Simulación de hipoteca
Buenas tardes.
Me he molestado en hacer una pequeña simulación... ¡¡¡Una hipoteca a tipo variable!!!
Supongamos que pedimos hoy un préstamo hipotecario por 200.000 euros a tipo variable.
Premisas. El tipo inicial es del 4% y pagamos en 25 años (300 cuotas). La cuota mensual inicial sería de 1.055,67 euros.
Una subida de los tipos al año siguiente de un 1%, o sea, al 5%; haría que la cuota subiese a 1.165,41 si es por recálculo (cuota fija anual) o a 1.218,38 si es con el sistema de financiación Francés (cuotas variables).
Si al año siguiente subiese el tipo de interés un nuevo punto, hasta el 6%, las cuotas pasarían a ser 1.276,99 si es por recálculo (cuota fija anual) o a 1.372,84 si es con el sistema de financiación Francés (cuotas variables).
Una hipoteca a 25 años era algo normal hace unos años, pero ahora hablamos de plazos mayores... Si nos fuesemos a la misma hipoteca pero con un plazo de 40 años tenemos lo siguiente:
La cuota inicial sería de 835,88 euros.
Con la subida del primer año, la cuota pasaría a ser de 962,16 o a 1.000,82.
El 2º año, con otra subida de un 2%, sería de 1.094,78 y 1.162,18.
Estamos hablando de hipotecas al 6% de aquí a 2 años (algo muy posible)... Yo he tenido una hipoteca al 14%, y, aunque espero que no volvamos nunca a esos tipos, si es cierto que veo muchas posibilidades de que aquí se produzca una subida de tipos similar a la ocurrida en USA que haga que esto no sea ninguna fantasía, o incluso, que según quién lo mire, lo vea hasta optimista.
Por otro lado, si la hipoteca se pidió hace uno o dos años, ya se han sufrido las primeras subidas que habrán empezado a erosionar el poder adquisitivo del comprador.
Yo no entiendo mucho de préstamos ni hipotecas, las dos formas de cálculo que conozco son según los dos tipos de préstamo que he tenido... Habrá otros, supongo:
Revisión anual con cuotas fijas. Al finalizar el año y revisar, se toma toda la deuda pendiente y se recalcula la hipoteca como si fuese una nueva a un año menos aplicando el nuevo tipo de interés.
Revisión anual por el sistema de amortización Francés (cuotas variables). Se calcula inicialmente toda la hipoteca para tomar la cantidad a amortizar. Todos los meses se aplica el tipo de interés dividido entre 12 a la cantidad pendiente. Esto hace que todos los meses, la cuota suba o baje un poco.
Si alguien está interesado en la hoja de cálculo que he utilizado que me lo haga saber. No tengo inconveniente en que se cuelgue de la red.
Espero no haberme equivocado en algún cálculo o al transcribirlo.
Saludos.
Rafa.
Intenta no volverte un hombre de éxito, sino un hombre de valor. @rafasanjose