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Gastos varios y amortizacion del inmuble, piso alquilado

6 respuestas
Gastos varios y amortizacion del inmuble, piso alquilado
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Gastos varios y amortizacion del inmuble, piso alquilado
#1

Gastos varios y amortizacion del inmuble, piso alquilado
Buenas tardes,

mi mujer tiene un piso de su propiedad que lo tiene alquilado. A la hora de poner los gastos y la amortización, tengo alguna duda de como cumplimentar dicha información. Ademas veo que este año hay cosas nuevas:

-Gastos de comunidad --> Lo que se paga de escalera mas las derramas que haya durante el año, para arreglar cosas o cuadrar balance?
- Primas de contrato de seguro --> Aquí iría si tienes contratado un seguro de hogar sobre dicho inmueble (aunque solo sea el continente)?
- Tributos, recargo y tasas--> Aquí iría el IBI?
- Amortización de los bienes muebles cedidos --> Aquí que iría?
- Amortización de los inmuebles accesorios arrendados junto al inmueble principal? --> Aquí que iría?

- Amortización del inmueble --> Aquí nos vamos a otra ventana.. donde tengo muchas dudas:
     º Los conceptos del valor catastral, son datos del recibo del IBI?

     º Gastos y tributos inherentes a la adquisición ? Aquí que va?... los gastos de la compra del inmueble? (tasación, notario, etc...)?

    º En el apartado de mejoras efectuadas en el inmueble.... En donde pone años anteriores... ahí se puede poner cualquier obra realizada desde la fecha de   
        compra hasta el año 2018, teniendo obviamente comprobante? o solo algún tipo de mejores son las validas?

* NOTA: Si mi mujer compro el piso en el año 2000 con su pareja del momento, pero posteriormente hizo una  novación ... para que solo saliese ella como titular.... todos estos gastos... se incluyen en algún apartado? Como fecha de adquisición, se pone la primera o la novación?

Muchas gracias.,
#2

Re: Gastos varios y amortizacion del inmuble, piso alquilado
Hola Fran.

Manual Práctico Renta y Patrimonio 2019:  https://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/Ayuda/Manuales__Folletos_y_Videos/Manuales_practicos/IRPF/IRPF.shtml

P.133 del manual: Gastos deducibles de rendimientos del capital inmobiliario

Gastos necesarios para la obtención de los rendimientos: intereses y demás gastos de financiación y conservación y reparación

1) Intereses y demás gastos de financiación: intereses hipoteca.
2) Conservación y reparación (incluye derramas):
   a) Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
   b) Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.

El importe total máximo a deducir por los intereses y demás gastos de financiación y por los gastos de conservación y reparación no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente
con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho.

Otros gastos necesarios para la obtención de los rendimientos

1) Tributos, recargos y tasas: IBI
2) Cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales: Comunidad
3) Gastos de formalización del contrato y defensa jurídica: ver manual
4) Saldos de dudoso cobro: ver manual
5) Primas de contratos de seguro: seguro de hogar. NO de vida.
6) Servicios o suministros: agua, luz, gas, internet, etc. siempre y cuando corran a cargo del arrendador (tu mujer).
7) Otros gastos necesarios fiscalmente deducibles: ver manual

Cantidades destinadas a la amortización

3% sobre el mayor de los siguientes valores de construcción:

a) Coste de adquisición satisfecho menos valor del suelo. Dicho coste es la suma de:
     - Precio de venta
     - Gastos y tributos inherentes a la adquisición:
         * Notaría
         * Registro Propiedad
         * Gestoría
         * IVA (nueva construcción) o ITP (segunda transmisión o posteriores)
         * IAJD (nueva construcción)
         * Coste inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos.

     - ¿Gastos de formalización de la hipoteca se consideran inherentes a la adquisición? Una empleada de Hacienda me dijo que sí. Yo los meto en mi piso alquilado, aunque sinceramente no los considero inherentes a la adquisión, sino inherentes a la financiación. Desde 2016 que lo tuve alquilado, no me han llamado de Hacienda. Serían los siguientes gastos:
         * Notaría
         * Registro Propiedad
         * Gestoría
         * IAJD
         * Tasación
         * otros

b) Valor catastral excluido el valor del suelo

* Para obtener el valor de construcción en la opción a), que seguramente será la tuya, se coge de los datos del recibo de IBI, y se divide el valor de construcción por el valor total. ej:
60.000 / 100.000 = 0,6
Se aplica dicha proporción al coste de adquisición obtenido. ej:
0,6 x 200.000 = 120.000
Amortización = 3% de 120.000 = 3.600 €

*El límite de la amortización acumulada será el valor de adquisición del inmueble generador de los rendimientos*


Importante y bueno: En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo, calculado por diferencia entre la totalidad de ingresos íntegros y los gastos necesarios que tengan la consideración de deducibles, en los términos anteriormente comentados, se reducirá en un 60%, cualquiera que sea la edad del arrendatario.

Espero que te sirva. Saludos.
#3

Re: Gastos varios y amortizacion del inmuble, piso alquilado

Top 100
leopol72
- Gastos de comunidad --> Lo que se paga de escalera mas las derramas que haya durante el año, para arreglar cosas o cuadrar balance?
SI
- Primas de contrato de seguro --> Aquí iría si tienes contratado un seguro de hogar sobre dicho inmueble (aunque solo sea el continente)?
Si

- Tributos, recargo y tasas--> Aquí iría el IBI?
Si
- Amortización de los bienes muebles cedidos --> Aquí que iría?
ya te lo han puesto
- Amortización de los inmuebles accesorios arrendados junto al inmueble principal? --> Aquí que iría?
la amortización si se alquilaran también otros elementos como el garaje o el trastero

- Amortización del inmueble --> Aquí nos vamos a otra ventana.. donde tengo muchas dudas:
     º Los conceptos del valor catastral, son datos del recibo del IBI?
Si

     º Gastos y tributos inherentes a la adquisición ? Aquí que va?... los gastos de la compra del inmueble? (tasación, notario, etc...)?
    º En el apartado de mejoras efectuadas en el inmueble.... En donde pone años anteriores... ahí se puede poner cualquier obra realizada desde la fecha de   
        compra hasta el año 2018, teniendo obviamente comprobante? o solo algún tipo de mejores son las validas?
Creo que esos apartados no corresponden al alquiler
* NOTA: Si mi mujer compro el piso en el año 2000 con su pareja del momento, pero posteriormente hizo una  novación ... para que solo saliese ella como titular.... todos estos gastos... se incluyen en algún apartado? Como fecha de adquisición, se pone la primera o la novación? 
Esos gastos son mayor importe de adquisición de la vivienda, en el alquiler no intervienen

Un saludo

#4

Re: Gastos varios y amortizacion del inmuble, piso alquilado
Muchas gracias a "Marsopa" y " leopol72" por vuestras respuestas.

- Bienes de naturaleza mobiliaria cedidos conjuntamente con el inmueble Serán amortizables siempre que sean susceptibles de utilización por un período de tiempo superior a un año. Se entenderá que la amortización anual deducible por cada uno de los bienes cedidos cumple el requisito de efectividad, cuando su importe no exceda del resultado de aplicar a sus respectivos costes de adquisición satisfechos los coeficientes de amortización que le corresponda de acuerdo con la tabla de amortizaciones simplificada aprobada por Orden de 27 de marzo de 1998. (7) Dentro de esta tabla se recoge, entre otros, el siguiente coeficiente máximo de amortización: Instalaciones, mobiliario y enseres: 10 por 100.

Entiendo que esto corresponde a si dejas muebles dentro del piso? entiendo que para calcular el 10% de amortización tendrás que tener las facturas de dichos muebles... y ademas entiendo que si puedes amortizar el 10%... como máximo lo podrás hacer 10 años? correcto.

Y por ultimo, el concepto de poder amortizar el 3% del inmueble... en la pagina 136-137 hay un ejemplo... a otra duda que tenia... hasta cuando te puedes amortizar el inmueble... La pregunta como saber o "acordarte" del acumulado... para no excederte al cabo de X años. Otra pregunta.... puedes por "no necesidad" algun año no usar este concepto... para no gastar el computo general?
#5

Re: Gastos varios y amortizacion del inmuble, piso alquilado

Top 100
leopol72
Entiendo que esto corresponde a si dejas muebles dentro del piso? entiendo que para calcular el 10% de amortización tendrás que tener las facturas de dichos muebles... y ademas entiendo que si puedes amortizar el 10%... como máximo lo podrás hacer 10 años? correcto.

Si, son los muebles, un 10% cada año un total de 10 años, pero ojo, además de tener la factura, si hace mas de 10 años desde su adquisición te pueden decir que ya estaban amortizados.

Y por ultimo, el concepto de poder amortizar el 3% del inmueble... en la pagina 136-137 hay un ejemplo... a otra duda que tenia... hasta cuando te puedes amortizar el inmueble... La pregunta como saber o "acordarte" del acumulado... para no excederte al cabo de X años. Otra pregunta.... puedes por "no necesidad" algun año no usar este concepto... para no gastar el computo general?
A efectos prácticos, nadie se preocupa de eso, se pone el 3% cada año y ya está, no conozco a nadie que le hayan dicho que se ha pasado, aunque quien sabe si puede ocurrir. Si no lo pones no se guarda, se pierde y se da por amortizado igual. Eso se desprende del hecho de que al vender el inmueble se descuentan las amortizaciones durante los años que ha estado alquilado, se hayan practicado en la renta o no.

Un saludo

#6

Re: Gastos varios y amortizacion del inmuble, piso alquilado
Muchas gracias  leopol72 
#7

Re: Gastos varios y amortizacion del inmuble, piso alquilado
Yo tengo un caso parecido. Mi esposa reformó una casa vieja donde antes vivía su madre (reforma necesaria pues no era ya habitable) y la alquiló a estudiantes poniendo muebles nuevos tipo Jysk. Quisera saber si los gastos de la reforma y muebles son desgravables.
¿Además podria desgravar el 3% del valor catastral por amortización?
Gracias.