Merlin Properties (MRL)

Que el mercado se va a pasar de frenada es algo habitual.

Por partes:

Oficinas: El impacto ha sido cero hasta ahora. El precio de sus alquileres iba por detrás de los precios de mercado, y dada la inercia de este tipo de mercado les ha permitido publicar que release spread sea positivo todavía.
El mercado está descontando expectativas y me parece 100% probable que las renovaciones sean a la baja. Los inquilinos no se pueden permitir no tocar esa partida de gastos cuando sus propios negocios están muy malitos en el lado de los ingresos.

Centros comerciales: Aquí está claro el desplome 

Respecto a la valoración. Parte de la base que les han limpiado ya el 20% del FCF y que tienes al CEO en una entrevista pública diciendo que propone retener cada céntimo por encima del beneficio neto contable. Estos 2 hechos ya significan que el dividendo se reduce el 50% y en una acción de inversión por dividendo es más que suficiente para que el dinero salga a espuertas. De hecho, el dinero más inteligente ya salió.

Y para 2021 hay dudas tanto en si serán capaces de no perder más FCF y otra vez el tema de las retenciones de dividendo.

La extensión de ambos temas justificaría de forma sobrada una cotización rondando los 4€.

Quiero pensar que el tema de la retención por encima del beneficio neto contable se aclarará pero es una alerta muy grande desde el mismo momento que el CEO lo justifica para no disparar el LTV.

Ojo porque ahora mismo no está tan barata como parece. Y menos si la comparas con otras opciones de la bolsa española.

¿tenéis algún tipo de gráfico o excel en el que venga el descuento de la cotización respecto a NAV a lo largo del tiempo?

Te adjunto uno que acabo de hacer yo.

Muchas gracias

Traigo el caso de otro REIT: Unibail Rodamco

 

 
Estos no se han librado de hacer una AK salvaje que el mercado ya venía descontado.

 

Unibail-Rodamco-Westfield (“URW”), the premier global developer and operator of Flagship destinations, announces a €9.0+ Bn “RESET” plan to strengthen its balance sheet and increase financial flexibility to execute its long-term strategy, and provides update on footfall, tenant sales and rent collection

Key highlights of the “RESET” plan and its five strategic priorities are:

 

Aún en el caso de que Merlin perdiera entre el 10%-20% del FCF en 2021, que esta por ver si ocurre, ...... creo que MErlin no tendrá que hacer una AK.

Ahora entiendo las declaraciones de Clemente. LA declaración que hizo sobre los dividendos le permitiría ahorrar del orden de 75m€ anuales cuando están pagando unos 102m€ anuales en el servicio de la deuda.

Entiendo que existe buena probabilidad de tener que sacrificar esa parte de dividendo durante un par de años. A los precios actuales de la acción de Merlín, el dividendo reducido estaría en el 4,1%.

Por algo salió por patas el dinero especializado. Sabían lo que venía. Aquí siempre aguanta hasta el final el minoritario.

¿Merece la pena invertir en una Socimi con un dividendo del 4% y con medio IBEX con mejores dividendos?

Lo barato siempre estara del lado ciclico con una subyacente dentro de un negocio necesario. 

Las trampas de valor, que son las que parecen baratas, siempre van a estar del lado de los cambios estructurales de negocio de una empresa. 

Es que lo que parece ópticamente barato tal vez no lo esté.

Las declaraciones del CEO implican que a precio de hoy, el dividendo sea muy similar al que tenía cuando la acción estaba en 13€.

Insisto en que se debe aclarar negro sobre blanco las declaraciones de Clemente al respecto del dividendo. Porque la cotización irá a la par del dividendo.

Si deciden estar un par de años siendo prudentes ,mientras asimilan la desvalorización de sus activos, es algo que deben saber los inversores. Tal vez el dinero extranjero que ha salido corriendo ya lo supiera.

El negocio de centros comerciales ahora va fatal y les pasa factura.

Desde ese punto te vista, no te parece que a largo plazo si que puede suponer una buena oportunidad tratándose de una empresa financieramente bastante estable y bien gestionada.

Nadie tira piedras contra su propio tejado, da igual que sea clemente o el mismo WB, eso el no te lo va a decir explicitamente a menos que ya toque y medio mercado ya sepa lo que va a pasar. 

a ti te interesa saber lo que va a ganar, no en si lo que reparta, repartir puede significar un problema, aunque soy consciente de que esta empresa solo interesa su dividendo

para saber lo que va a ganar debes hacer un estudio (y no tiene que ser de esos de un banco analista) sobre las proyecciones que tu crees que puedan ocurrir, y el sentido comun que tengas sobre su estructura futura, contratos y demas. 

y si no eres capaz de ver con bastante claridad el futuro sobre su negocio, entonces dejalo estar. 

el sector del ladrillo como alquiler no es un sector especialmente ciclico, en los ultimos 20 años, la curva de precios de alquiler ha subido un poco mas de un 50%, bajando parte durante 4 años.

En el ladrillo lo ciclico estan en las constructoras y promotoras, que pasan de haber demanda a no haberla. 

Lo que pasa que las socimis con deuda al estar apalancadas y el perfil de negocio que tienen que son costos fijos casi inexpugnables, a una mejora de la contratacion pasan de ganar X a multiplicar beneficios o viceversa, y por eso veras grandes revalorizaciones, o caidas, pero ciclico como tal, no es el alquiler. 

por eso insisto , no es como ence, que si la subyacente cae un 50% se va a 0.5€ pero si sube un 50% se va a 7-8€ y al final todo consiste en estudiar la subyacente y en ver que tenga caja para vencimiento de bonos, si te aguanta 4-5 años, tiras moneda. 

en una que no dependa tanto de la subyacente, preguntate si sera estructural o no. 

La desvalorización es pérdida de valor a largo plazo.

Lo que quería reflejar es que parece que no quieren que el apalancamiento se les vaya de madre y ese plan de contingencia lo pagan los accionistas con un dividendo menor (como si se hubiera vivido al límite y ahora toca amarrarse un poco por la nueva situación).

La realidad es que a estos precios estaría dando el mismo dividendo (%) que en los 13€. Evidentemente es más atractiva a 6€ que a 13€ pero estamos en escenarios totalmente diferentes.

Entiendo que Clemente propone esta solución para no tener problemas futuros en forma de una AK.

Trato de hacer de abogado del diablo y poner reflexiones para ver si entre todos somos capaces de ver qué le pasa a Merlin Properties y qué futuro le espera.

En cualquier caso hay que hacer caso a lo que ven los ojos y no es otra cosa que el dinero especializado se ha pirado del valor. Ahora es cuando vamos viendo las noticias.

Es un tema de apalancamiento y que parece que les cae el dividendo un 50%.

Y efectivamente, es una empresa que despierta interés por la cuantía de su dividendo y por su estabilidad.