Como se rellena el modelo 600 en una Extincion de Condominio: nudo propietario compra a viuda y resto de hermanos

Buenas llevo tiempo buscando esta información y he recibido varias informaciones contradictorias por personas relacionadas con la consejeria de hacienda, oficiales de notaría y gestores de Hipotecas, parece que cada uno tiene un criterio distinto...

 

El caso es el de un BIEN INMUEBLE adjudicado por herencia a la viuda y los cuatro hijos.

La viuda posee el pleno dominio del 50% del bien (nuda propiedad + usufructo) y ademas el usufructo del otro 50%.

Los cuatro hermanos poseen el 12,5 % de la nuda propiedad del bien.

Todo ello aduirido por cuaderno particional al ejecutar la herencia del difunto.

Uno de los hijos conviene con el resto de los propietarios en quedarse el inmueble, por lo que contrapresta economicamente a cada uno de ellos economicamente segun su participación

El bien inmueble se valora en 100.000 euros y por ello la viuda recibe 50.000.- euros y cada uno de los hermanos 12500.-Euros

 

El dilema es a la hora de rellenar y presentar el modelo de liquidacion de ITP (TPO) y AJD:

La base es 100.000-Euros (total del valor del bien inmueble) o solo el porcentaje que realmente le falta al hermano que se lo queda en propiedad plena (100-12,5) ¿?

En todo caso tributa por TPO (10 % en mi comunidad) o tributa como AJD (1,5 % en mi comunidad)

Tambien me han dicho que es posible que tribute el 50% del pleno dominio del bien que pertenece a la viuda por TPO y el resto por AJD.

 

Pues bien esa es la duda que me asalta... de una operacion que tengo en mente presentar a mis hermanos y me gustaria conocer mi coste tributario antes de hablarlo con ellos.

 

Saludos

 

La contraprestación que propones no es correcta.

La viuda es propietaria de una mitad y usfructuaria de la otra, por tanto, de esta última no se puede valorar las nudas propiedades en 12.500 euros, esa cantidad sería correcta si fueran propietarios.

Una vez aclarado esto, entiendo que hay una extinción de condominio en el que la base imponible resultaría de restar al valor total del inmueble (100.000) el valor de la nuda propiedad del comunero comprador.

El impuesto sería AJD al 1,5%.

Avanzamos....

Saludos.

 

Sí, y no, y depende.

Hay un usufructo de por medio, y eso más bien lía la cosa.

Comunidad como tal, solo existe respecto del derecho real de nuda propiedad. Respecto del derecho real de usufructo, al parecer la madre es la única titular.

Se puede hacer la acción de división de cosa común solo de aquello que es poseído de forma indivisa por dos o más personas. En este caso, la nuda propiedad de ese inmueble.

Aquí tenemos dos valores de la cosa: el valor de la cosa en sí, y el valor de la carga que grava la cosa (el usufructo).

De esos dos valores, la cosa en sí y la carga gravosa, nos sale el "valor ahora" de esa nuda propiedad, que es la única cosa que en principio va a transarse.

Es ya doctrina del supremo que en las divisiones de cosa común la base imponible es solo el % relativo que se transmite o adjudica. En este caso, el 87,5 % de la nuda propiedad, pues un 12,5 % ya pertenece a pleno derecho al adquiriente/adjudicatario.

Con este negocio jurídico de división de cosa común, el 100 % de la nuda propiedad pasa a un solo titular.

Queda vigente aun el 100 % del usufructo vitalicio. Cuando la madre fallezca, existirá consolidación de pleno dominio, y el propietario deberá tributar por esa carga desaparecida.

Es una forma de limpiar y simplificar la titularidad inmobiliaria, aunque de facto, salvo los traslados económicos pertinentes en compensación, nada cambia.

Ahora mismo la madre tiene el 100 % del usufructo, y es por tanto la obligada a pagar el IBI (incluso pudiendo ser la titular catastral), es la persona que tiene la titularidad fiscal a efectos del IRPF (en el caso...), es la persona obligada a sufragar la totalidad de gastos comunes ordinarios de mantenimientos (cuotas de la comunidad, etc...).

Una vez realizada la división de cosa común, la madre seguirá poseyendo su usufructo por el 100 % del inmueble, seguirá siendo la titular catastral, la titular fiscal a efectos del IRPF, la titular a efectos de gastos ordinarios de la comunidad de propietarios, etc etc.

Respecto del usufructo, también se puede platear un negocio jurídico para levantarlo o compartirlo, pero eso ya es otro asunto, con sus supuestos y casuísticas.

Gracias por tus aclaraciones.

Sin tu solvencia jurídica, buscaba una solución mediante la que el hermano interesado (nudo propietario del 12,5% de la mitad) abonara a todos los titulares de derechos sobre la finca las cantidades que le correspondieran.

Entiendo que si ello se hiciera, en primer lugar sobre  la mitad de la finca usufructuada, tendríamos a la madre y al hijo en  un condominio que, posteriormente, podrá extinguirse sin mayor problema.

Reconozco que no sé fiscalmente como resolver (TPO; AJD)  la adquisición del dominio de la primera fase.

 

Un saludo.

 

 

Como dice Cachilipox, hay dos historias aquí, la extinción del condominio sobre la nuda propiedad, que tributa por AJD por la parte que le falta al que se lo queda (esto es nuevo según sentencias, antes era por la totalidad). Y por otra parte, el usufructo, que debe extinguirse (si queréis) con otro negocio jurídico, compra o donación. Si es por compra ya que hay pago, paga TPO por el importe adquirido.

Está reconocido por la jurisprudencia que puede ser objeto de condominio tanto la nuda como el usufructo pero no forman parte en tu caso de la misma comunidad, que solo comprende la nuda. El usufructo lo tiene todo tu madre y tiene que transmitirse de forma independiente. Otra cosa es que en la escritura la operación es mas sencilla, uno de los hijos se queda con todo y paga su parte a los demás.