Seguimiento de LAR ESPAÑA

Es una pena que no me leyeras con atención, esta acción va a seguir subiendo. Todavía estás a tiempo de subirte al carro. 

Se están materializando los dividendos ¿Qué opinas? 

Luis, te recuerdo que te jugabas lo que fuera a que no daban un dividendo de 0,33€. Al final lo van a dar, junto con otro extraordinario. 

Esta acción es como un buen vino, tiene que madurar en barrica un tiempo, y además se puede ir probando vía dividendos.

Lar España ha publicado hoy sus resultados anuales: duplica su ganancia, hasta 91,4 millones de euros, los ingresos por alquileres son 60,2 millones de euros, y dará un dividendo bruto de 0,33€ por acción, es decir, un 4,5% bruto de dividendo a 7,35€ por acción que es por lo que ha cerrado hoy su cotización.

Tiene una cartera de activos por importe de 1.275 millones de euros y un pasivo de 456 millones, resulta un valor EPRA NAV de 830 millones de euros, que dividido entre sus 90,5 millones de acciones da un valor de 9,20€ por acción, es decir, cotiza con un 25% de descuento respecto al valor de sus activos. Supone una oportunidad única de compra, sobre todo teniendo en cuenta que en los próximos 15 meses repartirá dos dividendos, el primero de 0,33€ y el segundo de unos 0,39€. Sólo en dividendos en 15 meses obtendremos más de un 10% bruto respecto a su cotización actual.  Y eso sin tener en cuenta que se producirán dividendos extraordinarios por la venta del residencial, el cual se ha revalorado un 30% respecto a su valor de adquisición.

Si ya os lo dije yo `` esta acción es como un buen vino, tiene que madurar en barica un tiempo, y se puede ir catándola vía dividendos´´.

Para los que todavía no han invertido: cotiza con un descuento del 25% respecto a su valor EPRA NAV. 

Hemos pasado algunos, del grupo de descontentos al grupo de enpezamos a estar contentos. Estudiarémos cambiar el nombre del foro si os parece bien.  

Es muy posible yo en breves salgo, a 6,30 era dinero gratis; pero la desconfianza sigue ahí.

Siguen sorprendiendome la cantidad de noticias que se cuelgan en este foro, llega un punto que hay un exceso de información que no sirve absolutamente para nada y que hacen a la gente no invertir en compañías como ésta.

A mí me parece que sigue siendo una gran oportunidad a estos precios, creo que el Presidente de LAR ESPAÑA está corrigiendo los errores cometidos antaño, que se fundamentan en dos ampliaciones de capital con un gran descuento. La deuda media está en el 2,2%, y la están reduciendo. Los ingresos recurrentes son bastante buenos,...  En fin, veremos si con el paso del tiempo el mercado le da el valor que le corresponde. Desde luego, si hay personas que invierten en SOCIMIS la única en la que estaría yo en este momento es en LAR ESPAÑA y quizás también en HISPANIA, pero no veo margen de subida ni en AXIARE ni en MERLIN PROPERTIES. 

Pues yo leyendo el informe de gestión me parece que son unos auténticos piratas. Se llevan 25 millones de performance fee, pagan los impuestos y reinvierten 19 millones en la compañía pero mediante ampliación de capital.

¿A que precio es la ampliación de capital? si fuera a precio del NAV me parecería bien ya que es la referencia que han utilizado para calcular el performance fee. Pero me temo que es a precio de cotización y eso me parece la ostia. Más dilución, ampliando bajo NAV.

¿Podeís confirmar el precio a utilizar en la ampliación futura? en la ampliación anterior lo hicieron a 8,42 cuando tenian NAV de 9,62

¿Por que calcular el performance fee en base al nav pero hacer ampliaciones en base a precio de cotización?

A mi me huele que estan haciendo de trileros.

Pues que quieres que te diga, Enrique. El dividendo no me parece mal, pero...

No obstante, la gestión sigue siendo un ROBO y un escandalo MAYÚSCULO.

He estado echando un vistazo a los resultados que han publicado y todavía no he salido de mi asombro. Vamos a ver:

Los ingresos REALES, es decir, rentas por alquileres, han sido de 60 millones.

Las comisiones (fijas + variables) han sido de casi 32 millones !!!!!!

Es decir, más de la mitad de los ingresos se los llevan en comisiones estos ladrones!!!

Esto son los números de verdad, me importa un pepino que en el balance luego metan un capítulo llamado "Variación del valor razonable de las inversiones inmobiliarias" de 87 millones para inflar el resultado.

La realidad es que han entrado 60 millones: 31 para ellos y 29 para los accionistas (0,33 x 90 millones de acciones).

Además, por lo que veo, la parte gorda de las comisiones (lo que llaman performance fee, 25 millones) a su vez el grupo Lar se lo cobra en acciones de la compañía:

"Reinversión de este pago por parte de Grupo Lar (después de deducción de impuestos) mediante la suscripción de nuevas acciones de Lar España. Los 19.168 miles de euros (25 millones menos 6 de impuestos) serán destinados a la adquisición de nuevas acciones emitidas por Lar España a través de una ampliación de capital (después de la aprobación en la Junta General de Accionistas que se estima que se celebrará en el mes de abril del 2017)."

O sea, que nos roban la mitad de los ingresos para ir haciendo ampliaciones de nuevas acciones que se quedan ellos, con lo que poco a poco el Grupo Lar se va quedando con la compñía, diluyendo al resto de accionistas, sin poner un euro.

Yo porque tengo las acciones desde el principio, y no es ni mucho menos una parte significativa de mi cartera, pero desde luego, en estas condiciones no veo que esta sea una buena inversión.

Otro pirata es el presidente de AXIARE. En el informe de remuneraciones de consejeros publicado en la CNMV, se puede comprobar que tiene un sueldo de 900.000 euros y le han entregado acciones por valor de 5,8 millones de euros. En total ha cobrado 6,7 millones de euros, más que el presidente del BBVA. 

Ciertamente, las comisiones son de aupa, pero tenemos que tener en cuenta que tienen un contrato de gestión por 5 años. PIMCO y otros fondos, no van a permitir que pasado el periodo de dicho contrato se renueve en las mismas condiciones. Por otro lado, hay que tener en cuenta que de los 60 millones no son 31 para ellos y 29 para los accionistas. Hay que pagar por el mantenimiento de los edificios, gastos de personal, IBIs,... Pero ciertamente, las comisiones son demasiado abultadas. Pero, ¿Es que acaso HISPANIA, MERLIN PROPERTIES y el resto de las SOCIMIS no actúan igual? Las comisiones son demasiado abultadas en todas las SOCIMIS. ¿Y por qué LAR ESPAÑA está tan penalizada en bolsa, cuando al resto no se le ha penalizado? 

Entiendo que haya críticos con que las comisiones las cobren vía acciones/ampliación de capital, yo tampoco comparto esa manera de pago, pero ellos también estarán interesados en que suba la cotización mediante esa forma de pago. Lo cual no quita para estudiar otra forma de remuneración y que sea a su vez menos costosa.

Pero hay algo que es un hecho, como lo es que cotiza en estos momentos con un descuento del 25% y que a 15 meses vistas nos darán un dividendo de al menos el 10% bruto. Y no está nada mal. Es un valor refugio, quizás en estos momentos hay mejor forma de sacar rentabilidad al dinero mediante la compra de otras compañías cotizadas. Pero la tranquilidad de estar en LAR ESPAÑA no te la da otro tipo de compañías cotizadas, además cuando empecé a escribir en este foro cotizaba a 6,20€ y ahora lo hace a 7,20€ aproximadamente. Estoy seguro que en poco tiempo, cuando algún fondo se percate del gran descuento y la gran oportunidad que supone invertir en LAR ESPAÑA, subirá hasta alcanzar los 8,20€ por acción y de ahí a los 9€ por acción será el próximo escalón. No estoy diciendo que se vaya a materializar en los próximos 6 meses, pero poco a poco y a paso firme, y además ¿Por qué no va estar próximamente en  los 9€ si es su valor mínimo? Para mí todo lo que no sea en estos momentos un valor de cotización por encima de los 9€ supone una clara equivocación del mercado, y por eso invertí en LAR ESPAÑA, mientras los inversores le dan la espalda yo me he puesto de cara.

Como ya comenté LAR ESPAÑA se creó con 400 millones de euros, luego se hicieron dos ampliaciones de capital, la primera por importe de 135 millones, y la segunda por importe de 147 millones. Si sumamos 400 + 135 + 147 = nos da un total de 682 millones de euros invertidos en la empresa. Pero cotiza por un valor de 648 millones de euros, es decir, casi un 5% por debajo del dinero invertido. Para mí es de locos que cotice a estos precios. Sus activos residenciales se han revalorizado alrededor de un 30%, los lógísticos un 25%, las oficinas otro 20% y los centros comerciales un 15% en total. Da dividendos de alrededor de un 5% bruto anual a estos precios de cotización ¿Y dice el mercado que vale 7,20€? El mercado se equivoca. Vale un mínimo de 9,20€, pero como valor mínimo, porque ese valor de 9,20€ no tiene en cuenta las revalorizaciones que se van a producir los próximos 4 años, ni tampoco los dividendos,... es decir, no tiene en cuenta el modelo de negocio. Por eso, teniendo en cuenta el modelo de negocio debiera estar por encima de su valor EPRA NAV. Ya se que es muy complicado que esté por encima, pero cuando termine 2017, estaremos con un valor EPRA NAV cercano a los 10€ por acción.

En fin, creo que mis razonamientos son bastante sensatos, es un análisis fundamental, todo lo demás es ruido del mercado. 

Un saludo y suerte a todos en vuestras inversiones.  

Buenas Enrique,

Encantado de hablar contigo de nuevo. Siempre es un placer escribir en este foro. Veo que sigues totalmente prendado de esta empresa y de sus gestores. Veo también que sigues con tu habitual política de bombardeo de mensajes en el foro, hecho que sigo pensando que distorsiona mucho el debate, lo hace díficil de seguir haciéndolo engorroso y pesado, y desmotiva bastante a contestar. Te agradecería si pudieras valorar la opción de reflexionar sobre ello un poco. Creo que haria que el foro fuera aún más interesante y productivo. Pero bueno, al final fuiste tu quien creo el hilo y estás en tu derecho de escribir como quieras, faltaría más

Dicho esto, vamos a entrar en el tema que nos ocupa, que son los resultados de LAR.

Dejo enlace del informe de resultados porque voy a ir comentando algunas cosas sobre él, citando la página.

http://larespana.com/es/wp-content/uploads/2017/02/Lar_informe_2016_ESP.pdf

Me preguntas si creo que se va generando valor... Mi respuesta es si y no. De momento, en términos de efectivo, el dinero invertido por los accionistas renta menos este año que en el ejercicio anterior.

Si nos fijamos en el estado de flujos de efectivo consolidado (página 52), puedes ver que el efectivo generado por las actividades de explotación es menor al del año pasado. Se han generado 19.132 millones este año, frente a 22.674 millones del año pasado. Esto pasa por una razón, han aumentado los ingresos por rentas del alquiler, sí, pero ha aumentado mucho el gasto financiero (cosa normal y que agradezco) y también los pagos en comisiones en acciones.

La empresa dice que no está comisión no es un gasto real, porque esta comisión vuelve a invertirse en la empresa, pero es mentira. Al equipo gestor se le pagan 19 millones de euros en efectivo y con este dinero están obligados a comprar acciones, con lo que el efectivo vuelve a entrar, pero disminuyendo la participación de los demás, ya que se les hace una ampliación de capital a medida para ellos.

Es como si a mi, que soy accionista, me dieran un dividendo en efectivo y a ti no y yo este dividendo en efectivo decidiera volver a invertirlo, en una ampliación hecha a medida para mi.

Por lo tanto, en este aspecto, no se crea valor, se destruye. Se está generando menos efectivo con más dinero invertido, cosa preocupante.

En cuanto a las adquisiciones de activos ya hechas, estas, según valoraciones externas, han incrementado su valor. Este hecho en principio si es muy positivo, en principio LAR sabe generar valor a sus activos en cartera, siempre según estas firmas de valoración que firman en sus informes. Pero de momento, estas revaloraciones no son reales, no se ha materializado ninguna, no hay ventas. Han hablado unos supuestos especialistas, faltará que hable el mercado si es que algún dia se quiere vender algo. Así que está todo por ver.

Lo que no me gusta nada de todo esto, pero nada nada, es que la comisión de la gestora este año es muy alta, en parte por las revaloraciones de sus activos. Esta comisión se calcula de la siguiente manera:

Es decir, la filosofía es. Nosotros vamos cobrando por supuestas revalorizaciones y después ya veremos. ¿Que pasaría si un activo se va revalorizando un 5% cada año durante 5 años y cuando lo queremos hay una crisis inmobiliaria y se desvaloriza un 25%?

¿Devolverán el dinero? No lo creo.

¿Qué pasará si hay una burbuja inmobiliaria en España y el valor de los activos sube de manera que quedan muy sobrevalorados? Iremos pagando la comisión cada año por activos hinchados en su valoración? Si los activos pierden valor en algún ejercicio, serán ellos los que pagarán en vez de cobrar? No creo

Hola de nuevo Compuesto_interesant: 

Te confirmo que sigo prendado respecto a este valor, por lo dicho anteriormente, para mí es incomprensible que cotice con tanto descuento. 

Comparto al 100% tu crítica respecto a las comisiones, ojalá cambien la forma de remunerar al GRUPO LAR. Pero si ellos cobran en acciones, y tienen prohibida su venta (en al menos 3 años desde que las adquieren) querrá el GRUPO LAR generar valor, no ya para los accionistas de LAR ESPAÑA sino para ellos mismos. Ahora, yo si pudiera les remuneraría de otra manera, pero si se les paga así durante unos pocos años, tampoco me parece mal, porque me da una mayor garantía de que quieran generar valor.

Por otro lado, en cuanto a la valoración de sus activos, piensa que llevan comprando desde 2014, no me parece que estén mal valorados, hasta me atrevería a señalar que están infravalorados y por ende que valen más sus inmuebles de lo que aparece en su balance. Lar España ha ganado en el año 2014 y 2015 el premio europeo internacional a la transparencia de sus informes, es decir, entre las más de 500 SOCIMIs que existen en EUROPA, Lar ha superado a todas ganando ese galardón durante dos años consecutivos.   

Si se crea otra burbuja inmobiliaria no nos debería preocupar dado que significará que subirán más los precios, lo cual está muy bien, el problema de las burbujas es que cuando se pinchan, provocando bajada de valor. Pero hoy no sólo no hay burbuja, sino que en un futuro subirán bastante los inmuebles, al menos los próximos 3-5 años, por eso, porque se pinchó. 

Cuando pinche la burbuja bursátil que si existe en USA, Alemania,... que están en máximos históricos, ya veremos como nos afecta, pero te aseguro que buscarán activos refugio como el oro o la inmobiliaria, y dentro de la inmobiliaria en lugares como ESPAÑA donde se pinchó la burbuja inmobiliaria en el año 2007-2008. Por eso, muchos fondos internacionales están comprando activos inmobiliarios en España.

Sin riesgo de burbuja inmobiliaria, como valor refugio del dinero (mirar a Amancio Ortega: tiene tanto dinero que no sabe que hacer con él, bueno sí que  lo sabe = compra inmuebles), por las ventajas fiscales, por los dividendos consolidados, porque cotiza con más de un 5% de descuento respecto a la inversión realizada y más de un 25% de descuento en relación a su valor EPRA NAV, es por lo que considero que es muy buen momento de posicionarse en LAR ESPAÑA.        

Entonces, la crítica que se puede hacer a LAR ESPAÑA va fundamentalmente en dos sentidos: 

1º Las ampliaciones de capital con descuento (error asumido y corregido). Se han comprometido al menos en el 2017 a no realilzar ninguna ampliación de capital, habrá que preguntar que harán en el 2018. 

2º Las comisiones: bueno, mientras vayan generando valor que se las queden, pero cumpliendo con un compromiso fundamental que es la generación de valor para el accionista. Y en un futuro remunerar de otra manera, y bajar el coste de las comisiones. Lo cual habrá que tratar en la próxima junta de accionistas. 

Un saludo

Hola a todos, tengo algunos colegas que también estarán intersados en unirse, ya os avisaré un saludo

¿Sabes cómo se remuneran a los gestores de otras Socimis como Merlín o Hispania?

Me gustaría saberlo, para poder comprar. Igual esto de Lar es lo más normal dentro del sector. O Incluso, ¿ los REITS americanos, van tan a saco también?

A ver si tenemos suerte y alguien con conocimiento profundo de socimis/reits se pasa por aquí.

Con respecto a lo que cotiza barato, si, te doy la razón. Yo nunca he dicho lo contrario. Lo que yo digo es que, por muy barata que cotice, no amplio porque la gestión no me gusta. Aunque tengo que reconocer que ellos tampoco engañan a nadie. Sus informes son claros y transparentes, quizá es por eso que estamos discutiendo sobre temas más o menos "profundos", porque nos dan acceso a la información.

Quizá si lo presentaran todo de forma más opaca, al ver incremento del beneficio por acción, incremento del dividendo e incremento del valor de los activos, estariamos felicitándonos mutuamente por la estupenda compra que hicimos, todos aquí chupándonos las pollas sin enterarnos de nada y todo el mundo tan contento.

Muy interesante el analisis compuesto_interesant 

Creo que los datos que figuran en las paginas 62 (Epra earnings SIN AJUSTAR) y 67 hablan por sí solos. No hace falta más. 73,9% de EPRA cost ratio