El nuevo decreto de vivienda es el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, publicado en el BOE del 30 de septiembre y en vigor desde el 1 de octubre. Amplía la protección frente a determinados desahucios hasta 2030, refuerza el control de los alquileres temporales y por habitaciones, limita la subida de las rentas, introduce medidas para facilitar el acceso a la primera vivienda y modifica las reglas aplicables a determinados contratos de alquiler.
El paquete llegó el mismo día en que el INE situó el IPC adelantado de septiembre en el 4,9% interanual, seis décimas más que en agosto y su nivel más alto desde febrero de 2023.
Las dos decisiones no tienen una relación causal directa: el decreto no se aprobó como respuesta al dato de inflación publicado ese mismo día. Pero la coincidencia ayuda a entender el contexto en el que llegan las nuevas medidas: el coste de vida vuelve a acelerarse cuando vivienda y alquiler continúan siendo una de las principales partidas del presupuesto familiar.
- Si vives de alquiler, lo que más te afecta es que puedes pedir hasta dos años más de contrato si el tuyo vence antes del 31 de diciembre de 2028, que la renta no puede subir más de un 2% a falta de acuerdo hasta el 31 de diciembre de 2027 (y no puede subir nada si ya supera el índice de referencia), y que podrás deducirte el 10% de lo que pagas si tu base imponible no llega a 33.007,20 euros.
- Si vas a comprar, se crea el préstamo público TU CASA: hasta el 20% del valor de la vivienda con un máximo de 50.000 euros, al 0% y sin comisiones. Todo ello está en vigor desde el 1 de octubre, pero el Congreso tiene 30 días para convalidarlo o decaerá.
Nuevo decreto de vivienda: qué norma es y qué regula
El grueso de las medidas está en un único texto, el Real Decreto-ley 26/2026: protección frente a determinados desahucios, regulación de alquileres temporales y por habitaciones, límite a la actualización de la renta, prórroga extraordinaria de contratos, limitación a la compra especulativa de vivienda, un amplio paquete fiscal y nuevas medidas para facilitar el acceso a vivienda asequible.
El Gobierno anunció además un segundo real decreto-ley centrado en la renovación automática de los contratos de alquiler de vivienda habitual, una medida políticamente más controvertida. Ese segundo texto no figura en la nota oficial del Ministerio de Vivienda ni se ha publicado junto al anterior, así que conviene no mezclar ambos: la prórroga extraordinaria que ya está en vigor sí está dentro del Real Decreto-ley 26/2026, y es un mecanismo distinto de la renovación automática.
El Gobierno anunció además un segundo real decreto-ley centrado en la renovación automática de los contratos de alquiler de vivienda habitual, una medida políticamente más controvertida. Ese segundo texto no figura en la nota oficial del Ministerio de Vivienda ni se ha publicado junto al anterior, así que conviene no mezclar ambos: la prórroga extraordinaria que ya está en vigor sí está dentro del Real Decreto-ley 26/2026, y es un mecanismo distinto de la renovación automática.
¿Qué es el nuevo decreto de vivienda? Es el paquete de medidas aprobado por el Gobierno para modificar distintos aspectos del alquiler, reforzar determinadas protecciones frente a desahucios y facilitar el acceso a vivienda asequible y a la primera vivienda.
Medida |
Qué cambia |
|---|---|
Prórroga del alquiler |
Hasta 2 años más, por anualidades, si la prórroga obligatoria acaba antes del 31/12/2028 |
Actualización de la renta |
Sin subida si la renta supera el índice de referencia; máximo 2% en defecto de pacto, hasta el 31/12/2027 |
Alquiler de temporada |
Causa acreditada y duración entre 31 días y 12 meses; si no, pasa a ser vivienda habitual |
Alquiler por habitaciones |
La suma de las rentas no puede superar la del alquiler de la vivienda completa |
Desahucios |
Suspensión hasta el 31/12/2030 para personas vulnerables sin alternativa habitacional |
Compra por fondos |
Hasta el 31/12/2028 no podrán comprar por debajo del 70% del valor de tasación |
Primera vivienda |
Préstamo TU CASA: hasta el 20% del valor, máximo 50.000 €, al 0% y sin comisiones |
Fiscalidad del inquilino |
Deducción del 10% en el IRPF con base imponible inferior a 33.007,20 € |
Los alquileres que vencen podrán prolongarse hasta dos años más
Es la medida con efecto más inmediato. Si tienes un contrato de vivienda habitual y la prórroga obligatoria termina antes del 31 de diciembre de 2028, puedes solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años, que se concede por anualidades.
Las condiciones que fija la norma son concretas y conviene conocerlas antes de pedirla:
Las condiciones que fija la norma son concretas y conviene conocerlas antes de pedirla:
- La pide el inquilino, no se aplica de oficio.
- Hay que estar al corriente de pago y haberlo estado mes a mes durante los ocho meses anteriores.
- Durante la prórroga se mantienen los mismos términos del contrato en vigor.
- El propietario está obligado a aceptarla, salvo que las partes acuerden otras condiciones o que acredite la necesidad real de recuperar la vivienda para sí o para familiares.
- No procede si se acuerda una renovación o un contrato nuevo con una renta al menos un 5% inferior a la vigente.
Quien ya solicitó una prórroga extraordinaria mientras estuvo vigente el anterior decreto no tiene que volver a comunicarla: la norma conserva la validez de aquellas solicitudes.
Cuánto puede subirte el alquiler ahora: el tope del 2%
El decreto establece una limitación extraordinaria de las actualizaciones anuales de la renta desde su entrada en vigor y hasta el 31 de diciembre de 2027. Funciona en dos escalones:
- Si tu renta ya supera el precio máximo que marca el sistema de índices de precios de referencia, no procede ningún incremento. Cero.
- Si no lo supera, la subida es la que pacten las partes y, a falta de pacto, no puede superar el 2%.
Aquí hay un matiz que se confunde a menudo: el alquiler no se actualiza con el IPC general en la mayoría de los contratos recientes. Los firmados desde el 26 de mayo de 2023 se revisan con el IRAV, el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda que publica el INE y que es sensiblemente más bajo que el IPC. Los anteriores se rigen por el índice que pactaran, que normalmente sí es el IPC. Sobre ese cálculo, cualquiera que sea, se aplica ahora el tope del decreto.
Por eso la distancia entre el 4,9% de inflación y el 2% del tope no es anecdótica: es la diferencia entre lo que subirían los precios y lo que como máximo puede subir tu renta este año.
La inflación vuelve a niveles que España no veía desde 2023
El IPC subió seis décimas en septiembre, desde el 4,3% de agosto hasta el 4,9%. Es un dato adelantado, pendiente de confirmación.
El INE atribuye buena parte del repunte al comportamiento de los carburantes y a la evolución de los paquetes turísticos. La inflación subyacente, que excluye energía y alimentos no elaborados, también aumentó dos décimas y alcanzó el 3,1%.
El indicador armonizado utilizado para realizar comparaciones europeas se sitúa todavía algo más arriba: 5,0% interanual. En términos mensuales, septiembre sobre agosto, el IPC avanzó un 0,3%.
Por tanto, se podría decir que la presión de precios ya no se concentra únicamente en una partida energética puntual.
El indicador armonizado utilizado para realizar comparaciones europeas se sitúa todavía algo más arriba: 5,0% interanual. En términos mensuales, septiembre sobre agosto, el IPC avanzó un 0,3%.
Por tanto, se podría decir que la presión de precios ya no se concentra únicamente en una partida energética puntual.
Los alquileres temporales y por habitaciones tendrán más controles
El Gobierno cierra una de las vías que más debate ha generado desde la aprobación de la Ley de Vivienda: el traslado de inmuebles desde el alquiler habitual hacia contratos temporales o por habitaciones. La norma modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos para delimitar ambas figuras.
En el alquiler de temporada:
En el alquiler de temporada:
- El arrendador debe justificar la causa real y acreditable del desplazamiento temporal del inquilino desde su vivienda habitual.
- La duración debe superar los 31 días y, por regla general, no exceder de 12 meses.
- Si se supera ese plazo sin justificación, o si se encadenan más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el contrato pasa a considerarse arrendamiento de vivienda habitual desde el primero de ellos, con todas sus garantías.
En el alquiler por habitaciones, la regla clave es económica: la suma de las rentas de todas las habitaciones alquiladas a la vez en una misma vivienda no puede superar la renta que se aplicaría al alquilar la vivienda completa. En zonas de mercado residencial tensionado se aplican además los límites de precio de la LAU.
El decreto incorpora otras dos garantías que pasan desapercibidas y afectan al bolsillo del inquilino: prohíbe atribuirle los gastos de gestión inmobiliaria de la formalización del contrato y los impuestos asociados a la vivienda, y refuerza su derecho de adquisición preferente si el propietario vende.
Los desahucios de hogares vulnerables reciben protección hasta 2030
La norma amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 determinadas protecciones frente al desahucio para hogares vulnerables sin alternativa habitacional. No es una suspensión general: se articula en tres supuestos distintos.
- Cuando quien demanda es una entidad dedicada a comprar inmuebles o carteras de créditos hipotecarios impagados por debajo de su valor de mercado, el tribunal suspende el procedimiento si el ocupante es vulnerable y no tiene alternativa habitacional.
- Cuando el demandante es el resto de propietarios, el tribunal suspende si el inquilino es vulnerable, no tiene alternativa habitacional y la Administración no le ha facilitado una vivienda.
- En los desahucios por impago, si la comunidad autónoma no ofrece alternativa habitacional, queda obligada a enervar la acción —asumir el pago de lo adeudado— en un plazo de dos meses. Durante ese tiempo el procedimiento queda suspendido; si enerva, el proceso termina y el contrato sigue vigente; si no lo hace, la suspensión se mantiene hasta que cumpla.
Hay una excepción expresa a favor del pequeño propietario: el procedimiento no se suspende si el propietario acredita vulnerabilidad y tiene dos o menos viviendas. Esta precisión importa, porque el alcance de la medida es más limitado de lo que algunos titulares sugieren.
Novedades del decreto para quienes quieren comprar vivienda
Aunque buena parte del paquete se concentra en el alquiler, una de sus medidas con mayor impacto potencial se dirige precisamente al mercado hipotecario.
El Gobierno crea TU CASA, un mecanismo gestionado por el ICO que complementa la hipoteca con un préstamo público al 0% y sin comisiones para comprar la primera vivienda habitual. Estas son sus condiciones, según el articulado:
- Cubre el menor importe entre el 20% del valor de la vivienda y 50.000 euros.
- Tipo de interés del 0% y sin comisiones.
- Plazo de hasta 10 años para devolverlo, con un período de carencia que se extiende hasta que termines de pagar la hipoteca, con un máximo de 30 años.
- La vivienda comprada queda sujeta permanentemente a un precio máximo de transmisión: si la vendes, no podrás hacerlo por encima de ese límite. Es la contrapartida de la ayuda y conviene tenerla muy presente.
- El texto no fija un límite de edad. Los beneficiarios, los límites y el importe inicial de la línea los concretará un acuerdo posterior del Consejo de Ministros.
Es una medida orientada a quien puede afrontar una cuota hipotecaria pero no ha conseguido reunir la entrada.
Si estás pensando en comprar vivienda, el préstamo público puede ayudarte con la entrada, pero seguirás necesitando una hipoteca para financiar el resto de la operación. Por eso, conviene comparar qué ofrecen actualmente los bancos en tipos de interés, vinculaciones y condiciones. Estas son tres de las mejores hipotecas para comprar vivienda que puedes encontrar ahora mismo.
- TIN bonificado:
- 2.75 %
- TAE bonificado:
- 3.58 %
Cuota
612,36 €*
hasta
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*
3 productos bonificables:
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Financiación máxima:
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Precio personalizado para cada cliente
- TIN bonificado:
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Cuota
703,54 €*
hasta
791,76 €
Las medidas fiscales: qué te puedes deducir y qué pagará más
El decreto incluye un bloque tributario que ha pasado casi inadvertido y que afecta de forma directa tanto a inquilinos como a propietarios.
- Deducción del 10% para el inquilino. Nueva deducción estatal en el IRPF: podrás deducirte el 10% de lo pagado por el alquiler de tu vivienda habitual si tu base imponible es inferior a 33.007,20 euros. La base máxima de deducción es de 11.630 euros cuando la base imponible no supera los 23.007,20 euros, y se reduce progresivamente a partir de ahí. Hay una condición: no puedes ser titular de otra vivienda situada a menos de 50 kilómetros de la alquilada.
- Deducciones para el propietario que baja el precio. Las reducciones del rendimiento del alquiler se gradúan y pueden llegar al 100% en nuevos contratos que rebajen la renta más de un 5% respecto del anterior, cuando se cumplen las condiciones previstas sobre continuidad del inquilino, renta por debajo del índice de referencia, zona tensionada o edad del arrendatario.
- IVA del 10% a los pisos turísticos, cuando se presten servicios propios de la industria hotelera o la estancia no supere las 30 noches. Esta medida tiene efectos desde el 1 de diciembre de 2026.
- Recargos en el IBI. En zonas tensionadas, los ayuntamientos podrán recargar hasta un 50% la cuota del IBI de las viviendas destinadas a uso turístico, hasta el 100% si el titular tiene dos o más y hasta el 150% si tiene cuatro o más. También se habilitan recargos para las viviendas vacías.
- IVA superreducido del 4% para la vivienda protegida con calificación permanente o indefinida, garajes y anexos incluidos.
- SOCIMI: gravamen especial del 25% sobre los beneficios no distribuidos del alquiler residencial, con reducciones del 50% o del 100% según el peso del alquiler asequible en su parque.
El paquete todavía tiene que superar el Congreso
El Real Decreto-ley 26/2026 está en vigor desde el 1 de octubre, pero como todo real decreto-ley deberá ser convalidado por el Congreso en el plazo de 30 días desde su publicación. Si no lo consigue, decae.
No es una hipótesis teórica: el precedente inmediato, el Real Decreto-ley 8/2026, que también incluía el tope del 2% y una prórroga extraordinaria, dejó de aplicarse a finales de abril de 2026 al no obtener la convalidación. El propio decreto actual se ocupa de conservar la validez de las solicitudes de prórroga presentadas mientras aquel estuvo vigente.
Por eso conviene seguir la votación: lo aprobado hoy puede dejar de aplicarse en pocas semanas, y la renovación automática de contratos sigue siendo el bloque con mayor incertidumbre política. Puedes consultar el detalle oficial de las medidas en la nota del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
No es una hipótesis teórica: el precedente inmediato, el Real Decreto-ley 8/2026, que también incluía el tope del 2% y una prórroga extraordinaria, dejó de aplicarse a finales de abril de 2026 al no obtener la convalidación. El propio decreto actual se ocupa de conservar la validez de las solicitudes de prórroga presentadas mientras aquel estuvo vigente.
Por eso conviene seguir la votación: lo aprobado hoy puede dejar de aplicarse en pocas semanas, y la renovación automática de contratos sigue siendo el bloque con mayor incertidumbre política. Puedes consultar el detalle oficial de las medidas en la nota del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Vivienda e inflación chocan en un momento especialmente sensible
El dato del IPC al 4,9% y el nuevo decreto reflejan dos problemas diferentes, pero que terminan encontrándose en el presupuesto de los hogares.
La inflación vuelve a erosionar el poder adquisitivo mientras los precios de compra siguen elevados y encontrar un nuevo alquiler continúa siendo difícil en las grandes ciudades. De hecho, el propio decreto recoge que el precio de la vivienda creció un 12,9% interanual en el cuarto trimestre de 2025, muy por encima de la inflación general.
Las medidas aprobadas intentan actuar sobre distintos puntos de ese problema: proteger contratos existentes, contener determinadas subidas, aumentar las garantías en el alquiler y facilitar la entrada a la primera vivienda. Si quieres entender hacia dónde van los precios a medio plazo, puedes consultar también la previsión del precio de la vivienda.
El impacto real del decreto dependerá ahora de su recorrido parlamentario y de cómo se apliquen las medidas sobre alquiler, desahucios y acceso a la primera vivienda.
El impacto real del decreto dependerá ahora de su recorrido parlamentario y de cómo se apliquen las medidas sobre alquiler, desahucios y acceso a la primera vivienda.
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