Alquiler de local, IVA, IRPF

Saludos.

Quiero alquilar un piso donde poder aislarme para ejercer mi segunda actividad como autónoma. Mi primera actividad es en regimen general. Necesito un lugar donde poder esconderme y que me dejen en paz para trabajar y para eso quiero el piso.

Como autónoma podré contar esos alquileres como gasto imagino, pero he leido que quien me lo alquila ha de tratarlo como alquiler de local, no como de vivienda, es decir, ha de aplicarle el 21% de IVA.

El IVA, sumado al coste en sí, me lo podré desgrabar como gasto (en mi actividad no cobro IVA a mis clientes, por lo que no puedo deducirmelo y mi asesor me comentó de declararlo como gasto). De este modo, bajaré mis beneficios y tendré que pagar menos cada trimestre (y a final del año claro). Eso me ayudará con el alquiler.

Mi pregunta es... cómo le afecta a la propietaria del piso? Hasta ahora lo alquilaba como residencia a otra persona y lo declaraba, pero no como local sino como vivienda. Ahora en cambio ha de cobrarme un IVA (que tendrá que entregar a hacienda, claro) y ..... la persona es amiga y algo mayor y quisiera saber en qué lios la meto si lo hago de este modo.

Me ayudais a saber qué tiene que hacer la propietaria del piso para ir legal? Cuánto más ha de combrarme a mi para ganar lo mismo que cuando lo alquilaba como vivienda? (además del iva digo)

Gracias!

Si el aquiler de un inmueble NO está destinado a vivienda, efectivamente debes pagar IVA, lo que en tu caso significará un mayor coste, y efectivamente, para la propiedad también le supondrá en principio mayor tributación, así como un posible mayor coste de gestión.

Para la propiedad, el rendimiento obtenido deberá declararlo y tributar al 100 %, frente al alquiler de vivienda que solo tributa al 40 %.

Para que a la propiedad le salga equivalente, depende de cuales sean los gastos.
Suponiendo un 10 % de gastos, por un alquiler de vivienda que ingrese 10 ud., finalmente tributa solo por 3,6 ud.
En cambio, por un alquiler NO de vivienda, con esos gastos, debería tributar por 9 ud.

Habría que verlo en detalle, pero para obtener resultados equivalentes, habría que incrementar la renta entre el 20-30 % quizás.

Muchas gracias, queda claro.

Por otro lado, tengo entendido que para que el piso tribute solo al 40%, ha de ser alquilado como vivienda (ya no se la puede deducir un autónomo como gasto, claro), pero he leido que no vale un alquiler tipo casa de playa, de dos o tres meses de veraneo. Qué define si tributa al 40% o al 100%? La cantidad de meses al año? Lo que ponga en el contrato aunque luego se corte a la mitad? Que el inquilino lo disfrute como vivienda habitual?

Muchas gracias de nuevo!

Para aplicar la deducción la vivienda debe satisfacer la necesidad de vivienda permanente del inquilino.
No es obligatoriamente necesario que figure fiscalmente como vivienda habitual, ya que esta solo puede ser una, y pueden existir supuestos varios en que alguien disponga de dos viviendas para vivir.

Un autónomo profesional puede tener su domicilio fiscal en su vivienda particular, si no tiene un local afecto u otro domicilio profesional exclusivo, y sí sería deducible la cuota de autónomo, pero no el coste del alquiler.

Genial, muchas gracias por la respuesta Cachilopox