Compraventa Parcela

Hola a todos, 

Encantado de saludaros y de recibir vuestro consejo y ayuda. Os explico de forma resumida el caso con el que estoy lidiando:

Mi cliente (lo llamaremos A) va a comprar todas las participaciones sociales de una SL a  B. El único activo de la SL es una parcela sin nada construido. Que nosotros sepamos la parcela NO esta afecta a la actividad económica de la SL. A quiere comprar la parcela para construir una segunda residencia (es decir, no compra para construir y vender).

La pretensión de B es la de someter la operación a la exención prevista en el art. 314.2,a) RDL 4/2015 y en el art. 17.1, a) Reglamento TPO. Tampoco creo que podamos acogernos a la exención de segunda o ulterior transmisión de edificación porque estamos ante una parcela y el propio art. 20.1, apartado 22 Ley IVA hace referencia a que la transmisión debe tener lugar después de terminada la construcción/rehabilitación de la edificación.

Entiendo que, precisamente por esos artículos. la operación tributa por IVA al 21% + AJD. Creo que hay que destacar que, en mi opinión, el IVA no sería deducible en un futuro porque no construirán para vender sino para segunda residencia, como ya hemos comentado.

Os agradecería cualquier tipo de ayuda en el asunto :)

¡Un saludo!

Entiendo como tu que la compra no cumple las condiciones para estar exenta del 45.I.B. 9 de la Ley de transmisiones (transmisión de participaciones), ya que precisamente, se elude el impuesto de la transmisión del inmueble, IVA o ITP.

Puesto que la entrega de solares edificables está sujeta y no exenta de IVA sin mayor discusión, al ser el vendedor una empresa, está sujeta a IVA y debe repercutirselo al comprador. Si el comprador la destina para su residencia y no su actividad económica, tampoco podrá deducirselo.

La operación correcta sería pues que la SL le venda la parcela, con factura e IVA, y a continuación, se extinga. O bien, que se quede como tantas otras, viva pero sin actividad por si en un momento posterior los socios quieren emprender un nuevo proyecto.

Buenos días, 

Muchas gracias por tu respuesta. Yo lo veo igual que tú: la norma prevé expresamente no poder acogerse a exención en este caso para evitar la elusión del pago de impuestos. Entonces, a nivel fiscal, como bien dices, vendemos las participaciones sociales como si vendiéramos el solar directamente: IVA+AJD y el comprador (mi cliente) dado que la destinará a su vivienda, no puede deducírselo. 

Estoy de acuerdo: lo mejor es que mi cliente compre directamente la parcela. Se me ocurre ofrecerle la idea de constituir una SL y que sea la SL la que compre esa parcela. 

Muchas gracias de nuevo.

Entiendo que la SL ha de vender con IVA, tu cliente debe soportarlo y no podra deducirlo. Solo cabe pues...negociar y negociar...no el IVA en si, si no su repercusión en la SL -si tiene soportado-, y ver cual será la cantidad principal, también cabe negociar forma de pago...pero juego fiscal no veo.

Salud

Estoy de acuerdo. ¿Qué te parece la idea de que mi cliente (varias personas físicas) constituyan una SL y compren la parcela directamente?

En teoria...pudiera ser, dependerá del valor de la parcela y del IVA del que estés hablando...pero si hablabas de segunda residencia en tu post, lo veo excesivo, ya que en realidad me lo imaginaba como el tipico chalet con parcela para su disfrute.  

Ahora hablas de varios clientes. No se. Tal vez sea un parcelon y unos precios astronomicos con unos IVAs suculentos. No sabria decirte sin los numeros. Pero si se trata del tipico chalet sin más, no veo economicamente atractiva la idea de montar una SL para eso. Juridicamente tampoco le veo encaje.  No vaya a ser que al final resulte más caro el collar que el perro. 

Soy partidario de la simplicidad en los negocios. Negociar precio con inteligencia puede ser la vía.

Salud.

Gracias por tu respuesta.

Yo también soy partidario de hacer las cosas fáciles pero ya sabes que el objetivo de los clientes es siempre pagar cuantos menos impuestos mejor. 

Seguramente me haya explicado mal: nuestro cliente es una familia de 5 miembros. La otra parte es una SL. La idea es comprar todas las participaciones sociales de la SL (comprar la SL), cuyo único activo es una parcela sin edificar y sobre la que nuestros clientes quieren construir una casa para vivir ahí, desconozco si primera o segunda residencia. Tampoco conozco las características de la parcela o del proyecto de vivienda, ya que es una simple consulta que me ha trasladado mi jefe :)

En cualqueir caso, tanto el 314 RDL 4/2005 como el 17 RITPAJD se han creado para evitar la elusión de impuestos mediante la compra de una SL cuando lo que realmente se quiere comprar es un inmueble (como ocurre en este ejemplo). Así que, en cualquier caso, pagaremos IVA+AJD o ITP. 

Por último, y ésta es mi opinión, se podría plantear tributar por IVA+AJD, intentando encontrar la manera de deducirnos el IVA, aunque, por lo que he podido averiguar, la deducción del IVA en adquisición de bienes inmuebles es de difícil ‘acceso’ y de MUY complicada aplicación. Creo que sería meter en un jardín demasiado peligroso al cliente. 

Así que todo apunta a que los clientes van a tener que comprar 'sin más' y pagar los impuestos que corresponda.

¡Gracias a todos por vuestras respuestas!