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Venta de piso

9 respuestas
Venta de piso
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#1

Venta de piso

Buenos días. Os comento mi caso: He vendido mi piso, y hasta el año que viene no me darán otra vivienda que he adquirido. La duda que tengo es la siguiente: El dinero que me ha quedado de la venta de mi piso, ¿puedo meterla en un depósito a plazo fijo durante un año hasta que use ese dinero para reinvertirlo en una nueva vivienda?

Otra duda que tengo es la siguiente: ¿Puedo usar ese dinero que me ha quedado de la venta de mi piso para el pago de la PLusvalía? Por ejemplo: me han quedado 70.000 euros de la venta de mi piso, y tengo que pagar 3.000 de plusvalía;cuando reinvierta el dinero en una nueva casa, tengo que reinvertir los 70.000 euros, o podría reinvertir 67.000 euros porque los 3.000 que faltan los he usado para el pago de la plusvalía.

 

Muchas gracias por esta magnífica web.

#2

Re: Venta de piso

Entiendo que la vivienda vendida era tu vivienda habitual y que la nueva adquirida tambien sera tu vivienda habitual.

En el año de la venta de la vivienda antigua, tienes que declarar la plusvalia/minusvalia que se pueda haber genrado en la venta.

Para obtener esta ganancia/perdida, a declarar, es por la diferencia entre el Valor de Venta y el Valor de Adquisicion.

Valor de Adquisicion.- Es el valor escriturado en la compra a la que se suman los costes generados en la adquisicion ( Notaria-Gestoria-Escrituras-Impuestos), incluido los gastos de gestion ocasionados por la concesion de la hipoteca.

Valor de Venta o Transmision.- Es el valor que escriture el comprador y deducidos los gastos ocasionados en la venta, especialmente la Plusvalia Municipal.

Si existe amortizacion del capital pendiente de la hipoteca inicial, junto con las cuotas pagadas hasta la amortizacion, constituyen importe a aplicar deduccion por inversion, con el limite de 9.000 euros/declarante.

La nueva vivienda habitual ya no goza de deduccion por inversion, pero si es aplicable la exencion de la plusvalia generada en la venta de la antigua de la forma siguiente:

El Neto de la venta (valor de venta menos amortizacion de hipoteca) se ha de reinvertir en su totalidad en la adquisicion de la nueva vivienda, para asi obtener la exencion del 100% de la plusvalia generada en la venta.

Si no reinvierte el total de este Neto, la plusvalia estara exenta en la misma proporcion en que este Neto sea reinvertido.

En cuanto al destino provisional del importe de la venta es indiferente, solo que tienes que tener asegurado el reintegro de dicho importe ( actualmente los depositos a Plazo Fijo no estan dando interes apreciable).

Saludos

#3

Re: Venta de piso

Gracias por la respuesta Lunatico.

Sí era mi vivienda habitual la vendida, y sí lo será el año que viene la que me entreguen también.

Respecto de lo que comentas de la plusvalía, yo he vendido el piso por un valor menor al  valor de compra que tuve que hacer hace 10 años. Sin embargo me han dicho en el Ayuntamiento que tengo que pagar igualemente la Plusvalía, ya que no hay ninguna Ley a día d ehoyque les obligue a no hacerlo.

Por tu respuesta Lunatico, entiendo que puedo usar lo que me ha quedado de la venta del piso para liquidar el impuesto de Plusvalía, ¿correcto?

Muchas gracias.

Muy amable.

#4

Re: Venta de piso

Buenas tardes:

Hay tres sentencias del Trribunal Constitucional STC 26, 37 y 59/2017.

Si has tenido pérdidas no has tenido plusvalía. 

Tienes que buscar la siguiente sentencia del Tribunal Constitucional STS 59/2017, que está en el siguiente enlace.

https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2017-6855

Texto de un fundamento:

“Resulta, entonces, que aun cuando de conformidad con su regulación normativa, el objeto del impuesto analizado es el «incremento de valor» que pudieran haber experimentado los terrenos durante un intervalo temporal dado, que se cuantifica y somete a tributación a partir del instante de su transmisión, el gravamen, sin embargo, no se anuda necesariamente a la existencia de ese «incremento» sino a la mera titularidad del terreno durante un período de tiempo computable que oscila entre uno (mínimo) y veinte años (máximo). Por consiguiente, basta con ser titular de un terreno de naturaleza urbana para que se anude a esta circunstancia, como consecuencia inseparable e irrefutable, un incremento de valor sometido a tributación que se cuantifica de forma automática, mediante la aplicación al valor que tenga ese terreno a efectos del impuesto sobre bienes inmuebles al momento de la transmisión, de un porcentaje fijo por cada año de tenencia, con independencia no sólo del quantum real del mismo, sino de la propia existencia de ese incremento (SSTC 26/2017, FJ 3; y 37/2017, FJ 3). Sin embargo, parece claro que la circunstancia de que el nacimiento de la obligación tributaria se hiciese depender, entonces y también ahora, de la transmisión de un terreno, «podría ser una condición necesaria en la configuración del tributo, pero, en modo alguno, puede erigirse en una condición suficiente en un tributo cuyo objeto es el ‘incremento de valor’ de un terreno. Al hecho de esa transmisión hay que añadir, por tanto, la necesaria materialización de un incremento de valor del terreno, exponente de una capacidad económica real o, por lo menos, potencial. Sin embargo, cuando no se ha producido ese incremento en el valor del terreno transmitido, la capacidad económica pretendidamente gravada deja de ser potencial para convertirse en irreal o ficticia, violándose con ello el principio de capacidad económica (art. 31.1 CE)» (STC 37/2017, FJ 3).”

FALLO del Tribunal Constitucional.

“Estimar la cuestión de inconstitucionalidad núm. 4864-2016 y, en consecuencia, declarar que los artículos 107.1, 107.2 a) y 110.4, todos ellos del texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, son inconstitucionales y nulos, pero únicamente en la medida que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor.”

Puesto que has vendido con pérdidas dichos artículos son nulos y no te los pueden aplicar.

Ley Reguladora de Haciendas Locales, enlace:

https://www.boe.es/buscar/pdf/2004/BOE-A-2004-4214-consolidado.pdf

En el pdf de la LRHL ya viene recogida la cita de esa sentencia.

Tendrás que presentar la escritura de compra y la de venta y dejar un escrito comunicándoles el hecho de la venta a pérdidas.

Saludos

#5

Re: Venta de piso

Gracias Jesúsm1.

Leyendo tu mensaje, entiendo que no habría que pagar el impuesto si has vendido en pérdidas sino que habría que realizar un escrito explicando y aportando escrituras antes del pago.

Consulté posteriormente a este mensaje con un abogado fiscalista y me comentó que primero habría que pagar y después tendría unn  plazo de 4 años para reclamar, pero que no había ninguna ley hasta este momento que obligase a los Ayuntamientos a no cobrar la Plusvalía en estos casos.

La verdad que sigo confuso. No obstante tu explicación es magistral Jesúsm1, gracias por las citas jurisprudenciales.

Saludos

#6

Re: Venta de piso

Buenas tardes:

No es así puesto que la cosa ya está juzgada. 

Cuando el hay pérdidas no se produce el hecho imponible ya que el incremento negativo real anula al incremento potencial. 

Te adjunto la respuesta del Sr Fajardo en el Congreso de los Diputados 1988. Por la formulación del hecho imponible si hay pérdidas no hay impuesto. 

Por lo tanto si es negativo la cuota será cero, ya que es menor de cero las pérdidas.

Lo dice el Ponente de la LRHL Sr Fajardo Spínola, que defendia el Proyecto de en 1988, en este tema. También es abogado

Por lo tanto tu abogado está equivocado. 

Saludos.

#7

Re: Venta de piso

El abogado con el que has hablado, te ha dado una respuesta correcta. A día de hoy no hay ninguna Ley que haya modificado el llamado Impuesto de Plusvalía.

Cierto que han habido sentencias judiciales que indefectiblemente van a tener que cambiarla y ajustarla a dichas sentencias.

https://economia.elpais.com/economia/2017/01/20/actualidad/1484911055_821242.html

https://economia.elpais.com/economia/2017/07/25/actualidad/1501009506_213693.html

Ahora bien, es tus manos está cómo obrar en tu situación de la forma  que creas más conveniente después de lo que hayas leido o comentado. Incluso en la misma notaría donde vas a hacer o hiciste la venta, puedes pedir consejo de cómo actuar. O en el Registro de la Propiedad ya que no sé si permitirán la inscripción en el mismo al nuevo propietario sin acreditar que se ha liquidado el Impuesto.

Un saludo.

#8

Re: Venta de piso

Buenas tardes:

De acuerdo con La Ley Reguladora de Haciendas Locales, siempre, pero ahora más de acuerdo con las sentencias de Tribunal Constitucional  y también  con el artículo 20 de la Constitución Españalo de transmitir información cierta, los ayuntamientos tiene que asumir que en los caso de pérdidas no se produce el hecho imponible del IIVTNU.

El legislador no está obligado totalmente a hacer caso de las indicaciones de que debe determinar los incrementos de valor susceptibles a tributación porque ya los tiene determinados en la LRHL.

Lo ha dedeterminado en el art 104 de la LRHL, experimenten incremento y se ponga de manifiesto a consecuencia de su transmisión. En ese momento, no sirve cualquier infomación anterior.

Frente a los incrementos potenciales fijados en la LRHL 107-4, se pueden poner al lado el incremento real y si es negativo entonces no se aplican los incrementos potenciale, y por lo tanto no se materializa el hecho imponible.

El art. 20 de la Constitución Española siempre ha estado vigente.

El art. 31.1 de la Constitución Española siempre ha estado vigente.

Por lo que, si hay textos legales en los que apoyarse. La Constitución y la LRHL. 

De acuerdo con el art. 31.1 de la Constitución Española, el Tribunal Constitucional ha producido el fallo. 

Luego si el Tribunal Constitucional se ha servido dicho artículo, tambien sirve para los ayuntamientos. 

Al día de hoy, de acuerdo con la Constitución Españoa, y siempre, no es posible cobrar el IIVTNU en caso de pérdidas. 

Si hay ley al día de hoy, está la Constitución Española que es la ley de leyes y está por encima de todas ellas.

Articulo 103 1. La Administración Pública sirve con objetividad los Intereses generales y actúa de acuerdo con los. principios de eficacia, jerarquia, descentralización, desconcentración y coordinación, con sometimiento pleno a la ley y al Derecho.

Es decir, que el ayuntamiento tiene que proceder, porque tiene que ser eficaz y no dar lugar a que actúen otros entes cuando se le ha capacitado para ello.

Ya está coordinado mediante la publicación de la las Sentencias del Tribunal Constitucional en el BOE. No hace falta hacerlas llegar a cada ayuntamiento. 

Desconcentración no hace falta concentrar los expedientes en los juzgados, ya que está la cosa juzgada por el TC.

La forma de proceder es transmitir información cierta , que obrará en consecuencia.

No tienes que pagar nada, sabiendo que te lo tienen que devolver. Es absurdo trabajar en valde. 

Para inscribirlo rellenas el impreso en papel y puedes podener Hecho No imponible por pérdidas. Cuota CERO (0).

Es evidente que  a ti no te lo tienen que registrar sino al que lo compra.

Le puedes dar una copia de la liquidación al comprador si la necesita para inscribirlo. Con esa liquidación CERO (0) se la inscriben sin duda.

Saludos. .

 

 

#9

Re: Venta de piso

Muchas gracias a los 2 por las respuestas. Quizás ahora, tengo más dudas aún que antesde cómo proceder. Yo he ido al Ayuntamiento y me han dado la carta de pago (2.5000 €), y ahora tengo hasta el 21 septiembre para para pagar la autoliquidación.
En este estado de la situación, imagino que ya no queda más remedio que pagar y luego ver que hago.
Tampoco sé si me comoenda acudir a un abogado y recurrirlo, no sé cuánto me costaría y si hay posibilidades de éxito con la reclamación......

#10

Re: Venta de piso

Buenas tardes:

Pero es que les debarías poner las escrituras de compraventa encima al Ayuntamiento y solicitar que apliquen de forma automática la sentencia del Tribunal Constitucional.

Si no lo hacen están desobedeciendo al Tribunal Constitucional, que les puede sancionar directamente.

Saludos.