cuando escrituramos la anterior dijimos que iba a ser la habitual y nos dijeron que teníamos que pagar solo el 0,10% de AJD en lugar de 1,5% porque iba a ser la habitual. Fuimos a la oficina liquidadora para que nos lo arreglaran (ya que no queremos que sea la habitual y queremos que sea esta última)y pagar esa diferencia que no pagamos(1,40%) y los funcionarios nos dijeron que como estaba reflejado en escritura que nos acogíamos a la bonificación por ser vivienda habitual y pagar solo el 0,10% que tendríamos que modificar la escritura. Preguntamos en notaría y nos dijeron que no era necesario, que con pagar la diferencia y el recargo serviría, pero me da que cuando volvamos a la oficina liquidadora nos van a poner problemas. Así que estamos dudando en dejarlo así tal cual porque lo más probable es que la nueva vivienda se retrase hasta el 2027 y ya habrán pasado 3 años y no podrán decir que nos aprovechamos de haber pagado menos ( si pasan 3 años ya se considera que ha sido vivienda habitual). Y no creo que haya problema porque hayamos decidido que esta que está en construcción sea la nueva vivienda habitual en lugar de esta en la que nos empadronamos ahora. Además nos beneficia porque es un poco más cara que en la que actualmente estamos viviendo ahora y así no tendremos que pagar tanto de la ganancia que obtuvimos con la venta de nuestra primera vivienda habitual. Perdonar por la extensión del texto, pero es que quería dar toda la explicación aunque quizás sea mucho lío para responder a tantas dudas que me surgen. Muchas gracias. Un saludo.

Hola Enasua. Tengo una duda con este párrafo que escribiste y es la siguiente:

 “De acuerdo a las últimas sentencias del Supremo, todo dinero que se haya pagado para adquirir la nueva vivienda habitual en los 2 años transcurridos desde la venta de la antigua (sean ahorros o financiación ajena) se considera reinversión.”

Si la vivienda es sobre plano y se retrasan con la obra más de esos 2 años desde que vendo, y no escrituramos por ejemplo hasta pasados 3 años desde la venta, el dinero que pague al escriturar que será lo que quede pendiente después de las aportaciones hechas hasta ese momento, ¿no las van a considerar como reinversión? Es que leyendo ese párrafo me da que no se pueden considerar esas cantidades entregadas fuera de los 2 años como dinero reinvertido y sería una faena. 
Gracias, un saludo. 

No teneis que modificar la escritura, y no deben poneros mas problemas, deben aceptar lo que se declara y se paga, y luego revisarlo si es que quieren. Si quereis que quede claro lo que se hace y por qué, presentad además un escrito aclaratorio.

Muchas gracias, Leopol.
Saludos

Te contesto con una respuesta del INFORMA de la AEAT:

"La Sentencia del Tribunal Supremo 2698/2020, de 23 de julio de 2020, estableció que, para poder disfrutar de la exención de la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la vivienda habitual, también es admisible la reinversión en la construcción de una nueva vivienda habitual. A efectos del impuesto se considera construcción si las obras concluyen en el plazo de cuatro años desde el inicio de las obras adquiriéndose la propiedad de la nueva vivienda.
La Sentencia del T.S. 211/2021, de 17 de febrero de 2021, en interpretación de los artículos 38.1 LIRPF y 41 RIRPF, fija criterio en cuanto al plazo de que dispone el obligado tributario para reinvertir el importe obtenido con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual, cuando la reinversión se materializa en una vivienda que se halla en fase de construcción.
En resumen, en base a dichas sentencias podemos distinguir dos plazos a cumplir en los casos de reinversión en una vivienda en construcción:

Es decir: aunque tardes 3 años en escriturar, no hay problema, tienes 4 años para ello. 
Peeeero, efectivamente, el dinero que obtuviste de la venta de tu anterior vivienda habitual tienes que haberlo entregado al promotor o constructor en los 2 años siguientes a la citada venta. Si sólo pagas unas "cuotas" durante ese tiempo y, el montante importante de la compra, no lo entregas hasta la escritura que se haga dentro de 3 años, entonces esa parte no se considera reinversión de cara a la exención.

Muchísimas gracias Enasua por tu aclaración. Te lo agradezco mucho. Va a ser una faena porque nos dijeron que hasta la firma de escrituras se paga el 30% el resto al escriturar.

Saludos