Las socimi en España: qué son, ranking de socimis y análisis de la situación actual

Las socimis, también conocidas como sociedades cotizadas anónimas de inversión en el mercado inmobiliario, han tenido una expansión inimaginable en los últimos años en España. 

Tras la reforma de la ley que flexibilizó los requisitos que debían cumplir para acogerse a los beneficios fiscales han sido más de 70 las empresas que han salido a cotizar con una capitalización que alcanza los 22.300 millones de euros y una cartera de activos de 51.277 millones de euros. 

En este artículo intentaremos desgranar el último informe de la consultora JLL en colaboración con BME, sobre la situación de las socimis en España y los cambios sobre la fiscalidad de las socimi que trae la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal.

¿Qué es una socimi?

Las socimi (sociedades cotizadas anónimas de inversión en el mercado inmobiliario) son el resultado de adaptar la normativa europea aplicable a los REIT (Real Estate Investment Trust) al mercado español.
Como su homólogo, el objetivo de las es la inversión en activos inmobiliarios para su alquiler

Estas sociedades nacen en España con un claro objetivo: dinamizar el sector inmobiliario fomentando paralelamente el mercado del alquiler. En un artículo anterior, comentamos junto a David Calzada de Grant Thornton, por qué las socimis están tan de moda.

Desde un punto de vista legal, están reguladas la Ley 11/2009, de 26 de octubre, modificada por Ley 16/2012 también conocida como Ley Socimi. 

Principales características de una socimi

Objeto Social

  • Adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento.
  • Tenencia de participaciones en el capital de otras socimi
  • Tenencia de participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no en territorio español, que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento 
  • Tenencia de acciones o participaciones de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria
  • Podrán desarrollar otras actividades accesorias (aquellas que representen menos del 20 por ciento de las rentas de la sociedad en cada período impositivo).
     

Requisitos de las socimi

Las inversiones que puede realizar una socimi están limitadas por ley. Esta es una de las condiciones para poder ser una socimi.
 
Para poder tener la consideración de cotizadas anónimas de inversión en el mercado inmobiliario, hay que cumplir con los siguientes requisitos:

  • Deberán invertir, al menos el 80 % del valor del activo en:
    • bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento
    • terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse al arrendamiento siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición,
    • participaciones en el capital o patrimonio de otras entidades que tengan por objeto social el de las socimi.
  • Además, el 80% de las rentas deberá provenir de:
    • arrendamiento de bienes inmuebles afectos al cumplimiento de su objeto social principal con personas o entidades que no formen grupo con independencia de la residencia
    • dividendos o participaciones en beneficios procedentes de participaciones afectas al cumplimiento de su objeto social principal.
  • Capital social mínimo de 5 millones de euros.
  • Los bienes inmuebles que integren el activo deberán permanecer arrendados durante al menos tres años, incluyendo el tiempo que hayan estado ofrecidos en arrendamiento, con un máximo de un año.
  • Oblicación de cotizar. Las acciones de las socimi deberán estar admitidas a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación español o en el de cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, o bien en un mercado regulado de cualquier país o territorio con el que exista efectivo intercambio de información tributaria, de forma ininterrumpida durante todo el período impositivo.
  • Obligación de distribuir dividendos. Estarán obligadas a distribuir dividendos, una vez cumplidas las obligaciones mercantiles que correspondan, el beneficio obtenido en el ejercicio, en la forma siguiente:
    • 100 % de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos por las entidades que tengan el objeto social principal indicado en esta ley.
    • 50 % de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones una vez transcurridos los plazos de mantenimiento, afectos al cumplimiento de su objeto social principal. El resto de estos beneficios deberá reinvertirse en otros inmuebles o participaciones afectos en el plazo de tres años desde transmisión.
    • 80 % del resto de los beneficios obtenidos.

Fiscalidad

Las socimis tienen innumerables ventajas fiscales.

  • Gravamen del 0% en el Impuesto de Sociedades siempre que se mantenga la actividad durante 3 años en el arrendamiento de inmuebles. La Ley 11/2021 establece una excepción con la obligación de tributar al 15% los beneficios no distribuidos.
  • Gravamen especial del 19% en el Impuesto de Sociedades sobre el importe íntegro de dividendos distribuidos a los socios cuando su participación sea igual o superior al 5% cuyo tipo de gravamen sea inferior al 10%, siempre que no se trate de otra SOCIMI).
  • Bonificación del 95% en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por la adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento y la de terrenos para la promoción de viviendas destinadas al alquiler.

¿Cuáles son las principales socimi en España?

Un dato altamente desconocido es que España es el segundo país del mundo con más socimi, con 72 compañías. La facilidad para constituirlas, es la principal razón de esta cifra. A continuación os presentamos las principales socimi de España, ordenadas por capitalización:

Nombre Precio cotización (a 20/06/2021) Capitalización Tipos de activos

Mercado Continuo

Inmobiliaria Colonial 8,94€ 4.542,54 millones € Oficinas 
Merlin Properties 89,42€ 4.425, 24 millones € Oficinas y locales comerciales
Lar España 5,24€ 459,201 millones € Locales comerciales
Árima 10,35€ 294,24 millones € Oficinas

Mercado Alternativo Bursátil (MAB)

General de Galerias Comerciales 142€ 3,64 millones € Locales comerciales
GMP Property 57€ 1,090 millones € Varios
Testa residencial 6,3€ 0,833 millones € Viviendas
Zambal 1,14€ 0,736 millones € Oficinas y locales comerciales

Fuente: Bolsa de Madrid, BME y elaboración propia. Datos actualizados a 20 de junio 2021.

El mercado de las socimi en España está altamente concentrado en términos de capitalización. De hecho, las cinco sociedades más grandes suman el 63,8% del total del sector


Grado de concentración de Socimis

¿Dónde cotizan las socimi?

Las socimi tienen obligación de cotizar en un mercado regulado. En España la gran mayoría por tamaño, costes y requisitos han decidido salir a cotizar en el MAB o BME Growth. Mientas, unas pocas, las de mayor tamañano, cotizan en el Mercado Continuo. 

Comparativa Socimis Mercado Continuo vs BME Growth

El gran problema que presentan las socimi en el MAB es la poca liquidez que presentan, unas por el desconocimiento del inversor en general y otras por tener un free float irrisorio. Muchas de las socimi que han salido a cotizar tienen más del 95% de su accionariado en manos de una familia, fondo de inversión o brazo inversor de un país, como son los vehículos del gobierno de Singapur o Blackrock. 

Esta situación ha ido mejorando con los años, pero aún es un punto por pulir para buena parte de las socimi que operan en España. 

Análisis de la situación actual de las socimi

Situación de los REITs a nivel mundial

Son más de 35 países a lo largo de los cinco continentes los que cuentan con vehículos o estructuras de inversión específicas para el mercado inmobiliario asimilables a los Real Estate Investment Trust. El valor total o capitalización bursátil de los REITs cotizados en todo el mundo ascendía a 1.517 trillones de millones de dólares a 30 de junio, según los datos de Nareit. 

Estados Unidos sigue siendo el principal mercado con una capitalización bursátil de 1,25 trillones de dólares al cierre de 2020. Actualmente, 30 REITs forman parte del principal índice amplio de la Bolsa norteamericana, el S&P 500. 

En las siguientes imágenes puede apreciarse la evolución de la introducción de los REITs a nivel mundial por países. 

evolución REITs a nivel mundial

Reits Mundial

Los REIT no han sido ajenos a la pandemia del coronavirus y en 2020 vieron descender su capitalización, aunque en la recta final de 2020 y lo que vamos de 2021 han recuperado el terreno perdido. 

Capitalización bursátil de los REITs a nivel global

Situación de las socimi en España

Según el informe de JLL a cierre de 2020, la capitalización bursátil del conjunto de las socimi españolas descendió hasta los 22.026 millones de euros en 80 vehículos distintos. La primera mitad de 2021 ha sido positiva y han podido recuperar parte del valor perdido.

La diferencia entre la pérdida de valor en términos de capitalización y la pérdida de valor de los inmuebles (14,7% frente a 1,1% o 360 millones de euros) ya era un indicador de que el castigo bursátil podría haber sido excesivo. 

Situación de las socimis en España

Más allá del impacto negativo de la crisis, la estructura de financiación de las socimi es similar a la de 2019. En todo 2020 apenas se ha incrementado en 100 manteniendo el apalancamiento en un del 38,7% (valor de la deuda financiera en sobre el valor de los activos). 
 

Evolución del mercado de SOCIMIS

Por capitalización bursátil, el mercado cerró 2020 con una capitalización de 22.026 y a 30 de abril de 2021 su valor ya se ha incrementado un 2% hasta los 22.451 millones de euros. 

Número de Socimis admitidas en la bolsa

Aun así, la cifra sigue siendo un 13% a la registrada al cierre de 2019. Como hemos comentado, las socimi más grandes copan más de la mitad del mercado. Así quedan distribuidos los 22.451 millones de capitalización.
 

Capitalización de las socimis en España

Segmentos de socimi en España

En España los principales segmentos donde se especializan las socimi son los siguientes: Mixto (tres o más categorías), Retail, Oficinas, Hotelero y hospitality, Residencial, High Street (locales comerciales de calle) y Logística.
Segmentos de mercado de las socimis

El sector residencial sigue siendo el más importante, aunque el que mejor se ha comportado a lo largo de 2021 es el mixto y el logístico, impulsado por el auge del ecommerce. 

La situación de cada segmento es particular lo que se puede observar en las siguientes imágenes:

Evolución de las rentabilidades socimis en España

Desde el punto de vista del valor de mercado son los segmentos oficinas, mixtos y retail los que agrupan el 76% del valor del conjunto de la capitalización bursátil y el 74% del valor de los activos en términos de Gross Asset Value.

Variación de capitalización bursátil abril 2021 de las socimis

Pese a ser los líderes, estos segmentos son también los que mayor pérdida de valor acumulan por la crisis de la pandemia. 
 
Sobre el segmento que más hay discusión sobre el efecto de las socimi es en el residencial. En cuanto a este punto el informe señala que el peso del mercado de alquiler en España está todavía lejos de las medias europeas. 

Actualmente, el parque de viviendas en España se distribuye en un 24% en alquiler y un 76% en propiedad. El informe apunta a que debería situarse en los entornos del 35-40% en los próximos años. 

El informe apunta a una consolidación de este mercado con un incremento de entre 15.000 y 20.000 viviendas nuevas destinadas al alquiler cada año. 

¿Y el futuro? El informe señala la pujanza del sector logístico, que marcó récord de contratación en Europa en 2020 con un aumento del 17% y un 20% más que la media de los últimos años. Además, se espera que el número de personas que compra por internet aumente un 25% hasta 2024. Esto hace prever un aumento de la demanda creciente de naves big-box (grandes plataformas de almacenamiento lejos de las ciudades) y naves cross-docking, así como de las instalaciones de alimentación en frío. 

Cambios en la fiscalidad de las socimi en España

La recién aprobada Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal incluye importantes cambios en el régimen fiscal de las socimi. En concreto, modifica la Ley 11/2009 para establecer un gravamen especial del 15% sobre el importe de los beneficios del ejercicio no distribuidos, que hayan tributado conforme al régimen especial y que no se encuentren en el plazo de tres años de reinversión que hemos comentado anteriormente. 

La medida supone un aliciente más a las socimi para distribuir beneficios de sus operaciones, lo que puede lastrar su crecimiento y capacidad de realizar nuevas operaciones. 
 

 

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