A lguién sabe que ha ocurrido con las intenciones que habían de dar paso a la cotizacion y comercializacion de REIT en ESPAÑA?
Si no entraran en España ¿podrían comprarse en paises donde existiera legislación sobre ellos?
¿Cómo se accedería a ellos ? gracias
Los REIT en España se llaman SOCIMI, la Ley, la 11/2009 fue publicada hace relativamente poco, el 24 de octubre:
http://www.boe.es/boe/dias/2009/10/27/pdfs/BOE-A-2009-17000.pdf
Me permito hacer un resumen, centrado en la fiscalidad, y que en ningún caso pretende sustituir la lectura de la propia Ley:
Con la Ley se crean las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), que se rigen por el texto refundido de la Ley de Sociedades Anónimas, sin perjuicio de lo establecido en la Ley ahora aprobada.
El objeto principal de las SOCIMI debe de ser la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y la tenencia de participaciones en el capital de otras SOCIMI o entidades con obligaciones similares, así como en Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria. Pueden tener otras actividades accesorias, siempre que sus rentas representen menos del 20% de las rentas totales de la sociedad.
Para otros requisitos me remito a la lectura de los distintos apartados del artículo 2, sin embargo hay uno que sí ha llamado mi atención, el recogido en el 2.5:
“La actividad de promoción inmobiliaria y la de arrendamiento serán objeto de contabilización separada para cada inmueble promovido o adquirido con el desglose que resulte necesario para conocer la renta correspondiente a cada inmueble o finca registral en que esté dividida…”
Entre los requisitos de inversión (artículo 3), cabe citar:
- Deben tener invertido, al menos, el 80% del valor del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad siempre que la promoción se inicie dentro de los 3 años siguientes a su adquisición, así como en participaciones en el capital de las otras SOCIMI y asimiladas.
- El 80% de las rentas, excluidas las derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles afectos al cumplimiento del objeto social principal, debe provenir del arrendamiento y de dividendos.
- Los inmuebles deben permanecer arrendados al menos 3 años, salvo cuando se trata de inmuebles promovidos por la SOCIMI, en cuyo caso el plazo será de 7 años.
- Deben de tener, al menos, tres inmuebles y ninguno de ellos puede representar más del 40% del activo.
- Aunque viene reflejada en el artículo 7, el saldo de la financiación ajena no puede superar el 70% del activo.
Indicar, igualmente, que las acciones de las SOCIMI deben estar admitidas a cotización en un mercado regulado español o de cualquier otro Estado de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, que sólo puede haber una clase de acciones y que el capital social mínimo es de 15.000.000 euros.
Los resultados no se pueden distribuir de cualquier forma, y así, una vez cumplidas las obligaciones mercantiles (hay que tener en cuenta que la reserva legal no puede ser superior del 20% del capital social y que no se puede establecer ninguna otra reserva de carácter indisponible), deben de repartirse entre los socios:
- Al menos el 90% de los beneficios que no procedan de la transmisión de inmuebles y acciones, así como los que correspondan con rentas procedentes de las actividades accesorias.
- Al menos el 50% de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones. Lo que no se reparta de estos beneficios se deberá reinvertir en otros inmuebles o en otras participaciones en el plazo de tres años. En su defecto, se distribuirán en su totalidad en el ejercicio en el que finaliza este plazo.
- El 100% de los beneficios procedentes de dividendos de otras SOCIMI o asimiladas.
La adopción del régimen especial en el impuesto sobre sociedades debe de comunicarse a la AEAT, y básicamente consiste en (artículo 9):
- Están exentas en el 20% las rentas procedentes del arrendamiento de viviendas siempre que más del 50% del activo de la sociedad esté formado por viviendas.
- La autoliquidación del impuesto no se realiza sobre toda la base imponible, sino sólo sobre la parte de la base imponible del período impositivo que se corresponda con el dividendo cuya distribución se haya acordado en relación con el beneficio obtenido más, si se reparten dividendos con cargo a reservas, la parte de la base imponible del ejercicio del que proceden esas reservas en la proporción entre el importe del dividendo procedente de reservas que se distribuye y el beneficio obtenido en ese ejercicio.
- El tipo impositivo es el 18% (se modificará al 19% para los ejercicios que comiencen a partir del 01.01.2010). Si bien hay tres supuestos en los que el tipo es el general, pero son supuestos que tienen que ver con algún incumplimiento de algún requisito.
- Los dividendos distribuidos no están sujetos a retención o ingreso a cuenta.
En cuanto a los socios, a su régimen fiscal, me refiero única y exclusivamente a cuando estos son personas físicas, residentes en territorio nacional, en otro caso me remito a la lectura del artículo 10:
- Los dividendos percibidos se consideran renta exenta del IRPF.
- Las ganancias o pérdidas generadas en la transmisión de las acciones tributarán:
1. Si es ganancia está exenta hasta un límite. Para saber el límite hay que hacer un cálculo. Hallar el 10% del valor de adquisición y multiplicarlo por el número de años de tenencia de la acción en los que la Sociedad haya aplicado el régimen especial. A lo anterior hay que restarlo el importe de los dividendos exentos que se hayan percibido. Si la resta anterior es positiva, la ganancia está exenta hasta ese resultado, si la resta anterior es negativa, la ganancia no está exenta.
2. En caso de pérdida, sólo se podrá computar la pérdida que exceda de l importe de los dividendos exentos percibidos durante el año anterior a la transmisión de la participación.
En cuanto a la compra en países extranjeros no sé decirte nada.
Saludos.
Muchas gracias sabes como se pueden comprar las acciones o participaciones de estas sociedades ,en que mercado y el nombre de algunas de ellas , por cierto tu respuesta es muy detallada gracias
Siento no poder ayudarte, el mercado en si no lo sigo, aunque pienso que es pronto para poder adquirir en España algo. Tienen que constituirse las sociedades, o adaptarse, tienen que admitirse a negociación en algún mercado, y desde el 27 de octubre no sé si le habrá dado tiempo a nadie a todo ello... pero seguro, seguro, que soy el último de todos en enterarme de si existe algo.
Saludos.
Gracias de nuevo saludos