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¿Puede haber prórroga en plusvalía por venta de vivienda al comprar otra más de dos años después de la venta?

10 respuestas
¿Puede haber prórroga en plusvalía por venta de vivienda al comprar otra más de dos años después de la venta?
¿Puede haber prórroga en plusvalía por venta de vivienda al comprar otra más de dos años después de la venta?
    #1

    ¿Puede haber prórroga en plusvalía por venta de...

    Roxym

    Buenas noches

    En agosto de 2017 vendí mi vivienda habitual, obteniendo una plusvalia de 33.000 euros. En la correspondiente declaración de la Renta de 2017 solicité el aplazamiento de dos años para reinvertir la totalidad en otra vivienda habitual.

    Pero resulta que dicha vivienda nueva la escrituraré en noviembre de 2019, es decir, tres meses más tarde del plazo de los dos años para la reinversión.

    ¿Si escrituro en noviembre de 2019, tengo que tributar por la plusvalía de la vivienda vendida en agosto 2017?.

    En caso de tener que tributar por la citada plusvalía, ¿se realiza a través de una declaración complementaria o espero a incluirla el próximo año en la Renta de 2019?

    ¿Existe alguna posibilidad de prórroga para incluir esos dos meses que pasan de los dos años del plazo de reinversión en vivienda habitual?.

    Muchas gracias y un saludo

     

    Rocio

    #2

    Re: ¿Puede haber prórroga en plusvalía por vent...

    Jesúsm1

    Buenas noches:

    Si tienes un contrato de compra firme antes de la escritura es posible que valga, ya que la fecha de la escritura es una de las fechas que sirve, pero no es la única.

    Normalmente, se firma un contrato privado que luego se eleva a escritura pública.

    Ese contrato puede servirte.

    También hay que considerar lo siguiente:

    En el devengo de 31 de diciembre del IRPF, habías vendido la vivienda. En el devengo de 2019, has comprado la otra vivienda. En este caso cumplirías de devengo a devengo.

    Saludos.

     

     

    #3

    Re: ¿Puede haber prórroga en plusvalía por vent...

    batiscafo

    Con declaración complementaria entre la fecha en que se incumpla el plazo (agosto 2019) y la finalización de presentación de la declaración de Renta 2019 (30 de junio 2020).

    Ten en cuenta que te van a cobrar intereses de demora, por lo que te puede interesar hacerla cuanto antes para que estos sean lo más bajos posible.

    Un saludo.

    #4

    Re: ¿Puede haber prórroga en plusvalía por vent...

    Ana Plus

    La Consulta vinculante de la dirección general de tributos V1521-10 parece indicar que la adquisición sería en la fecha de escritura pública, por lo que no valdría un contrato privado de compraventa para aplicar la exención. En este caso tendrían que presentar complementaria y quitar la exención.

    #5

    Re: ¿Puede haber prórroga en plusvalía por vent...

    Jesúsm1

    Buenas tardes:

    Está claro:

    Si al 31 de diciembre de 2019 si la tiene escriturada no lo incumple.

    "4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente. 
    En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento."4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente. 
    En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento."

    Pero es que además se trata de una vivienda nueva. 

    Con lo cual si no está construída no puede aplicarse la toma de posesión de hecho del Código Civil. Pero sí lo tiene de Derecho.

    No se ha incumplido, ya que cuando se consolida todo el proceso es el 31 de diciembre.

    Además, según se dice en el V1521-10, la escritura no es la única prueba.

    Si se la están terminando y ha entregado dinero, eso es una prueba de que no ha incumplido

    Saludos.

     

    #7

    Re: ¿Puede haber prórroga en plusvalía por vent...

    batiscafo

    La fecha de adquisición de un bien inmueble según el criterio que va a seguir la Agencia Tributaria, se puede deducir en la lectura de la respuesta de INFORMA (página web Agencia Tributaria)

    136630-COMPROMISO DE COMPRA ANTERIOR A 1.1.2013

    Pregunta

    En caso de que la vivienda habitual se haya adquirido a partir de 1.1.2013, ¿es posible aplicar el régimen transitorio cuando exista un compromiso formalizado con anterioridad a dicha fecha, como por ejemplo un contrato de arras?

    Respuesta

    No, al margen de los supuestos de ampliación, rehabilitación y construcción, para tener derecho a la aplicación del régimen transitorio ha de producirse la adquisición jurídica antes del 1.1.2013.

    La fecha de adquisición de inmuebles se determinará conforme lo establecido en el artículo 1.462 del Código Civil. Para determinar dicha fecha debe tenerse en cuenta que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que no se transfiere… el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.

    De tal forma que salvo que se pudiera acreditar que la adquisición tuvo lugar en una fecha anterior a la de otorgamiento de la escritura pública, ésta será la fecha de adquisicion, lo que siendo una cuestión de hecho deberá quedar acreditado  mediante las pruebas aportadas.

    (Fin de la copia)

    Las cantidades entregadas al  promotor dentro del plazo de los dos años en otra respuesta de INFORMA::

    136637-ENTREGAS A PROMOTOR ANTERIOR A 1.1.2013

    Pregunta

    Contribuyente que entrega a cuenta al promotor antes del 1.1.2013 cantidades para la construcción su vivienda habitual ¿Tiene derecho a aplicar a partir de 1.1.2013 el régimen transitorio de deducción sobre la adquisición de vivienda?

    Respuesta

    . Resultará de aplicación el régimen transitorio, por lo que el contribuyente podrá seguir practicando a partir de 2013 la deducción respecto de esa vivienda con independencia de la cuantía de su base imponible, tanto por las cantidades entregadas al promotor hasta el momento de la entrega(...) 

     

    #8

    Re: ¿Puede haber prórroga en plusvalía por vent...

    Ana Plus

    NUM-CONSULTA
    V1807-12
    ORGANO
    SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

    FECHA-SALIDA
    18/09/2012

    NORMATIVA
    LIRPF, Ley 35/2006, Artículo 38; RIRPF, RD 439/2007, Artículos 41 y 54.

    DESCRIPCION-HECHOS
    El consultante transmitió su vivienda habitual en febrero de 2011 y en diciembre de ese año comenzó a realizar aportaciones a una cooperativa para la adquisición de su nueva vivienda habitual. Cuando hayan transcurrido dos años desde la transmisión de su anterior vivienda habitual habrá reinvertido la totalidad de lo obtenido por dicha transmisión, si bien no conoce con certeza la fecha de escrituración y entrega de la nueva vivienda.

    CUESTION-PLANTEADA
    Si será aplicable la exención por reinversión en vivienda habitual si la entrega de la nueva vivienda habitual se produce una vez hayan transcurrido dos años desde la transmisión de la anterior, a pesar de haber reinvertido en ese plazo la totalidad de lo obtenido en dicha transmisión en la adquisición de la nueva vivienda.

    CONTESTACION-COMPLETA
    La exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual se regula, en desarrollo del artículo 38 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual, entre otros, dispone:

    "1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.

    (…).

    Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento.

    2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.

    (…).

    Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.

    Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquélla.

    3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.

    4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.

    En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.”

    Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. Para calificar de habitual a la vivienda, conforme regula el artículo 41.1 del RIRPF, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 del mismo, que, entre otros, dispone:

    “Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”. Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual desde su adquisición, “…debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”.

    Respecto de la nueva vivienda habitual, de acuerdo con el punto 2 del artículo 41, su adquisición jurídica ha de realizarse dentro de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión de la precedente habitual, no estando regulado ningún supuesto de ampliación. La adquisición jurídica se producirá en la fecha en que, de acuerdo con las disposiciones del Código Civil, concurran el título o contrato y la entrega o tradición de la nueva vivienda.

    Los plazos fijados por años se computan de fecha a fecha, de acuerdo con los artículos 5.1 del Código Civil y 48.2 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y de Procedimiento Administrativo Común.

    En este punto cabe indicar que, respecto de la asimilación que a la adquisición de vivienda hace de su construcción el artículo 55.1 del RIRPF, siempre que las obras finalicen en un plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión, el plazo establecido resulta de aplicación únicamente a efectos de aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual.

    Tampoco es viable contemplar lo dispuesto en los apartados 3 y 4 del artículo 55 del RIRPF, los cuales posibilitan ampliar el plazo de cuatro años para finalizar las obras de construcción, cuando existan circunstancias excepcionales no imputables al contribuyente que supongan paralización de las obras, impidiendo finalizarlas en el plazo reglamentado.

    Por tanto, tratándose de reinversión en la construcción de la futura vivienda habitual es necesario, para poder aplicar la exención, que la vivienda se adquiera jurídicamente en el plazo comprendido entre los dos años anteriores y posteriores a la transmisión de la precedente vivienda habitual. Siendo indiferente, para la aplicación de la exención, el momento en que se haya iniciado la construcción.

    En los supuestos de entregas de cantidades al promotor se entiende producida la adquisición de la vivienda cuando, suscrito el contrato de compraventa, se realice la tradición o entrega de la cosa vendida, que en el caso de inmuebles puede realizarse de múltiples formas: puesta en poder y posesión de la cosa, entrega de las llaves o títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.

    En el presente caso, el consultante, una vez transmitida su vivienda habitual, ha comenzado a realizar aportaciones a una cooperativa para la adquisición de su nueva vivienda habitual desconociendo cuando se producirá la entrega de la misma; como ha quedado expuesto anteriormente, para acogerse a la exención por reinversión, la adquisición jurídica y por lo tanto, su entrega deberá producirse dentro de los dos años posteriores a la transmisión de la precedente habitual (es decir, hasta febrero de 2013), con independencia de que hubiera reinvertido todo el importe obtenido en dicho plazo. Por lo tanto, en el caso de que no se de dicha circunstancia, el consultante perdería el derecho a exonerar de gravamen la ganancia patrimonial generada, debiendo proceder a regularizar su situación conforme dispone el artículo 41.4 del Reglamento del Impuesto.

    Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

    En síntesis, el plazo es de 2 años para adquirir la vivienda nueva antes o después de la fecha de transmisión de la antigua, de fecha a fecha, no hasta el devengo de los 2 años siguientes. Y para que haya adquisición de una vivienda ésta debe estar terminada.

    #9

    Re: ¿Puede haber prórroga en plusvalía por vent...

    batiscafo

    Consulta vinculante reciente sobre si puede haber prórroga después de transcurridos dos años: V0898-19:

    https://petete.minhafp.gob.es/consultas/?num_consulta=V0898-19

     

    (...) una vez transmitida su vivienda habitual, por parte del consultante, para poder acogerse a la exención por reinversión, la adquisición jurídica de su nueva vivienda habitual tendrá que producirse dentro de los dos años posteriores a dicha transmisión, sin que exista regulación alguna acerca de una posible ampliación de dicho plazo. De no adquirir en plazo, el contribuyente pierde el derecho a exonerar de gravamen la totalidad de la ganancia patrimonial generada (...)

    Consulta vinculante del año pasado, en la misma línea de la que se menciona en comentario 8: V1273-18

    https://petete.minhafp.gob.es/consultas/?num_consulta=V1273-18

     

    (...) tratándose de reinversión en la construcción de la futura vivienda habitual es necesario, para poder aplicar la exención, que la vivienda se adquiera jurídicamente en el plazo comprendido entre los dos años anteriores y posteriores a la transmisión de la precedente vivienda habitual. Siendo indiferente, para la aplicación de la exención, el momento en que se haya iniciado la construcción.

    En los supuestos de entregas de cantidades al promotor se entiende producida la adquisición de la vivienda cuando, suscrito el contrato de compraventa, se realice la tradición o entrega de la cosa vendida.

    De acuerdo con lo anteriormente expuesto, en el caso planteado, para acogerse a la exención por reinversión, la adquisición jurídica de la nueva vivienda y, por lo tanto, su entrega, deberá producirse dentro de los dos años posteriores a la transmisión de la precedente habitual  (que según su escrito se produjo el 23 de diciembre de 2016) con independencia de que hubiera reinvertido todo el importe obtenido en dicho plazo. Por lo tanto, en el caso planteado, en el que según su escrito las obras de la vivienda finalizarían en 2019, no se producirá la entrega de la misma dentro del plazo de los dos años desde la transmisión por lo que el consultante no podría exonerar de gravamen la ganancia patrimonial generada por la transmisión de su vivienda habitual. (...)

     

    #10

    Re: ¿Puede haber prórroga en plusvalía por vent...

    Jesúsm1

    Buenas noches:

    Todo muy claro, pero el día de la finalización de los 2 años, no se devenga nada, ya que cuando se devenga es el día de la finalización del período impositivo. 

    Ese día, el contribuyente tendrá la vivienda adquirida.

    En todo caso, cuando se construye y se va pagando la obra poco a poco, los pagos son adquisición de la propiedad. No es una adquisición de golpe, sino continua.

    Saludos.

     

     

    #11

    Re: ¿Puede haber prórroga en plusvalía por vent...

    batiscafo

    Dudo que hayas leído algo de mis  enlaces y comentarios.

    Y si los has leído, no los has comprendido.

    Allá tú.

    En el comentario 1, cuando se devenga el Impuesto es el 31.12.17. Es por ello que cuando haga la declaración complementaria le van a cargar intereses de demora desde el día que terminó el plazo de la correspondiente declaración (Renta 17), hasta que presente y pague con la declaración rectificada.

    Lo demás, no tienes más que leer (y comprender):

    (...)en el caso planteado, en el que según su escrito las obras de la vivienda finalizarían en 2019, no se producirá la entrega de la misma dentro del plazo de los dos años desde la transmisión por lo que el consultante no podría exonerar de gravamen la ganancia patrimonial generada por la transmisión de su vivienda habitual.(...)

    O este otro párrafo:

    En los supuestos de entregas de cantidades al promotor se entiende producida la adquisición de la vivienda cuando, suscrito el contrato de compraventa, se realice la tradición o entrega de la cosa vendida, que en el caso de inmuebles puede realizarse de múltiples formas: puesta en poder y posesión de la cosa, entrega de las llaves o títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.

    Habla claramente de entrega y no del invento que te has sacado de la manga de "adquisición contínua"

     

     

    #12

    Re: ¿Puede haber prórroga en plusvalía por vent...

    Jesúsm1

    Buenas tardes:

    " puesta en poder y posesión de la cosa, entrega de las llaves o títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública."

    Formas múltiples:

    -  puesta en poder y posesión de la cosa

    - entrega de las llaves

    - títulos de pertenencia

    - otorgamiento de escritura pública.

    Nada contradice lo que he dicho.

     "puesta en poder y posesión de la cosa"

    El constructor realiza:

    - Las partes comunes

    - La puerta de entrada

    - La cocina y habitaciones.

    - Instala el aire acondicionado

    El nuevo propietario se los va pagando de acuerdo con la liquidaciones mensuales. Esos elementos ya son suyos. Están en su poder, puesto que los ha pagado.

    Cae un meteorito en la obra y destruye completamente la obra.

    Los elementos en su poder los pierde el propietario, el comprador, ya que el constructor se los ha entregado.

    Saludos.

Roxym
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