El precio de la vivienda usada en España ha experimentado en 2025 el mayor incremento en dos décadas, con una subida interanual del 17 % y máximos históricos en numerosas capitales y regiones. El desequilibrio estructural entre oferta y demanda, unido a la mejora de condiciones para acceder a una hipoteca, está impulsando este fenómeno y redefiniendo el mapa inmobiliario español de forma radical.
Subida récord: un 17 % en el último año
Durante los primeros nueve meses de 2025, el precio medio de la vivienda usada en venta se sitúa en 2.756 euros/m², según el Índice Inmobiliario de Fotocasa. Esto implica que, de media, comprar una vivienda de 80 metros cuadrados en España cuesta cerca de 220.480 euros, una cifra nunca vista desde los años de la burbuja inmobiliaria. Otros portales, también publican máximos con 2.517 euros/m² tras una subida del 15,3 % interanual.
Fuente |
Periodo (corte) |
Métrica clave sobre usada |
Precio medio m² |
Nota metodológica |
|---|---|---|---|---|
INE – IPV (oficial)
|
2º trimestre 2025 |
+12,8% interanual |
—no aporta |
Índice oficial sobre escrituras de compraventa; base 2015. |
Fotocasa |
3º trimestre 2025 |
+17% interanual, “mayor subida en 20 años” |
2.756 €/m² |
Índice de anuncios publicados en el portal (oferta). |
Idealista |
3º trimestre 2025 |
+15,3% interanual |
2.517 €/m² |
Índice de anuncios en portal; publica nota y sala de prensa. |
Hogaria |
Septiembre 2025 (mensual) |
+7,5% interanual |
2.070 €/m² |
Elaboración propia a partir de anuncios/muestrario del portal (mensual). |
El INE (Índice de Precios de Vivienda, IPV) es la referencia oficial y se calcula a partir de escrituras de compraventa inscritas, no de anuncios. Se publica trimestralmente y suele llevar unas semanas/meses de desfase respecto al mercado en tiempo real.
Este comportamiento, según los analistas del sector, refleja una oferta cada vez más limitada incapaz de absorber la fuerte creación de nuevos hogares y el renovado interés por la compra, favorecido por la reciente estabilidad en el mercado hipotecario. Muchas familias optan por buscar hipoteca antes que alquilar, alimentando aún más la demanda.
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Las regiones más caras y las que más suben
El liderazgo en costes lo ostenta Baleares, donde el precio medio supera los 5.000 €/m² desde hace meses, mientras que el precio de la vivienda en Madrid le pisa los talones con 4.973 €/m². País Vasco, Canarias y Cataluña completan el top de comunidades más onerosas para adquirir vivienda usada, todas por encima de los 3.100 €/m².
Con relación al crecimiento trimestral, las regiones con mayor incremento son:
- Asturias: +5,4 %
- Andalucía: +4,4 %
- Cantabria: +3,9 %
- Madrid: +3,9 %
Mientras que el precio de la vivienda en la Comunidad Valenciana incrementa un +3,4 %
En capitales, el repunte ha sido especialmente intenso en Ávila (+10,3 %), Toledo (+7,1 %) o Segovia (+6,6 %) solo en el último trimestre. En cambio, algunos enclaves como Badajoz, Zaragoza o Santa Cruz de Tenerife han registrado leves descensos puntuales.
Municipios y ciudades en máximos absolutos
El informe apunta que en el 66 % de las 640 ciudades analizadas ha habido incrementos en el precio del metro cuadrado este año. Destacan las ciudades donde la subida supera incluso el 20%:
- Albal (Valencia): +29,3 %
- La Alcaidesa (Cádiz): +27,3 %
- Salvaterra de Miño (Pontevedra): +25,8 %
- Níjar (Almería): +20,6 %
En cuanto a precios absolutos, las localidades más caras sobrepasan los 7.000 €/m², como Santa Eulària des Riu y San Josep en las Baleares o Donostia–San Sebastián. Por el contrario, las opciones más económicas quedan por debajo de los 700 €/m² en puntos de Zamora, Jaén y Ciudad Real.
El motor: desequilibrio entre oferta y demanda
El detonante fundamental de esta tendencia es el grave desequilibrio entre la escasa oferta disponible y la presión de la demanda, especialmente en los grandes núcleos urbanos y destinos turísticos. Los portales inmobiliarios apuntan a una falta “crónica” de viviendas listas para entrar a vivir, situación agravada por el fenómeno de la vivienda vacacional y la inversión internacional.
De hecho, una portavoz de Fotocasa destaca que la subida es consecuencia directa del “alto ritmo de creación de hogares y la mejora de las condiciones hipotecarias”, lo cual empuja a las familias a buscar las mejores hipotecas para aprovechar las condiciones antes de nuevas subidas de precios o cambios regulatorios.
Las mayores subidas por provincias y capitales
Si se analizan los datos por provincias y capitales:
- Madrid capital: +19,4 %
- Valencia: +19,2 %
- Santa Cruz de Tenerife: +18,8 %
- Santander: +17,8 %
- Málaga: +17 %
- Palma: +16,9 %
- Alicante: +15,8 %
- San Sebastián: +12,2 %
- Bilbao: +9,6 %
- Barcelona: +9,4 %
- Sevilla: +8,9 %
En contraste, Girona (-3,5 %), Cádiz (+2,5 %), Badajoz (+2,8 %) y Huesca (+3,3 %) muestran subidas muy moderadas o descensos puntuales durante este ejercicio.
Perspectivas y retos para compradores
El informe de Idealista señala el riesgo de “emergencia habitacional” si no se implementan planes de construcción masiva de vivienda, ya que la menor oferta y la demanda persistente hacen prever nuevas subidas en 2026 si la situación persiste. Los expertos recalcan que, aunque el esfuerzo financiero para hacerse con una vivienda es cada vez mayor, la facilidad para acceder a una hipoteca y la asesoría personalizada están favoreciendo la compra, sobre todo en grandes mercados urbanos y zonas de costa.
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Rita Juan Conde
Experta en Hipotecas, Asesoramiento financiero y Finanzas
Resulta fundamental que quienes estén valorando adquirir vivienda se informen sobre la mejor forma de pedir hipoteca y comparen entre distintas ofertas, ya que las condiciones pueden variar mucho en función del perfil de comprador y del tipo de inmueble
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2025 marca un punto de inflexión para la vivienda usada en España, por la escalada de precios y el difícil acceso para muchos compradores. Las claves para el futuro estarán en la política de vivienda, la capacidad de aumentar el parque disponible y el apoyo profesional especializado a quienes quieren asesorarse para la compra con garantías en un mercado al rojo vivo.
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