Seguimiento de LAR ESPAÑA

Seguramente sigan con las ampliaciones de capital por debajo del NAV. Si bien, a estos precios es casi imposible que realicen una ampliación con un mayor descuento sobre el NAV, dado que ya está un 25% por debajo sobre su valor NAV. ¿Van a realizar una ampliación con un 40% o un 50% de descuento sobre el NAV, van a regalar las acciones? Comprar por debajo del NAV es siempre una buena inversión y por ende comprar acciones de LAR ESPAÑA ahora también. No obstante, para los que ya están supone un despropósito. Ya tienen a muchos inversores enfadados. Ahora bien, como si quieren realizar una ampliación con un 90% de descuento, habrá que acudir, y será con un 25% de descuento lo más seguro. Tal y como está el mercado bursátil, hoy cae más de un 2%, con estas acciones y a pesar del equipo gestor, no ya por su política de ampliaciones de capital sino fundamentalmente por las comisiones ``abusivas´´ que cobran es por lo que no estoy contento. Pero hay que reconocerles que sobre el papel los números no son nada malos. Los dividendos ya vendrán en cuanto no cobren tantas comisiones, y sigo pensando en que LAR ESPAÑA ``se independice´´ de la gestora (Gentalia). Accionistas y gestores en un mismo barco y no en botes separados.

Los que ya hemos entrado, tenemos que dar por sentado que al menos una ampliación de capital más van a realizar por importe de unos 225 millones de euros. Pero, también tenemos que tener en cuenta que no nos vamos a encontrar en una situación de oportunidad de compra de activos inmobiliarios durante mucho más tiempo, y de ahí la siguiente cuestión ¿Cuándo parar la política de compra de activos inmobiliarios? Creo que deberían de empezar a pensar en gestionar los recursos ya existentes y no en crecer tanto, o al menos parar en breve de continuar adelante con las ampliaciones. Una ampliación más es recomendable, pero no más. Pero como siempre el ``conflicto de intereses´´ entre accionistas y gestores. Ahora, supongo que para eso están los grandes fondos que se han metido en LAR ESPAÑA y que algo tendrán que decir.

Al hilo de todo esto he llegado a la siguiente reflexión: Si van a realizar futuras ampliaciones de capital con descuentos sobre el NAV del 25% o más, el valor de la compañía en bolsa refleja en estos momentos su valor con el descuento de una ampliación futura. Por otro lado, dado que hay un claro conflicto de intereses entre los propietarios-accionistas y los gestores, no sabemos la evolución futura de la compañía, lo cual se traduce en desconfianza al equipo gestor. Lo que si sabemos es que al equipo gestor a priori no le parece importar demasiado el valor bursátil de la compañía, es decir, le importan bien poco los accionistas que depositaron una y otra vez su confianza desde el año 2014. A priori, velan por sus intereses, por cobrar comisiones ¿Las comisiones dependen también de las ampliaciones de capital? ¿Cobran comisiones cada vez que se produce una ampliación de capital? Si la respuesta es afirmativa, entonces seguro que habrá ampliaciones en el año 2017,2018 y 2019. Si no cobran comisiones es posible que la política de ampliaciones de capital finalice en el año 2017. Tienen ahora tiempo para endeudarse y comprar activos que sean una oportunidad para la SOCIMI, pero creo que la oportunidad de compra de buenos activos no durará mucho más en el tiempo. Espero que sean conscientes los gestores y se dediquen a ``gestionar´´ y no crecer y crecer. En definitiva, han perdido mucha confianza por haber realizado una ampliación con un descuento del 25% sobre el NAV. Quien haya entrado en el 2014 ha perdido un 25% de su inversión en estos momentos y los gestores deben de ser conscientes, y empezar a realizar una política de regeneración de confianza y por ende que se traduzca en un incremento de valor de la acción.

Respecto a los beneficios EPRA EARNINGS, gracias por tu colaboración. Resulta interesante ver como apenas sube del 0,17 al 0,19. Y si segue así parece que cerraremos en torno a 0,21 en este ejercicio.

http://investingortradinges.blogspot.com.es/2016/09/idea-de-trading-lar.html

Siento ser muy pesado con el tema pero repito, las ampliaciones de capital NO dependen del organo de administracion, sino de la junta de accionistas. Habra ampliaciones de capital en tanto en cuanto los grandes accionistas asi lo quieran. ¿Por qué les puede interesar aun perjudicando el precio de la accion? Lo desconozco.

Por cierto, EPRA earnings de 0,19 euros. Eso significa que cualquier accionista que no haya acudido a ninguna ampliacion cobrando los derechos de suscripcion y tenga un precio de adquisicion de pongamos que sean unos 8,50 euros (desconozco el precio exacto) Supone una asombrosa rentabilidad del 2,2%. (eliminando beneficios "latentes" (revalorizaciones), que se pueden materializar... o no)

Todo lo que no sea un EPRA earnings de al menos 0,45 euros al final del año me parece una tomadura de pelo para los accionistas originales. Y este año ya no vale la excusa de que se están adquiriendo los activos.

Tienes toda la razón. El problema está en las ``comisiones abusivas´´. Adjunto dos links: el primero es el informe del primer semestre de 2016 y el segundo es un informe en el que nos explican las principales medidas métricas para analizar una SOCIMI. Resulta que LAR ESPAÑA tiene un EPRA COST del 56,5% mientras MERLIN PROPERTIES lo tiene del 16,5% y COLONIAL del 23,3%. Con estos costes por comisiones al equipo gestor es normal que los dividendos se reduzcan bastante.
http://larespana.com/es/wp-content/uploads/2016/09/Informe-de-resultados-1S-2016.pdf

http://worldofficeforum.com/resultados-de-las-socimis-colonial/

NICKOLA, una pregunta: ¿Qué es el EPRA Earnings? ¿Se trata de la rentabilidad por acción respecto de los rendimientos netos que se obtienen por los alquileres?

Por otro lado, el EPRA del primer semestre es del 0,19 pero al final del año supongo que estará alrededor de 0,38. En el primer trimestre de 2016 era del 0,10

Podriamos decir que es un ratio que mide los beneficios por accion en las socimis eliminando todos aquellos gastos e ingresos que no se consideran recurrentes y que formen parte de su core business. Asi que eliminaria las ganancias y perdidas por valoraciones o por ventas.

http://www.epra.com/media/BPR_Additional_Guidance_Jan2014_1391162517755.pdf

Un indicador similar seria el FFO.

En mi opinion, cualquiera de estos indicadores, FFO o EPRA Earnings, proporciona una informacion mas "real" de la marcha del negocio en las socimis que el simple beneficio por accion donde se contabilizan ingresos y gastos extraordinarios o revalorizaciones de los activos, etc y es todo mas difuso y mas dificil separar el grano del trigo.

Que pena de socimi,
un epra cost del 56.5%!!!!!!
Me gustaría invertir en estos activos pero esta claro que aqui quienes hacen negocio son los gestores....
No se que se me pasa para que los fondos que estan invertidos no hagan nada.

En la junta general se aprobó delegar la facultad de aprobar ampliaciones de capital a los directivos durante 5 años.

Incluso pueden decidir hacerla sin derechos de suscripción preferente. De hecho, cuando se reparten acciones entre los directivos en concepto de bonus, se hace una pequeña ampliación sin derechos de subscripción.

¿Dónde veis un EPRA cost del 56%? EN el informe yo veo que es del 41,9%

En efecto, es del 41,9% que es ya de por sí elevadísimo, pero era del 56% en el cuarto informe trimestral de 2015. Os dejo el link, lo podéis encontrar en la página 43 http://larespana.com/es/wp-content/uploads/2016/02/Lar_Informe_4T_ESP.pdf Ninguna SOCIMI tiene un EPRA cost tan elevado, también es cierto que 8 millones de euros en comisiones tampoco se lo llevan los gestores del resto de SOCIMIS. Si los ingresos por alquileres son en el primer semestre de 2016 casi 27 millones de euros, en el conjunto del año será de alrededor de 55 millones de euros y si los gestores se llevan en comisiones 8 millones de euros o más, resulta que el 14% de los ingresos por alquileres se lo llevan los gestores por gestionar. A eso hay que sumar los gastos de IBI, personal contratado en los centros comerciales, seguridad,... Parece normal un EPRA COST tan elevado cuando resulta que de los ingresos brutos totales por el alquiler se llevan el 14% los gestores en comisiones. Por lo tanto, si a un gestor le damos 150.000€ para la compra de una casa y que se encargue de las gestiones: alquiler, el pago del IBI,... y haga por supuesto una buena inversión inmobiliaria, que nos encuentre un ``chollo´´, no solo le pagamos por las gestiones sino que nos cobra una comisión del 14% de los ingresos brutos del alquiler, es decir, que si la alquila por 1.000€ (12.000€ al año) nos cobra a lo mejor en gestiones anuales 720€ (6%), y en concepto de comisiones el 1.680€ (14%), total= 20%. De ahí luego hay que descontar el pago del IBI, la comunidad, seguros,... No es de extrañar que el EPRA COST sea del 46% porque de ese EPRA los gestores por gestionar y por las comisiones resulta seguramente que más del 50% del EPRA COST son de ellos (gastos por la gestión + comisiones). En fin, esto no puede seguir así.

Y ahora, con estas comisiones abusivas que sigan perdiendo valor para los accionistas!!!!!