Concesión opción de compra (Transmisión o no transmisión)

Buenas, expongo un caso que le ha ocurrido a un cliente (no me dedico a la fiscalidad, sólo soy "aficionado") y como interesante que es, aquí lo expongo:

1. El contribuyente concede un contrato de opción de compra, sobre unos terrenos. El optante quiere que el derecho sea REAL, por lo que se hace en escritura pública, se liquida ITP, y lo llevan al registro.

2. El concedente imputa la prima percibida en su declaración de IRPF, como ganancia patrimonial derivada de una transmisión (base del ahorro, al 18%)

3. Tiempo después recibe la temida paralela, en la que se dice que la concesión de un derecho de opción NO es una transmisión, por tanto, a la base general (con el consiguiente incremento del tipo impositivo).

Pregunta... ¿cómo puede ser considerado el mismo hecho una "transmisión patrimonial onerosa" para el ITP, y sin embargo no serlo en IRPF?

La justificación en cuanto al IRPF: la concesión de la opción de compra produce en el consultante una ganancia de patrimonio según lo dispuesto en el artículo 33.1 de la LIRPF, que nace en el momento de su concesión y que, por lo tanto, al no derivar de una transmisión, se clasifica como renta general...

http://petete.meh.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?NDoc=11444&Consulta=%28irpf%29+%2EY+%28derecho+opcion%29&Pos=26

En cuanto al ITP, lo que tributa es la concesión del derecho, en algunos manuales puede llegar a leerse que es dudosa la sujeción de ello a este impuesto, pero es una opinión que personalmente no comparto.

Saludos.

Efectivamente, hay un porrón de resoluciones en las que se insiste en la misma frase " nace en el momento de su concesión y por tanto (?) no deriva de una transmisión". Si el derecho que se concede es sólo personal, puedo entender esta interpretación, pero cuando hablamos de un derecho real (inscrito) es distinto, el que lo concede "transmite" al optante la capacidad de ejercitar la compraventa, aunque no quiera. Ese derecho queda "pegado" a la finca, por tanto debió transmitirse... En uno de los manuales que yo uso habitualmente "Fiscalidad Inmobiliaria 2009" (no lo tengo a mano ahora), defiende que se produce claramente una transmisión, y por tanto va a la base del ahorro.. sin embargo no he logrado encontrar ni resolución de la DGT ni del TEAC a este respecto.

PD: el asunto no es baladi, porque estamos hablando de diferencias de cuota que pueden ser muuyy grandes.