REIT: qué son, cómo funcionan y cómo invertir en ellos
¿Quieres invertir en vivienda y no quieres comprar casa? Los REIT y las Socimi en España son una forma de hacerlo con menos costes iniciales y un mejor grado de diversificación. ¿Todavía no los conoces? En este artículo vamos a ver qué es un REIT, cómo funciona y cómo invertir en ellos.
Hay muchas formas de invertir en inmuebles y no todas pasan por comprar vivienda. Los REIT y las Socimi, su adaptación española, son una forma de hacerlo con una inversión inicial más limitada y mejor diversificación que la fórmula tradicional.
¿Qué son los REITs y cómo funcionan? En las siguientes líneas vamos a ver qué es un REIT, cómo funciona, ventajas, desventajas y si merece la pena.
REITs: ¿Qué es?
Para la pregunta ¿Qué son los REITs? El término REIT es el acrónimo de Real Estate Investment Trust. Se trata de sociedades que invierten en activos inmobiliarias, normalmente para generar rendimientos a través del alquiler de propiedades, su gestión y también su compra y venta.
Es decir, vehículos que invierten principalmente en inmuebles, normalmente edificios enteros, bien para alquilarlos y recibir una renta, gestionarlos un tiempo y después venderlos o directamente como negocios de compra, reforma y venta.
Los REIT normalmente cotizan en bolsa como una acción y eso esa es una de las diferencia de los fondos de inversión en bienes raíces tradicionales. Este modelo de inversión surgió en Estados Unidos en 1960 como fórmula para que los pequeños inversores pudieran acceder al sector inmobiliario.
El primer REIT, Continental Morgate Investors, comenzó a cotizar en la Bolsa de Nueva York en 1965 y cuatro años más tarde este vehículo aterrizaría en Europa a través de Países Bajos.
No todos los fondos inmobilarios se pueden considerar REIT. Las características y requisitos para crear un REIT cambian de país a país. Por ejemplo, las condiciones de una SOCIMI española sin diferente que las del REIT estadounidense.
En el caso nortamericano, que es el más extendido y replicado, las condiciones son:
✅Invertir por lo menos un 75% de sus activos en inmuebles, efectivo o bonos del tesoro (inversiones conservadoras, principalmente).
✅ Recibir por lo menos un 75% de sus ingresos brutos de rentas de inmuebles, hipotecas o plusvalías por la venta de inmuebles.
✅ Repartir por lo menos un 90% de sus ingresos entre sus accionistas vía dividendo.
✅ Un REIT debe tener un mínimo de 100 accionistas en su creación y los 5 principales no pueden controlar más de 50% de la empresa. Se busca que sean vehículos colectivos, no fórmulas para que una o pocas personas gestionen su negocio inmobiliario (algo parecido a lo que busca la legislación española con las SICAV).
Cada país adapta después estas condiciones a los objetivos que persiga. Por ejemplo, en Japón solo el 50% de los ingresos deben provenir de bienes raíces y en Australia, los REIT están obligados a repartir el 100% de los ingresos.
Estos requisitos de los REIT hacen que sean vehículos con una volatilidad limitada salvo por hechos puntuales como el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008 o la pandemia, por un lado. Y también una fuente de generar rentas, por otro, como lo haría el tradicional negocio de alquiler de inmuebles o la inversión en dividendos.
Tipos de REIT
Hay varias formas de clasificar los REIT, desde hacerlo por el área geográfica en la que invierte hasta por el sector en el que se enfoca.
Sin embargo, la forma más habitual es hacerlo según el tipo de activo en el que invierte. De esta forma se puede hablar de tres tipos de REITs:
REIT que invierte en propiedades
También conocidos como equity REITs, son el modelo más extendido y tradicional. Básicamente se dedican a comprar y administrar propiedades que generan ingresos por alquiler. Esto no quiere decir que no puedan vender alguna de estas propiedades y obtener beneficios. Sin embargo, esa no es su ocupación principal.
Estas propiedades pueden ser de todo tipo, desde viviendas hasta centros comerciales, residencias, hoteles, suelo industrial… Otra forma de clasificar los REIT es precisamente en función del segmento inmobiliario en el que estén especializados.
Este es el tipo de REIT más habitual en Europa.
REIT que invierten en hipotecas
Como su propio nombre indica, los REITs hipotecarios están especializados en financiación. Este vehículo no tiene inmuebles a su nombre. Su labor es la de prestar dinero para la compra de inmuebles con instrumentos como las cédulas hipotecarias. Sus ingresos en este caso provienen de los intereses que generan estos préstamos hipotecarios.
REITs mixtos
Son REITs que combinan las dos estrategias que acabas de ver y que pueden poner más énfasis en una u otra fórmula.
REITs privados
Son los menos habituales. Funcionan como el private equity, es decir, que son sociedades que no cotizan en bolsa y que, sí lo hacen, es en mercados OTC o extrabursátiles.
A partir de ahí, también se pueden clasificar los REIT según el área en el que estén especializado, que puede ser en residencial, oficina o en algún sector o área geográfica concreta, por ejemplo.
¿Cómo invertir en REITs desde España?
Hay varias formas de tener exposición al mercado de REITs según quieras hacerlo a través de acciones, ETFs o fondos.
1. Acciones sobre REIT
Es la opción más directa. Consiste en comprar acciones del REIT o SOCIMI de tu elección.
Estas son algunos de los mejores REITs o, mejor dicho, las opciones que mejor los han hecho en el último año:
American Healthcare REIT Inc (AHR)
American Healthcare REIT Inc (AHR) se trata de un REIT estadounidense que se puede contratar en la Bolsa de Nueva York y que acumula un rendimiento del 64%% en el último año.
Como su propio nombre indica, está especializado en el sector de salud, especialmente en residencias para personas mayores, hospitales y centros médicos en Estados Unidos, Reino Unido y la Isla de Man.
Características:
Compañía
🔎 Ticker / Bolsa
📈 Rentabilidad a 1 año
💰Rendimiento por dividendo
💲PER
American Healthcare REIT Inc
AHR / NYSE
64,41%
2,37%
N/A
Welltower Inc (WELL)
Otro REIT americano que cotiza en la Bolsa de Nueva York dentro del S&P 500. También está especializado en atención medica con centros de atención, ambulatorios y residencias.
Welltower Inc concentra su actividad en Estados Unidos, Canadá y Reino Unido.
Características:
Compañía
🔎 Ticker / Bolsa
📈 Rentabilidad a 1 año
💰Rendimiento por dividendo
💲PER
Welltowe Inc.
WELL / NYSE
31,87%
1,79%
93,40
Merlin Propoerties (MRL)
La principal SOCIMI española. Cotiza en el Ibex 35 y también en la bolsa portuguesa.
La actividad de Merlin Propoerties se centra en el mercado inmobiliario de oficinas, centros comerciales, logística y centros de datos dentro de toda la Península (España y Portugal).
Los ETFs son una forma más diversificada de invertir en el sector y normalmente la estrategia más adecuada para el inversor minorista.
Al final, los ETFs sobre REIT suelen seguir índices que aglutinan distintos REITs, por lo que permiten invertir de forma global a través de un único vehículo.
HSBC FTSE EPRA NAREIT Developed UCITS ETF USD
HSBC FTSE EPRA NAREIT Developed UCITS ETF. Se trata de un ETF que replica el índice FTSE EPRA/NAREIT Developed, que básicamente sigue a las principales empresas inmobiliarias de los países desarrollados.
Características del ETF
Detalle
📋 Nombre del fondo
HSBC FTSE EPRA NAREIT Developed UCITS ETF USD
📈 Rentabilidad a 5 años
29,14%
💰 Distribución (dividendo)
Sí.
💲 TER
0,24%
📉 Volatilidad (1 año)
14,34%
El índice incluye un total de 358 componentes donde el que más peso tiene, Welltower, suma un 6,06%. En total, las 10 primeras posiciones suman un 33,53% del índice. Sin las siguientes:
Distribución a 20 de septiembre de 2025 - Fuente: JustETF
Y si lo ajustamos por áreas geográficas, veremos que Estados Unidos se lleva la mayor parte de la inversión, algo que ocurre también en otros índices bursátiles globales como el MSIC World.
Distribución a 20 de septiembre de 2025 - Fuente: JustETF
En los últimos años, el HSBC FTSE EPRA NAREIT Developed UCITS ETF (IE00B5L01S80) ha ofrecido una rentabilidad anualizada a 5 años en torno al medio dígito, muy alineada con su índice y con un tracking ajustado. Desempeño del ETF desde su lanzamiento
El año en curso acumula un avance sólido, mientras que los últimos 12 meses han sido positivos pero más moderados. En conjunto, refleja la recuperación gradual del sector inmobiliario cotizado, con matices por divisa (las cifras varían si miras en EUR vs USD).
Los fondos inmobiliarios son fondos de inversión que invierten en empresas del sector, pero no necesariamente o de forma exclusiva en REITs. Son una fórmula para tener exposición a este tipo de inversiones, aunque no siempre de forma tan directa como las dos anteriores.
GVC Gaesco Oportunidad Empresas Inmobiliarias R.V. A FI
GVC Gaesco Oportunidad Empresas Inmobiliarias R.V. A FI es un fondo gestionado por la gestora GVC Gaesco que invierte de forma indirecta en el sector inmobiliario de forma global, aunque también puede destinar hasta un 15% de la inversión a renta fija.
Características del fondo
Definición
🏷️Nombre
GVC Gaesco Oportunidad Empresas Inmobiliarias R.V. A FI
🆔ISIN / Clase
ES0143628008 / A
📈Alpha (3 a.)
8,82
🚩Benchmark
STOXX Gbl 1800 Real Estate EUR
📈Ratio Sharpe (3 a.)
0,36
💵TER (gastos corrientes)
2,44%
💼Patrimonio del fondo
9,1M€
📊Rentabilidad a 3 años (anual.)
9,57%
En concreto, invierte en empresas del sector inmobiliario, REITs y Socimis. En total, suma 30 posiciones y estas son las principales:
Posiciones principales del fondo - Fuente: Morningstar
Por regiones. Estados Unidos suma la mayor parte de la cartera:
Distribución por regiones - Fuente: Morningstar
El fondo ha ofrecido en los últimos 12 meses una rentabilidad cercana al 7,6 %, con una media anualizada del 6,4 % en 5 años. Se trata de un fondo con volatilidad elevada (en torno al 15-16 %) y caídas máximas de hasta el -26 %, lo que refleja su carácter dinámico: puede generar buenos retornos a largo plazo, pero con fuertes oscilaciones en el camino.
Otros fondos de inversión inmobiliaria con buen rendimiento incluyen:
ETF
ISIN
TER
Rentabilidad a 3 años
Alpha
Ratio Sharpe
Abante Sector Inmobiliario FI
ES0152505006
2,70 %
16,97%
13,13
1,04
Morgan Stanley QuantActive Global Property Fund
LU0552900242
1,52 %
3,02%
-
-0,4
DPAM B - Real Estate Europe Dividend Sustainable
BE6213829094
1,87 %
2,49
0,28
0,04
Janus Henderson Global Real Estate Equity Income Fund Class A2 HEUR
IE0033534995
2,18 %
0,71
-
-
Schroder International Selection Fund Global Cities A Accumulation EUR Hedged
LU0638090042
1,84%
-1,62%
-1,91
-0,32
¿Es lo mismo un REIT que una inmobiliaria?
Lo cierto es que un REIT no es una inmobiliaria tradicional ni tampoco equivale a invertir en acciones de empresas inmobiliarias, fondos inmobiliarios tradicionales o, por supuesto, la inversión inmobiliaria tradicional.
Un REIT no se dedica a vender propiedades a particulares de la misma forma que una empresa inmobiliaria. Sí, pueden vender casas, pero normalmente lo harán entrando en la parte de la promoción o vendiendo el edificio entero.
Tampoco facilita el alquiler a cambio de una comisión, como las inmobiliarias tradicionales. Su negocio en este caso sería alquilar directamente los edificios.
Y si lo comparamos con la inversión inmobiliaria tradicional (comprar para alquilar o comprar para vender), es un modelo de negocio similar, pero distinto en los siguientes términos:
Modelo de inversión. El REIT supone una inversión indirecta, porque inviertes en una compañía que es la que compra las propiedades.
Gestión. El REIT se encarga de todo, desde los trámites de compra hasta la gestión de los inmuebles, mientras que cuando inviertes de forma directa tienes que hacerlo tú todo.
Liquidez. Con un REIT la liquidez es inmediata, vendes cuando quieres. Si la vivienda es tuya, puedes tardar varios meses en colocarla.
Inversión inicial. Muy limitada con el REIT, donde solo necesitas comprar una participación y elevada con la compra directa, donde normalmente tendrás que aportar entre un 30% y un 40% del valor de la casa.
Rendimiento. Con un REIT recibirás dividendos que tributan dentro de la base del ahorro, como veremos más adelante. Con la inversión directa de alquiler recibirás una renta que se integra en la base general.
Ejemplos de REITs en España y Europa
En España los REIT operan bajo la forma de SOCIMI y cotizan tanto en el Ibex 35 como en el mercado continuo.
Las más grandes son:
Merlin Properties (MRL). Es la SOCIMI más grande del país. Cotiza en el Ibex 35 y centra su actividad dentro de la Península, donde trabaja el mercado de oficinas, logística.
Inmobiliaria Colonial (COL). Es una empresa más clásica, con mayor recorrido que Merlin. Forma parte del Ibex y se dedica principalmente a la promoción de suelo y viviendas y al alquiler.
Castellana Properties (YCPS). Cotiza en BME Growth y está especializada en el sector de retail, especialmente en centros y parques comerciales.
GMP Property (YGMP). Especializada en el ámbito de las oficinas y parques empresariales, especialmente en Madrid, también cotiza en BME Growth.
Testa Residencial (YTST). Esta SOCIMI se enfoca en el mercado residencial de alquiler con una cartera de más de 11.600 activos.
El mercado de REITs europeo es amplio. Una forma de seguir a las principales compañías que lo componen es a través del índice REIT Europe (REITE), que reúne a las principales sociedades del sector en el Viejo Continente.
Estos son algunos de los principales REITs europeos:
Tritax Big Box. El REIT con mayor volumen dentro del índice REIT Europe. Su foco está en el sector logístico.
Segro PLC. Se trata de un REIT británico especializado en el sector industrial y logístico con presencia tanto en Reino Unido como en Europa.
Unibail-Rodamco-Westfield. Esta sociedad francesa cuenta con presencia global en todo el continente y está especializado en retail y centros comerciales.
Warehouses de Pauw (WDP). Se trata de un REIT belga especializado en logístias y almacenes.
Vonovia. Una opción alemana centrada en el segmento residencial.
Fiscalidad de los REITs en España
Al hablar de la fiscalidad de los REITs hay que diferenciar entre la fiscalidad del producto, es decir de la sociedad, y los impuestos que tendrán que pagar los inversores.
En España, las SOCIMI tienen una fiscalidad especial por la que tributan al 1% en el Impuesto de Sociedades, lo que les permiten optimizar la inversión siempre y cuando repartan el 80% del beneficio en dividendo.
Los beneficios no distribuidos tributarán al 15% en lugar del 25% habitual.
También disfrutan de una bonificación del 95% en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
En el caso de los particulares que invierten en estos vehículos, la fiscalidad de un REIT depende del formato en el que decidas invertir en ellos.
La inversión directa a través de una SOCIMI o de un ETF sobre REITstributa igual que la inversión en acciones. Esto quiere decir que no hay que pagar hasta vender los títulos. En ese momento habrá que tributar ganancia patrimonial obtenida, que se mide por la diferencia entre el precio de venta y de compra.
Esa ganancia tributará dentro de las rentas del ahorro, cuyos tipos van del 19% al 30% de forma progresiva.
Ganancias hasta 6.000€ tributan al 19%.
Entre 6.000 y 50.000€ tributa al 21%.
Entre 50.000 y 200.000€ tributan al 23%.
Entre 200.000 y 300.000€ tributan al 27%.
Ganancias por encima de 300.000€ tributan al 28%.
Por su parte, los dividendos que reparten los REITs tributan como un rendimiento de capital mobiliario y pueden incluir una retención del 19%.
¿Existen REITs que paguen dividendos mensuales?
Una de las características de los REITs es que se pueden utilizar para recibir una renta periódica, exactamente igual que si tuvieses un piso alquilado.
La periodicidad de la renta dependerá de cada REIT, pero sí existen REIT que reparten dividendo de forma mensual, pero la mayoría están localizados en las bolsas americanas.
Algunos ejemplos son:
LTC Properties Inc (LTC). Tiene el foco en el sector de salud y tercera edad, lo que se traduce en clínicas de rehabilitación y residencias. Su dividendo anual es del 6,41%.
EPR Properties (EPR). Invierte en propiedades del sector de ocio y entretenimiento como parques temáticos y resorts vacacionales. Su dividendo anual es del 6,24%.
Realty Income Corporation (O). Lleva más de 650 meses repartiendo dividendo de forma mensual y se autodenomina “La compañía del dividendo mensual”. Está enfocado en el sector industrial y las industrias de retal. Su dividendo anual es del 5,45%.
Agree Realty Corporation (ADC). Otro REIT centrado en el sector de retail con tiendas y centros comerciales. Su dividendo anual es del 4,31%
Stag Industrial INC (STAG). Su negocio se centra en naves industriales para comercio electrónico y logística. Su dividendo anual es del 4,26%.
Otras opciones de inversión son Main Street Capital (MAIN), Whitestone REIT (WSR), Pembina Pipeline (PBA) y SL Green Realty (SLG.
¿Es rentable invertir en REITs?
Sin duda, la pregunta del millón. La respuesta corta y sencilla sería que sí, se puede ganar dinero invirtiendo en REITs. Sin embargo, la rentabilidad varía mucho en función del índice que escojas y también del área geográfica en la que quieras invertir.
Si tomamos como referencia la inversión global y el índice FTSE NAREIT Equity REIT su rendimiento acumulado desde 2009 es del 307,04%. ¿Y eso es mucho o poco?
Si tomamos como referencia el ETF Amundi Index FTSE EPRA NAREIT Global UCITS ETF DR EUR (D), una inversión de 10.000 euros en marzo de 1992 ofrece una tasa de recimiento anual compuesto del 7,71% frente al 10,28% que se apunta un ETF sobre el S&P 500 para esa misma etapa.
Bolsa vs. REITs: 30 años de distancia - Fuente: Curvo.eu
En resumen, una buena rentabilidad, pero inferior a la que se puede conseguir con otros activos. Eso sí, con ciertas ventajas frente a la bolsa y el poder de diversificar la cartera con un activo descorrelacionado de los mercados financieros.
Veredicto final: REITs en tu cartera ¿Sí o no?
¿Es una buena idea invertir en REITs? La realidad es que dependerá de tu estrategia de inversión, perfil inversor y objetivos.
Desde luego, los REIT son una alternativa a la inversión directa en inmuebles, mucho más líquida y accesible para la mayoría de inversores y, por lo tanto, una opción para quienes quieren diversificar a través de Real Estate sin comprar vivienda.
Pros
✅Menor capital de inversión inicial. Comprar un piso para alquilar no es barato. El coste de invertir en un REIT es el del precio al que cotice en bolsa. En otras palabras, necesitas menos dinero inicial y son mucho más accesible.
✅Diversificación. ¿Cuántos pisos necesitarías para diversificar bien una cartera inmobiliaria? Con un solo REIT ya tendrás una mejor diversificación por tipo propiedad (no sólo invierten en pisos) y geográfica (invierten en más de una ciudad e incluso en más de un país).
✅Liquidez. Puedes comprar y vender tu participación en REITs de forma inmediata. Es una inversión muy líquida. Por el contrario, el tiempo medio para vender un piso en España es de 6 meses y de 3,1 meses en ciudades como Madrid, según Idealista.
✅Tiempo de gestión. Invertir en un REIT apenas requiere tiempo de tu parte, más allá de seguir la evolución de su precio en bolsa.
✅Gestión profesional. Los REIT, igual que los fondos de inversión, están gestionados por profesionales del sector que saben escoger los mejores inmuebles para invertir y cuentan con un equipo de expertos para gestionarlo. En otras palabras, evitan las ineficiencias propias de un casero particular.
✅Generas un ingreso pasivo. Los REIT están obligados a distribuir la mayor parte de tus ingresos por ley generando un dividendo que cobrarás de forma periódica.
✅Fiscalidad. En algunos países los REIT cuentan con ventajas fiscales tanto como empresa como para el inversor particular. En España, por ejemplo, las Socimi no tributan por sus beneficios siempre que se cumplan ciertos requisitos (la nueva Ley antifraude ha elevado al 15% el gravamen sobre los beneficios no distribuidos).
✅Descorrelación. Esto es una ventaja para la cartera en términos globales. El inmobiliario se comporta de forma diferente a la inversión en acciones. No reacciona a los mismos estímulos y eso puede ayudar a diversificar la cartera.
Contras
Rentabilidad más ajustada. El retorno de la inversión puede ser menor que si inviertes directamente y lo haces bien. Eso sí, como ocurre en la guerra entre gestión activa y gestión pasiva, hay que hacerlo bien. Un estudio de EPRA (European Public Real Estate Association) desvela que los REIT superan en un 4% de media anual el retorno de la inversión directa en inmuebles.
Menor frecuencia de ingresos. Los REIT reparten siempre dividendos, pero no tienen por qué hacerlo mes a mes.
Riesgo de mercado. Al ser un activo financiero, su correlación con los mercados es mayor que la de un piso particular o un inmueble cualquiera. Es decir, si hay una caída en los mercados, puede verse afectado, algo que no ocurriría con la inversión directa.
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