Sin duda alguna, los activos inmobiliarios han sido los grandes favoritos por el ciudadano español medio para ahorrar durante mucho tiempo. Sus especiales características, que implican su consideración como bien de primera necesidad y, al mismo tiempo, activo de inversión, en sus múltiples variantes, ha generado una serie de particularidades en nuestro país que no comparten el resto de países de nuestro entorno. Por desgracia, estas particularidades generaron una inmensa burbuja, tanto del propio activo como de la deuda asociada, que son una de las causas fundamentales de la crisis que vivimos en la actualidad. Aún así, ¿puede ser interesante destinar una parte de nuestras inversiones a este tipo de activos? La respuesta, obviamente, depende de las circunstancias personales, pero también de cómo la abordemos.
En primer lugar, hay que tener en cuenta qué porcentaje sobre el total de nuestros activos va a suponer este tipo de inversiones. Para ello, debemos recordar que el nivel de liquidez que mantienen estos activos en la actualidad es sumamente bajo, dado el coste que tienen y la habitual dependencia del crédito por parte de los compradores, crédito que, como es bien sabido, es caro (muy caro) y escasea.
Por otro lado, debe tenerse en consideración qué tipo de inversión deseamos realizar. De este modo, podemos distinguir claramente dos tipos de inversión; por un lado, está aquella en la que se compra el inmueble con el fin de mantenerlo en buen estado durante un periodo indeterminado de tiempo, a la espera de poder venderlo con una sustancial plusvalía. Por otro, se encuentra la compra de este tipo de activos con el fin de ponerlos en alquiler y, de este modo, obtener una renta recurrente. Obviamente, este tipo de inversión reporta unos niveles de beneficio sustancialmente superiores, dado que, de este modo, se genera un flujo de ingresos que proporciona una liquidez al propietario que no tendría en caso de comprar y esperar la revalorización. Una ventaja adicional de ésta forma de invertir es que, en caso de que seamos propietarios de un elevado número de viviendas, puede crearse una sociedad dedicada exclusivamente al alquiler de viviendas, lo que acarrea interesantes ventajas fiscales. Lógicamente, el alquiler supone la asunción de un mayor nivel de riesgo, ya que, dependiendo de la “calidad” de los inquilinos, el deterioro del inmueble puede ser muy ostensible, a parte del riesgo de impagos…
Otro punto a tener en cuenta, y aunque sea obvio y por todos conocido, es el efecto de la crisis económica en este mercado y el planteamiento que debemos mantener en caso de que estemos o queramos estar en este él. Sin duda, el inmobiliario español ha sido uno de los mercados más castigados por la crisis, y .el hecho de que haya corregido la situación de manera más lenta ha hecho que, no sólo no se haya recuperado, sino que en términos generales no se espere una recuperación del mismo en el corto plazo, situación agravada, como ya hemos comentado, por la sequía crediticia que nos asola y atenuada, por otro lado, en función de la zona y el tipo de inmueble, ya que el impacto de la crisis no ha sido similar en toda España.
Por todo ello, conviene ser muy prudente si estamos o queremos estar en este mercado. Como ya hemos indicado, no es conveniente concentrar las inversiones en este tipo de activos. Un nivel razonable podría ser, como máximo, un 30%, aunque este nivel dependerá tanto, fundamentalmente, de nuestro perfil inversor como de otros factores, como necesidad de liquidez, tipo de inversión a realizar/desarrollar, necesidad y condiciones de apalancamiento (préstamo hipotecario), etc. Este último punto es sumamente importante, ya que, pese a que es fundamental en la gran mayoría de los casos, muy pocas veces es tenido en cuenta a la hora de determinar la rentabilidad de la inversión.
Una vez que hemos determinado nuestra situación de partida y nuestros objetivos, es necesario implementar el desarrollo de esta parte de la cartera. Si aún no contamos con ningún inmueble, es necesario seleccionar muy cuidadosamente su situación, ya que esto determina de forma sustancial la rentabilidad que obtendremos, sea cual sea nuestro planteamiento. Si somos nosotros quienes vamos a desarrollar la estrategia, páginas como esta pueden ser una gran ayuda, ya que de este modo podremos conocer, no solo los precios de las viviendas, sino también una estimación en cuanto a la rentabilidad a obtener derivada del alquiler de la vivienda. Si contamos ya con alguna vivienda, este trabajo se vuelve menos “exigente”, si bien, y como contrapartida, podemos vernos limitados en cuanto a la rentabilidad a esperar.
En todo caso, si nuestra intención es destinarlo a alquiler, conviene contar con un asesoramiento adecuado, tanto fiscal como jurídico, ya que esto puede evitarnos, a la larga muchos problemas. En este sentido, conviene tener en cuenta, asimismo, la posibilidad de plantear este tipo de inversiones a través de empresas especializadas, también conocidas como Real Estate. Con una fuerte implantación en Europa, este tipo de sociedades no tienen mucho tirón aun en nuestro país, aunque pueden ser una opción a considerar, al aportar una serie de ventajas, como puede ser la posibilidad de evitar la realización de trámites “farragosos” o la necesidad de que seamos nosotros mismos quienes realicemos los trámites necesarios (búsqueda y selección de inquilinos, mantenimiento de los inmuebles…), permitiendo, incluso en algunos casos, la posibilidad de diversificar geográficamente nuestras inversiones, no limitándonos a nuestro país…
Como puede verse, este tipo de activos, aunque no sean recomendables para todos, han de ser tenidos en cuenta, y pueden ser interesantes a la hora de diversificar nuestras inversiones, aunque no sean activos estrictamente financieros, y pese a que sí puedan influir en nuestra salud financiera.
